Corporate Desk 2018

#1 2021-02-09 16:53:02

Aliasfiduciaire
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acheter bien immobilier avec fond propre (déductible ?)

Bonjour à tous,

Je souhaiterai acheter en personne physique un cabinet qui serait entièrement affecté (100%) à mon activité professionnelle.

Le vendeur accepte que je lui verse une rente mensuelle jusqu'à l'acquisition complète du cabinet (un peu comme un viager). Je n'aurai donc aucun crédit hypothécaire, et le paiement du cabinet se fera sur mes fonds propres.

Existe-t-il un mécanisme de déduction des montants mensuels que je verserai ? (si c'est non, n'est-ce pas un peu discriminatoire car si j'emprunte la somme à la banque, je pourrai déduire les intérêts et le capital).

Merci d'avane pour votre aide

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#2 2021-02-09 23:36:35

Jojo
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Re : acheter bien immobilier avec fond propre (déductible ?)

C'est non mais vous avez droit à l'amortissement

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#3 2021-02-16 23:31:43

Henri78
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Re : acheter bien immobilier avec fond propre (déductible ?)

Bonsoir,

Je profite de ce poste pour poser la même question, mais cette fois avec achat et crédit hypothécaire traditionnel en personne physique.

Amortissement de la valeur du bien sur 33 ans, mais déductibilité des frais accessoires (enregistrement, transcription, honoraires notaire etc) en un "one shot" l'année d'acquisition ?

Attention ma question concerne bien l'achat en personne physique (car la législation est différente en société, et dépend de si grosse ou TPE appremment).

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#4 2021-02-17 09:32:57

Jojo
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Re : acheter bien immobilier avec fond propre (déductible ?)

La réponse de principe est 'oui' mais le problème du 'Prorata temporis' initial n'est, à ma connaissance, pas réglé !

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#5 2021-02-17 11:22:27

Henri78
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Re : acheter bien immobilier avec fond propre (déductible ?)

Qu'entendez-vous par Prorata " temporis initial " ??

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#6 2021-02-17 12:54:29

Jojo
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Re : acheter bien immobilier avec fond propre (déductible ?)

L'amortissement ne peut se faire qu'en fonction de la date d'achat

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#7 2021-02-17 18:06:43

Henri78
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Re : acheter bien immobilier avec fond propre (déductible ?)

Ok pour l'amortissement sur 33 ans : il faut tenir compte de la date d'achat (prorata temporis).

Mais par contre pour les frais accessoire : déduction sans amortissement en une année donc ?! Je suis surpris car cela fait une belle grosse charge qui vient raboter totalement le bénéfice net imposable de l'exercice !

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#8 2021-02-17 22:56:23

Jojo
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Re : acheter bien immobilier avec fond propre (déductible ?)

J'ai mis un bémol à votre affirmation !
Nous n'avons pas encore les commentaires de l'administration !

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#9 2021-02-18 19:34:02

Henri78
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Re : acheter bien immobilier avec fond propre (déductible ?)

La mesure ne semble pourtant pas nouvelle.

La loi se passe des commentaires, généralement.

Quand faut-il attendre les commentaires de l'administration et où paraitront-ils ??

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#10 2021-02-18 22:21:14

CCaldin
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Re : acheter bien immobilier avec fond propre (déductible ?)

Bonsoir,

Il n'est pas nécessaire d'attendre les commentaires administratifs.

EDIT : ATTENTION CE QUI SUIT CONCERNE LES SOCIETES ET NON LES PERSONNES PHYSIQUES

a) En ce qui concerne les amortissements prorata temporis, c'est l'Art. 196 §2 du CIR92 qui régit la matière.

Depuis 01/01/2020, vous êtes tenu d'amortir votre bien d'investissement en tenant compte de la date d'acquisition :
- Pour les immobilisations acquises ou constituées à partir du 1er janvier 2020 ;
- Quel que soit l’exercice d’imposition ;
- En société (quelle que soit la taille de la société) ;

Ex : Immeuble de 100.000€ acquis le 01/12/2020, amortissement en 33 ans.
Pour une personne physique [Année civile donc clôture au 31/12/2020), l'amortissement 2020 sera donc de 100.000€ x 1/33 x 31jours/366jours = 256,66€.

b) En ce qui concerne les amortissements des frais accessoires, c'est l'Art. 196 §4 du CIR92 qui régit la matière.

Depuis 01/01/2020, les règles suivantes s'appliquent :

Pour les petites sociétés, deux possibilités au choix :
- soit amortissement intégral des frais accessoires pendant la période imposable au cours de laquelle ces frais sont exposées
- soit l’amortissement des frais accessoires suit le principal

Pour les sociétés qui ne sont pas petites, une seule possibilité :
- Le montant global des frais accessoires au prix d’achat est amorti de la même manière que le montant en principal

En ce qui vous concerne, puisque vous faites le choix d'amortir cet immeuble, vous devez donc tenir compte du prorata temporis pour l'amortissement de vos frais accessoires & devez faire le choix d'amortir en 33 ans (= étalement sur 34 ans du fait du prorata temporis) ou en 1 an (= étalement sur 2 ans du fait du prorata temporis).


Si vous souhaitez vérifier/approfondir la matière, je vous invite à consulter attentivement le CIR 92 disponible sur fisconetplus

=> eservices.minfin.fgov.be/myminfin-web/pages/fisconet#!/document/2cc64422-bd17-4525-b6c0-dee576d6ce45


Excellente soirée à vous

Dernière modification par CCaldin (2021-02-19 23:33:23)

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#11 2021-02-19 08:46:08

Jojo
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Re : acheter bien immobilier avec fond propre (déductible ?)

Je me permets de contester ! Le texte légal ne parle que de sociétés !

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#12 2021-02-19 20:44:25

Henri78
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Re : acheter bien immobilier avec fond propre (déductible ?)

Merci CCaldin pour votre réponse fournie qui rejoint celle de mon comptable ! smile


" En ce qui vous concerne, puisque vous faites le choix d'amortir cet immeuble, vous devez donc tenir compte du prorata temporis pour l'amortissement de vos frais accessoires & devez faire le choix d'amortir en 33 ans (= étalement sur 34 ans du fait du prorata temporis) ou en 1 an (= étalement sur 2 ans du fait du prorata temporis). "

Non, justement, si c'est possible je voudrai déduire en un one short les frais accessoire (et pas les amortir comme le principal sur 33 ans).

C'est bien possible à vous lire donc (petit point b) ?!

Dernière modification par Henri78 (2021-02-19 20:45:33)

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#13 2021-02-19 23:32:04

CCaldin
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Re : acheter bien immobilier avec fond propre (déductible ?)

Mea culpa, il est vrai ... D'autant plus que ces nouvelles règles ont été spécifiquement mises en place lors de la réforme de l'ISOC ... Rien à voir avec les personnes physiques => J'édite mon post plus haut

C'est donc "encore mieux" puisque c'est l'art. 62 du CIR 92 qui est concerné pour les personnes physiques.
=> "La quotité de la valeur d'investissement ou de revient qui correspond au montant global des frais accessoires au prix d'achat ou aux coûts indirects de production, ainsi que les frais d'établissement, peuvent être amortis, soit intégralement pendant la période imposable au cours de laquelle ces frais ou coûts sont exposés, soit par annuités fixes échelonnées sans interruption sur un nombre d'années déterminé par le contribuable."

Il n'y a donc pas de proratisation à faire à partir de la date facture. Les frais accessoires peuvent parfaitement être, dans le chef d'une personne physique, être intégralement amorti sur la période imposable : du pur one-shot.

Attention par contre :
- L'immeuble doit être intégralement affecté à l'exercice de l'activité professionnelle de l'indépendant pour pouvoir amortir la totalité des droits d'enregistrement
- L'affectation professionnelle d'une immobilisation sur laquelle un amortissement a été pratiqué (immeuble ici en l'occurrence) impliquera, en bout de course, une taxation sur la plus-value professionnelle de cet immeuble.
(CIR 92 : Art. 41, Art. 28).
Ainsi, autant la déduction fiscale de l'amortissement sera fort agréable, autant la taxation de la plus-value lors de la cession de l'immeuble ou la cessation de votre l'activité sera nettement désagréable.

Dernière modification par CCaldin (2021-02-19 23:32:23)

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#14 2021-02-20 09:53:49

Jojo
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Re : acheter bien immobilier avec fond propre (déductible ?)

Ouf ! Nous donnons la même réponse mais je maintiens, en raison de mes informations, qu'il y a un risque POTENTIEL que la proratisation, même pour les PP, vienne sur la table ! Sachez-le ! Ce ne serait donc pas de la perte mais du décalage temporel ... Très désagréable mais pas mortel !

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#15 2021-02-20 12:40:47

Henri78
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Re : acheter bien immobilier avec fond propre (déductible ?)

OK, je comprends mieux la réponse de Jojo qui, en terme non savant pour le néophyte que je suis serait :

" Si tu as acheté ton bien en juillet 2020, tu peux déduire les frais accessoires (honoraires notaire, droit d'enregistrement, frais d'écritures, d'ouverture de crédit...) en 1 année, mais en tenant compte du moment de l'année auquel l'achat a eu lieu ; il faudrait donc déduire la moitié de ces frais du juillet-décembre 2020 et l'autre moitié en 2021 ".

Correcte ?

Concernant la remarque de CCaldin : Si le bien acquis est occupé à un tiers par l'activité et à deux tiers par mon habitation propre, rien en change si ce n'est que je peux déduire one short 1/3 de ces frais accessoires.

Correcte ?

Concernant l'autre remarque de CCaldin : Cela signifie que si dans 10 ans mon activité a déménagée et que je me suis domicilié autre part pour finalement louer à un particulier ce bien comme résidence principale, je serai taxé autrement que nous le sommes lorsque nous louons un appartement à un particulier comme résidence principale (taxation basée sur le RC) ?

Dernière modification par Henri78 (2021-02-20 12:47:53)

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#16 2021-02-20 14:36:18

CCaldin
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Re : acheter bien immobilier avec fond propre (déductible ?)

Sur l'affirmation n°1 reformulée de Jojo : Oui

Jojo considère qu'il y a un risque de déduire le tout sur 2020 mais qu'en principe c'est ce qu'il faut faire.
Personnellement, je considère qu'il n'y a pas de risque à tout prendre en charge : la prise en compte de la "date facture" ne vaut que pour les sociétés et non pour les personnes physiques.

Vous devez donc voir avec votre comptable s'il est plus pertinent de faire l'un ou l'autre car, contrairement à ce que l'on pourrait penser, il n'est pas toujours pertinent de grossir un maximum les frais professionnels. Je pense notamment au crédit d'impôt pour les bas revenus de 720€ max.

Sur l'affirmation n°2 reformulée : Oui

Sur mon autre remarque : Non, d'une part cela ne signifie pas cela et d'autre part la taxation basée sur le RC est bien celle qui s'applique.

Si vous êtes amené à déménager tout en conservant l'immeuble que vous avez partiellement affecté à votre activité professionnelle il y a dix ans, et que vous mettez ce bien immobilier en location à destination d'un particulier, vous serez bien taxé sur le revenu cadastral et non sur les loyers réels. L'explication derrière réside dans le fait que le particulier utilise l'habitation à des fins privées.

L'impact que je voulais mettre en lumière est autre et se produit lorsque vous serez amené à céder cet immeuble.
Etant donné que vous avez affecté à l'origine cet immeuble à 1/3 pro et 2/3 privé, l'éventuelle plus-value immobilière sera grossièrement considérée ainsi par le fisc :
1. Pour les 2/3 privés, si vous avez conservé l'immeuble pendant au moins 5 ans, il n'y aura pas de taxation de la plus-value.
Si vous cédez l'immeuble dans les 5 ans (vérification date à date), il y aura une taxation de la plus-value (PV à calculer selon les formules savantes prévues dans le CIR92. La base imposable est un peu originale) à un taux de 16,5%.

2. Pour le 1/3 professionnel, étant donné que des amortissements ont été pratiqués, la plus-value est considérée -en principe- comme professionnelle. Cette plus-value professionnelle représente simplement la différence positive entre la valeur de réalisation du bien (diminuée des frais de réalisation) et sa valeur d’acquisition (diminuée des amortissements admis antérieurement)
et est taxable distinctement en une fois à un taux de 16,5% en vertu de l’Art. 171, 4°.

Toujours en principe, l'adm fiscale peut revenir vers vous même si, au moment de la cession de cet immeuble, cela fait des années que vous n'êtes plus indépendant et que vous avez changé de profession après longtemps ou êtes pensionné ...
En revanche, et là on tombe dans l'aspect jurisprudentiel et défense d'un contrôle fiscal, il y a la possibilité d'argumenter & d'appuyer le fait que l'immeuble est désaffecté professionnel dans l'hypothèse où cela fait des années et des années que vous avez mis en location cet immeuble, c'est-à-dire que vous avez tiré de cet immeuble des revenus immobiliers et non des revenus professionnels.

Voilà voilà, sans rentrer trop dans le détail pour vous éviter une (magnifique) tartine, c'est de cela dont je voulais vous faire prendre conscience. Amortir un bien est sympathique, être taxé sur la plus-value l'est bcp moins.


Pour faire un aparté maintenant que j'y pense :
a) Une autre chose dont vous pouvez (éventuellement) rediscuter avec votre comptable, c'est l'impact sur le bonus logement/chèque habitat. Puisque votre immeuble ira à 1/3 prof, autant vous pourrez prendre également en frais 1/3 des intérêts du crédit hypothécaire, autant il faudra limiter à 2/3 le bonus logement/chèque habitat.

b) Que vous amortissez professionnellement ou non votre immeuble, vous avez évidemment la possibilité de déduire professionnellement les "autres frais" liés à l'usage effectif de l'immeuble, càd les frais d'entretien, de chauffage, d'électricité, d'eau, le précompte immobilier, ... sont déductibles à concurrence de la quote part professionnelle (1/3).
En effet, il faut impérativement la distinction entre ces deux catégories de frais :
1. Les frais relatifs à la propriété de l’immeuble, càd des frais qui supposent un droit réel ou un titre de propriété.
2. Les autres frais qui n’entretiennent pas de rapport avec le droit de propriété de l’immeuble mais uniquement ceux liés à l’usage effectif du bien, avec son affectation.

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#17 2021-02-21 14:11:38

Henri78
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Re : acheter bien immobilier avec fond propre (déductible ?)

Vraiment un tout grand merci pour vos réponses très complètes et précises qui enrichissent ce forum et permettent de donner un deuxième point de vue que celui de nos comptables !

Quand vous utilisez les mots 'En principe', voulez-vous sous-entendre qu'en pratique ces procédures sont peut appliquées ?

Dans tous les cas, je compte garder cet immeuble à vie, sans revente. Je ne suis donc pas concerné par la taxation de cette plus-value hypothétique.

Par contre, j'hésiterai fortement de déduire une nouvelle fois les frais accessoires en one shot si dans 5 ou 10 ans j'acquière de nouveaux bureaux plus grands et y déménage mon activité...

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#18 2021-02-21 20:18:35

CCaldin
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Re : acheter bien immobilier avec fond propre (déductible ?)

"En principe" => Oui, disons que les contribuables & les comptables ont tendance à l'oublier ou ne pas en avoir tout simplement connaissance.

"Dans tous les cas, je compte garder cet immeuble à vie, sans revente. Je ne suis donc pas concerné par la taxation de cette plus-value hypothétique." => Hélas, je pense que vous n'y échapperez pas dans le sens où ce sera votre succession, donc vos héritiers qui seront concernés.
Après tout dépend de qui traite votre dossier, s'il y a contrôle ou non, s'il y a approfondissement du dossier ou non, si le contrôleur est aguerri ou non, ...

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#19 2021-02-21 23:47:45

Henri78
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Re : acheter bien immobilier avec fond propre (déductible ?)

Ma succession... Quek contrôleur va remonter 50 ans de comptabilité alors que legalement seules les 7 dernières années sont contrôlables (généralement les 3 dernières)...

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#20 2021-02-22 00:11:33

Jojo
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Re : acheter bien immobilier avec fond propre (déductible ?)

Eh non ...
Quand le dossier est bien géré par le fisc, il y a un dossier PERMANENT !!!
J'ai naturellement écrit : 'Quand ....' !

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#21 2021-02-23 17:39:12

Henri78
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Re : acheter bien immobilier avec fond propre (déductible ?)

Après réflexion, je ne vais ni déduire les frais accessoires ni amortir la quotité professionnelle de ce bien. Plus raisonnable.

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