transformation d'immeuble !!!

GARA · 2005-02-14 15:03:37

Bonjour, souhaiterais avoir un peu de vos lumières #boing#

Dans le cadre d'une transformation et construction d'un étage supplémentaire d'un immeuble appartenant à 80% en usufruit à la société et 20% en partie privé, usufruit sur 15 ans. Des frais ont déjà été engagés tels que honoraire d'architecte, ingénieur stabilité, coordinateur de sécurité, démolitions, demande de permis d'urbanisme ect... mais qui à ce jour s'élèvent à +/- 25.000 €. doit on amortir ces frais sur la durée ( 10 ans restant ) ou prendre en charge comme frais et honoraire sur l'année en cours et dans quel classe à ce moment là les répartir.

je suppose également que pour la partie commerciale TVA 21% récupérable, privée 6% non récupérable, et pour le nouvel étage doit on le considérer comme neuf où tombe t-il également sous le régime des 6%

merçi de vos précieux conseils toujours judicieux :bj:

Jojo · 2005-02-14 18:09:10

Qui fait quoi ?

Qui a reçu les factures ?

Quid du droit d'accession ? Quid du droit à transformation ?

GARA · 2005-02-14 18:22:01

Comme la société est usufruitière, c'est elle qui reçoit les factures. elle paie mais la part en nue propriété à concurrence de 20% sera payé par le nue propriétaire. Ce qui ce fait actuellement avec le remboursement de l'emprunt. Le Maitre d'ouvrage c'est la société :quest:

christophe · 2005-02-14 18:27:27

Je sais que le cabinet Lawfort pourra vous aider à vous en sortir de cette affaire. Ils sont (notament) spécialisé dans des affaires patrimoniales avec usufruit, emphitéose, etc. Mais bien entendu, ce n'est pas donné.

Qui est le nu propriétaire de l'immeuble ?

christophe · 2005-02-14 18:37:23

Je vois plusieurs points dangereux que vous devez absolument faire analyser avant d'aller plus loin :

- l'usufruit a été établi pour 15 ans. risque de requalification en bail (cela aurait pu être évité s'il y avait eu un bail emphytétotique de 27 ans).
- les travaux, s'ils sont payés par la société, risque d'être requalifié en AAB s'il n'y a pas de compensation de la part du nu-propriétaire. Egalement évitable avec une emphytéose : pas d'indemnité à la fin, en toute légalité.

Bon, c'est un peu trop vite résumé, pas de référence jurisprudentielle, etc. mais courez vite au moins chez un (bon) notaire (voire un avocat) pour vous faire confirmer tout ça et offrir une solution.

Jojo · 2005-02-14 18:44:05

Faites reprendre le dossier au début ...

Il y a des couacs de vocabulaire ...

Voulez-vous écrire que la société est usufruitière de la totalité du bâtiment et que cet usufruit a été valorisé à 80 % de l'ensemble ?

Je crains TRES FORT des tentatives du fisc, quoi que vous fassiez, de requalification !

GARA · 2005-02-14 18:50:33

Le nue propriétaire paie sa part soit 20%, à l'époque c'est de cette façon que le notaire a imaginé les choses. de plus en ce qui concerne l'étage complémentaire il sera acheté par une tierce personne et sous le conseil du notaire ns sommes occupé à créer une copropriété, afin de ne pas mélanger ou avoir une confusion de patrimoine. Pourquoi un bail emphytéotique ??? l'immeuble se compose d'un rez commercial ( bureau ) étage un duplex qui était loué jusqu'y a peu et dont les revenus locatifs étaient attribués à la société, après modification de l'agencement de ce duplex on en revient a la case départ loyer attribué a la société. En ce qui concerne la nouvelle partie vendue a un tiers avec constitution de la copropriété

:quest:

GARA · 2005-02-14 18:51:52

C'est bien ça JoJo tu as tout compris #boing#

christophe · 2005-02-14 19:15:38

On pourrait résumer le bail emphytéotique comme le fait de donner un usufruit pour une période minimale de 27 ans (maximum 99 ans), et c'est là qu'est toute la différence avec votre montage. 15 ans d'usufruit, c'est requalifiable à souhait par l'administration, tandis qu'un bail emphytéotique, c'est du droit (bien qu'il y aie également pleins de conditions de forme à respecter => on n'est jamais à l'abris complètement:#).

Rien à redire sur l'acte de base. Mais pour la revente du duplex, vous allez revendre quoi : l'usufruit, la nu-propriété, les deux ? Et l'acheteur paiera les droits sur quel montant ?
Franchement, c'est beau, c'est le genre de truc que j'aimerais faire, mais faite vous confirmer tout ça par un autre notaire : j'ai déjà vu tellement d'actes à la va-vite qu'on a parfois des surprises.:bang:

GARA · 2005-02-14 19:51:16

Non je crois que le notaire a vraiment bien réfléchi sur cette affaire, de plus j'ai déjà fait pas mal de chse avec lui et je peux le qualifier de très sérieux parfois un peu trop ( exigeant ) mais cela ne reflête que d'une bonne compétence.

L'usufruit reste pour la partie inférieur rez + duplex, et on autorise via la copropriété un tiers a construire un appartement au dessus. avec reprise et paiement d'une partie des quotités terrains et des parties communes, toitures, cage d'escalier ect..., tout cela est bien préciser dans l'acte de base élaborer par le notaire. donc en cas de vente ou de cession les parties sont bien distincte. Les frais de constructions sont donc bien séparés avec facturation également bien distincte