Calculer valeur bail emphytotique !?

bisonr · 2006-11-22 12:55:27

Bonjour à tous,
voici ma question.

J'ai un client qui a un bail emphytéotique et qui souhaite le revendre aux tréfonciers.

Voici les infos dont je dispose:

- Il reste exactement 27 années à courir pour le bail

- Le canon emphytéotique annuel est de 130.000 €
- Le canon est index selon la formule classique

- Les loyers perçus par l’emphytéote s’élèvent à 525.00 € par an
- Les loyers sont indexés selon la formule classique

- Les charges perçues par l’emphytéote de ses locataires sont de 70.000 € par an
- Les charges payées par celui-ci s’élèvent à 80.000 € par an

--> A quel prix l’emphytéote peut-il céder son bail aux tréfonciers ?

Pourriez-vous m'indiquer un peu le raisonnement et la méthode de calcul et la base de négociation que le client pourrait proposer.

Je ne suis pas habitué à cette matière, (c'est la première fois ;-)

Merci d'avance pour votre aide ! :bj:

Bison

brussel1 · 2006-11-22 13:23:15

Ca ressemble à un exercice d'école ca!!!

Quartes · 2006-11-22 14:00:34

Non pas, mais d'évaluer le prix de cession/reprise de l'emphythéose 27 ans avant le terme du contrat, sur base d'une cession du contra (de bail).
D'autant qu'il y a sous-location.
A combien est estimé le bien ?

A +

BAV

bisonr · 2006-11-22 19:43:45

Merci QUartes pour ton aide.

Alors essyons d'avancer ;-)

J'ai mis les seules infos dont je dispose.
Je n'ai pas l'estimation de la valeur du bien.
Je sais que ca peut entrer en ligne de compte surtout si on cherche une valeur de convenance.

Mais ici je voudrais surtout calculer les NPV ...

Autrement dit, le 'manque à gagner' du vendeur (celui qui cède son bail emphytéotique) par rapport au cas où il aurait garder ce bail pendant 27 ans.

Je cherche un style de formule ou de méthode ... qui prendrait en compte les gaisn qu'il fait chaque année x 27 ans ... et qui y intègrerait l'indexation et l'inflation.

Merci d'avance pour votre aide ! :bj:
Je suis perdu.

bisonr · 2006-11-23 20:43:25

Une petite idée ? #lol#

Quartes · 2006-11-24 03:24:04

Pour le calcul de l'impact, il faudrait une idée de la valeur actuelle du bien.

Cordialement.

kissa · 2006-11-24 11:45:30

Une approche de calcul serait d'actualiser les loyers "nets" (non indexés).

Vous auriez ainsi la valeur aujourd'hui des loyers perçus à terme et en ne tenant pas compte de l'indexation, vous tenez (en partie) compte de l'inflation.

Cette valeur ne serait évidemment pas la valeur marchande mais sa valeur (presque) "réelle" puisque, à ce prix, l'acheteur n'aurait aucune chance de réaliser un bénéfice sur cette opération.