LBRP 2018

#1 2021-02-09 16:53:02

Aliasfiduciaire
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acheter bien immobilier avec fond propre (déductible ?)

Bonjour à tous,

Je souhaiterai acheter en personne physique un cabinet qui serait entièrement affecté (100%) à mon activité professionnelle.

Le vendeur accepte que je lui verse une rente mensuelle jusqu'à l'acquisition complète du cabinet (un peu comme un viager). Je n'aurai donc aucun crédit hypothécaire, et le paiement du cabinet se fera sur mes fonds propres.

Existe-t-il un mécanisme de déduction des montants mensuels que je verserai ? (si c'est non, n'est-ce pas un peu discriminatoire car si j'emprunte la somme à la banque, je pourrai déduire les intérêts et le capital).

Merci d'avane pour votre aide

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#2 2021-02-09 23:36:35

Jojo
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Re : acheter bien immobilier avec fond propre (déductible ?)

C'est non mais vous avez droit à l'amortissement

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#3 2021-02-16 23:31:43

Henri78
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Re : acheter bien immobilier avec fond propre (déductible ?)

Bonsoir,

Je profite de ce poste pour poser la même question, mais cette fois avec achat et crédit hypothécaire traditionnel en personne physique.

Amortissement de la valeur du bien sur 33 ans, mais déductibilité des frais accessoires (enregistrement, transcription, honoraires notaire etc) en un "one shot" l'année d'acquisition ?

Attention ma question concerne bien l'achat en personne physique (car la législation est différente en société, et dépend de si grosse ou TPE appremment).

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#4 2021-02-17 09:32:57

Jojo
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Re : acheter bien immobilier avec fond propre (déductible ?)

La réponse de principe est 'oui' mais le problème du 'Prorata temporis' initial n'est, à ma connaissance, pas réglé !

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#5 2021-02-17 11:22:27

Henri78
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Re : acheter bien immobilier avec fond propre (déductible ?)

Qu'entendez-vous par Prorata " temporis initial " ??

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#6 2021-02-17 12:54:29

Jojo
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Re : acheter bien immobilier avec fond propre (déductible ?)

L'amortissement ne peut se faire qu'en fonction de la date d'achat

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#7 2021-02-17 18:06:43

Henri78
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Re : acheter bien immobilier avec fond propre (déductible ?)

Ok pour l'amortissement sur 33 ans : il faut tenir compte de la date d'achat (prorata temporis).

Mais par contre pour les frais accessoire : déduction sans amortissement en une année donc ?! Je suis surpris car cela fait une belle grosse charge qui vient raboter totalement le bénéfice net imposable de l'exercice !

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#8 2021-02-17 22:56:23

Jojo
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Re : acheter bien immobilier avec fond propre (déductible ?)

J'ai mis un bémol à votre affirmation !
Nous n'avons pas encore les commentaires de l'administration !

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#9 2021-02-18 19:34:02

Henri78
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Re : acheter bien immobilier avec fond propre (déductible ?)

La mesure ne semble pourtant pas nouvelle.

La loi se passe des commentaires, généralement.

Quand faut-il attendre les commentaires de l'administration et où paraitront-ils ??

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#10 2021-02-18 22:21:14

CCaldin
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Re : acheter bien immobilier avec fond propre (déductible ?)

Bonsoir,

Il n'est pas nécessaire d'attendre les commentaires administratifs.

EDIT : ATTENTION CE QUI SUIT CONCERNE LES SOCIETES ET NON LES PERSONNES PHYSIQUES

a) En ce qui concerne les amortissements prorata temporis, c'est l'Art. 196 §2 du CIR92 qui régit la matière.

Depuis 01/01/2020, vous êtes tenu d'amortir votre bien d'investissement en tenant compte de la date d'acquisition :
- Pour les immobilisations acquises ou constituées à partir du 1er janvier 2020 ;
- Quel que soit l’exercice d’imposition ;
- En société (quelle que soit la taille de la société) ;

Ex : Immeuble de 100.000€ acquis le 01/12/2020, amortissement en 33 ans.
Pour une personne physique [Année civile donc clôture au 31/12/2020), l'amortissement 2020 sera donc de 100.000€ x 1/33 x 31jours/366jours = 256,66€.

b) En ce qui concerne les amortissements des frais accessoires, c'est l'Art. 196 §4 du CIR92 qui régit la matière.

Depuis 01/01/2020, les règles suivantes s'appliquent :

Pour les petites sociétés, deux possibilités au choix :
- soit amortissement intégral des frais accessoires pendant la période imposable au cours de laquelle ces frais sont exposées
- soit l’amortissement des frais accessoires suit le principal

Pour les sociétés qui ne sont pas petites, une seule possibilité :
- Le montant global des frais accessoires au prix d’achat est amorti de la même manière que le montant en principal

En ce qui vous concerne, puisque vous faites le choix d'amortir cet immeuble, vous devez donc tenir compte du prorata temporis pour l'amortissement de vos frais accessoires & devez faire le choix d'amortir en 33 ans (= étalement sur 34 ans du fait du prorata temporis) ou en 1 an (= étalement sur 2 ans du fait du prorata temporis).


Si vous souhaitez vérifier/approfondir la matière, je vous invite à consulter attentivement le CIR 92 disponible sur fisconetplus

=> eservices.minfin.fgov.be/myminfin-web/pages/fisconet#!/document/2cc64422-bd17-4525-b6c0-dee576d6ce45


Excellente soirée à vous

Dernière modification par CCaldin (2021-02-19 23:33:23)

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#11 2021-02-19 08:46:08

Jojo
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Re : acheter bien immobilier avec fond propre (déductible ?)

Je me permets de contester ! Le texte légal ne parle que de sociétés !

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#12 2021-02-19 20:44:25

Henri78
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Re : acheter bien immobilier avec fond propre (déductible ?)

Merci CCaldin pour votre réponse fournie qui rejoint celle de mon comptable ! smile


" En ce qui vous concerne, puisque vous faites le choix d'amortir cet immeuble, vous devez donc tenir compte du prorata temporis pour l'amortissement de vos frais accessoires & devez faire le choix d'amortir en 33 ans (= étalement sur 34 ans du fait du prorata temporis) ou en 1 an (= étalement sur 2 ans du fait du prorata temporis). "

Non, justement, si c'est possible je voudrai déduire en un one short les frais accessoire (et pas les amortir comme le principal sur 33 ans).

C'est bien possible à vous lire donc (petit point b) ?!

Dernière modification par Henri78 (2021-02-19 20:45:33)

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#13 2021-02-19 23:32:04

CCaldin
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Re : acheter bien immobilier avec fond propre (déductible ?)

Dernière modification par CCaldin (2021-02-27 16:57:33)

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#14 2021-02-20 09:53:49

Jojo
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Re : acheter bien immobilier avec fond propre (déductible ?)

Ouf ! Nous donnons la même réponse mais je maintiens, en raison de mes informations, qu'il y a un risque POTENTIEL que la proratisation, même pour les PP, vienne sur la table ! Sachez-le ! Ce ne serait donc pas de la perte mais du décalage temporel ... Très désagréable mais pas mortel !

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#15 2021-02-20 12:40:47

Henri78
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Re : acheter bien immobilier avec fond propre (déductible ?)

OK, je comprends mieux la réponse de Jojo qui, en terme non savant pour le néophyte que je suis serait :

" Si tu as acheté ton bien en juillet 2020, tu peux déduire les frais accessoires (honoraires notaire, droit d'enregistrement, frais d'écritures, d'ouverture de crédit...) en 1 année, mais en tenant compte du moment de l'année auquel l'achat a eu lieu ; il faudrait donc déduire la moitié de ces frais du juillet-décembre 2020 et l'autre moitié en 2021 ".

Correcte ?

Concernant la remarque de CCaldin : Si le bien acquis est occupé à un tiers par l'activité et à deux tiers par mon habitation propre, rien en change si ce n'est que je peux déduire one short 1/3 de ces frais accessoires.

Correcte ?

Concernant l'autre remarque de CCaldin : Cela signifie que si dans 10 ans mon activité a déménagée et que je me suis domicilié autre part pour finalement louer à un particulier ce bien comme résidence principale, je serai taxé autrement que nous le sommes lorsque nous louons un appartement à un particulier comme résidence principale (taxation basée sur le RC) ?

Dernière modification par Henri78 (2021-02-20 12:47:53)

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#16 2021-02-20 14:36:18

CCaldin
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Re : acheter bien immobilier avec fond propre (déductible ?)

Dernière modification par CCaldin (2021-02-27 16:58:35)

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#17 2021-02-21 14:11:38

Henri78
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Re : acheter bien immobilier avec fond propre (déductible ?)

Vraiment un tout grand merci pour vos réponses très complètes et précises qui enrichissent ce forum et permettent de donner un deuxième point de vue que celui de nos comptables !

Quand vous utilisez les mots 'En principe', voulez-vous sous-entendre qu'en pratique ces procédures sont peut appliquées ?

Dans tous les cas, je compte garder cet immeuble à vie, sans revente. Je ne suis donc pas concerné par la taxation de cette plus-value hypothétique.

Par contre, j'hésiterai fortement de déduire une nouvelle fois les frais accessoires en one shot si dans 5 ou 10 ans j'acquière de nouveaux bureaux plus grands et y déménage mon activité...

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#18 2021-02-21 20:18:35

CCaldin
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Re : acheter bien immobilier avec fond propre (déductible ?)

Dernière modification par CCaldin (2021-02-27 16:58:50)

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#19 2021-02-21 23:47:45

Henri78
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Re : acheter bien immobilier avec fond propre (déductible ?)

Ma succession... Quek contrôleur va remonter 50 ans de comptabilité alors que legalement seules les 7 dernières années sont contrôlables (généralement les 3 dernières)...

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#20 2021-02-22 00:11:33

Jojo
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Re : acheter bien immobilier avec fond propre (déductible ?)

Eh non ...
Quand le dossier est bien géré par le fisc, il y a un dossier PERMANENT !!!
J'ai naturellement écrit : 'Quand ....' !

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#21 2021-03-22 20:00:29

Henri78
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Re : acheter bien immobilier avec fond propre (déductible ?)

Bonjour,

Dommage que CCaldin ait supprimé ces réponses qui enrichissaient vraiment ce forum sad

Après être passé par mon comptable pour la déduction, j'espère trouver une nouvelle fois des réponses sur ce forum pour comprendre ce qu'il fait et surtout ce que je paye assez cher (120€ par heure de discussion ou d'échanges courriel...).

La quotité pro de l'immeuble est de 20%, le reste me sert d'habitation.

Je dois donc :

1. Déduire professionnellement (prorata temporis l'année d'acquisition) 20% du précompte immobilier,

2. Déduire professionnellement (prorata temporis l'année d'acquisition) 1/33 du montant d'acquisition (+ frais accessoire si je décide de ne pas les déduire en 'one shot),

3. Indiquer le montant du RC non indexé (CODE 3100) pour payer le précompte immobilier,

4. (Chèque habitat) Indiquer montant Capital + intérêts remboursé durant l'année fiscale en code 3338 ? 

5. Indiquer la prime d'assurance vie payé durant l'année fiscale en code 3339 ?

Code 1105 ?!

Est-ce bien exacte ? Est-ce que j'oublie quelque chose ?

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#22 2021-03-23 09:27:42

Jojo
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Re : acheter bien immobilier avec fond propre (déductible ?)

A première vue, il a modifié sa réponse initiale en englobant ses autres commentaires.

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#23 2021-03-27 19:05:29

Henri78
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Re : acheter bien immobilier avec fond propre (déductible ?)

Bonjour Joho,

Tu connaitrais par hasard un forum d'entraide en comptabilité pour les petits indépendants ?

Ou un bon blog avec de l'information libre et gratuite ?

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#24 2021-03-28 09:36:40

Jojo
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Re : acheter bien immobilier avec fond propre (déductible ?)

Un bon blog : celui-ci !
Un forum d'entraide : aucun sauf celui-ci pour des questions ponctuelles.
Je ne connais pas de site qui remplace TOTALEMENT un comptable.
Si je traduis bien votre pensée (Sur base de ce que VOUS avez écrit !), vous estimez devoir contrôler le travail 'coûteux' de VOTRE comptable, ce qui vous pousserait à chercher une solution gratuite.
C'est, peut-être, trop demander .
Une suggestion malgré tout : vous apprenez à tenir vous-même votre comptabilité et vous interrogez à l'occasion un professionnel qui ne fait que de la consultation (Donc AUCUNE gestion de dossier ...) . Il est évident que le choix dépendra de vos critères.

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