+ value immobilière est-elle taxable ds le chef d

jeannot · 2004-08-26 05:04:55

Une plus-value immobilière est-elle taxable dans le chef d'un particulier ?
Quid en cas d'actes "répétitifs" ?

En va-t-il de même s'il s'agit d'un commerçant réalisant une plus-value immobilière ?

Existe-t-il une législation spécifique à ces 2 égards ?

Merci de vos réponses ! Bien à vous, JEANNOT.

pulsar · 2004-08-26 14:11:53

Si particulier :

- + values n'est jamais imposable si habitation personnelle (résidence principale), si bien appratenant à un mineur, un incapable (juridique) ou à une autre personne à qui un admin. provisoire a été attribué; si le bien est exproprié pour cause d'utilité publique; si le bien a été reçu par succession.

- Si le bien est loué, alors plus value imposable

Si acte répétitifs, attention ! cela pourrait être interprété non plus comme une simple gestion de patrimoine, mais comme des actes commerciaux, pour lesquels ils faut alors être agent immobiliers (accès à la profession)

Si commercant :

si l'immeuble était afecté à l'exercice de la profession, aors + value imposable

si l'immeuble n'était pas affecté à l'exercice de la profession (fait partie du patrimoine), alors idem particulier

christophe · 2004-08-26 20:57:11

Voici la règle pour la plus value dans le chef du particulier :

immeuble bâti :

si détention inférieure à 5 ans, taxation de la +value à 16,5%.
Si détention supérieure à 5 ans, pas de taxation

immeuble non-bâti:

détention inférieure à 5 ans, taxation à 33 %
détention supérieure à 5 ans et inférieure à 8 ans, taxation à 16,5%
détention supérieure à 8 ans, pas de taxation.

Méthode de calcul de la plus value : prix de revente moins prix d'achat réévalué. Le prix d'achat réévalué est calculé de 2 manières :

au forfait : prix d'achat + 25 % + 5 % par année de détention excédent la première.

ou

au frais réel : prix d'achat + l'ensemble des frais (prouvés) encourus pour l'acquisition, la conservation, l'amélioration et la cession du bien.

On prend la méthode la plus favorable pour le vendeur.

Si l'administration détermine que l'opération sort du cadre de la gestion d'un bon père de famille, elle peut requalifier l'opération en spéculation taxable à 33 %. Cela arrive notament si les montants en jeu sont très importants par rapport au patrimoine du propriétaire, s'il y a recours systématique à l'emprunt, si plusieurs personnes non liées participes à l'opération, s'il y a division ou lotissement du bien, etc. Les règles sont assez floues et il convient de demander un avis à l'administration avant de se lancer.

Attention, si les opérations spéculatives sont trop fréquentes, alors il y a risque que l'administration estime que l'activité est professionnelle, donc taxée au taux progressif de l'IPP. Là aussi, un ruling est vivement recommandé. Contrairement à ce que dit Pulsar, il n'y a pas besoin d'accès à la profession s'il s'agit de revente de biens propres, l'activité d'agent immobilier n'étant réglementée que pour les biens de tiers.

christophe · 2004-08-26 21:04:39

Pour info, un de mes clients propriétaire d'un parc immobilier important souhaitait revendre l'ensemble de ses immeubles afin de planifier sa succession.

L'administration l'a "autorisé" à revendre 1 immeuble tous les deux ans pour ne pas avoir de problème. Ca me semble assez strict comme critère et je pense qu'il est possible d'avoir des "conditions" plus larges sans risquer la requalification.

A mon sens, il convient de trouver toujours une bonne excuse : par exemple, si vous possédez 10 appartements à Bruxelles et que vous souhaitez finir votre vie à la Côte d'Azur, vous ne devrez pas avoir de difficulté à faire accepter le fait qu'une liquidation totale de votre patrimoine immobilier en un temps très court constitue une opération de bon père de famille. En effet, comment feriez vous pour gérer vos biens à plus de 1000 km de Bruxelles ?

pulsar · 2004-08-27 04:21:30

Merçi pour les précisions christophe, j'avais essayé de faire court dans ma réponse...

je reviens néanmoins sur un des points :

tu dis à la fois que la revente de bien propre, l'activité d'agent immobilier étant règlementée pour la vente de biens de tiers.

Tu dis également qu'il faut faire attention car si les opérations spéculatives sont trop fréquentes, il y a risque de requalification en activité professionnelle....

il me semble alors, comme je le disais, que s'il y a requalification des revenus professionnels.....et si revenus professionnels, celà n'implique t'il pas que la personne exerce alors en tant qu'agent immobilier....

christophe · 2004-08-27 11:10:54

Non, tant qu'il ne s'agit que de biens privés, même gérés de manière professionnelle (ce qui justifie la requalification), il ne s'agit pas d'une activité d'agent immobilier.

J'ajoute qu'une société, qui achète, vend ou loue ses propres immeubles, est également dans le même cas : il ne s'agit pas d'activité d'agent immobilier.

Par comparaison, si tu gères ton portefeuille de titres comme un pro, avec spéculation sur produits dérivés etc., tout ce que tu risques, c'est une requalification mais rien ne t'empêche de le faire. Par contre, tu dois obtenir un agrément si tu veux le faire pour le compte de tiers.