Construire pour revendre

genco · 2005-02-12 17:27:39

Bonjour,

Possédant des fonds propres en suffisance et ayant toutes les aptitudes nécessaires à la réussite de notre projet, nous désirons faire ceci :

Acheter un terrain
Y construire un maison nous-mêmes
Une fois finie, revendre cette maison.

La part que représente le MO est de l'ordre de 60 à 70 %, c'est le genre d'opération qui peut donc rapporter gros.

Nous sommes tous formés aux métiers du batiments et avons déjà rénover plusieurs maisons. La bonne fin de l'opération ne fait donc aucun doute.

Ma question est la suivante :
Si nous répétons l'opération (une maison par an), nous allons inévitablement voir ces revenus être requalifiés en revenus professionnels je suppose.

Quelles sont les conséquences autres que celles relatives au taux d'imposition d'une requalification ?

Quelle est la solution légale la meilleure pour nous ?

Nous voulions créer une SA, mais apparemment, notre activité serait assimilée à une activité d'entreprise générale. Et nous ne possédons pas l'accès à cette activité (nous sommes plombier, couvreur, chauffagiste, électricien, mais pas maçon).

Pour ma part, je ne conçois pas que cette activité soit égale à celle qu'exerce un entrepreneur général car nous ne travaillons pour personne, nous ne somme liés par aucun contrat d'entreprise. Nous sommes les maîtres de l'ouvrage et les maîtres d'oeuvre.

Tout comme un particulier peut construire sa propre maison et puis la revendre, ne pouvons nous pas en tant qu'administrateur d'une SA, construire un bien pour cette SA. Et puis revendre ...

Merci de vos lumières sur cette question car nous avons déjà consulté des pros mais qui ne peuvent nous aider, qu'ils soient architectes, comptables, ou juristes.

Je sais que notre projet paraît bizarre, mais cette piste semble être la meilleur afin d'utiliser nos compétences et faire fructifier notre patrimoine financier.

Jojo · 2005-02-12 17:36:09

Impensable de vous répondre complètement ici sauf à écrire que ce n'est pas possible !

Un des problèmes de base est le nombre d'intervenants dès le départ : co-propriété ?
Par après, en supposant que le problème précédent soit résolu, trop de corps de métier; obligation de respecter la nouvelle législation ...
Ensuite, la répartition du bénéfice ?
Enfin, cerise sur le gâteau, taxation EN DEFAVEUR de qui ?
Accroissement des cotisations sociales ?
Etc.

SI vous avez vu des experts, ce dont je ne doute pas, vous n'avez pas vu les bons.

genco · 2005-02-12 17:45:34

Bonjour Jojo,

Mais je suis moi aussi convaincu de ne pas vaoir rencontré les bonnes personnes, par contre, je m'étonne de lire que cela ne sois pas possible.

Dois-je comprendre dans votre réponse que le problème c'est le nombre de personnes (5 au total) et que cela serait plus simple si je faisait cela seul.

Si c'est le cas, nous pouvons créer une société, mais quel objet social aurait cette société. Etes-vous d'accord avec moi lorsque je dis que cela ne doit pas être assmilié à de l'entrepreunariat général ?

Jojo · 2005-02-12 18:01:21

Comme écrit ci-avant, le problème est complexe que ce soit à cinq ou seul.

Je vous suggère de voir un expert via www.ipcf.be ou www.accountancy.be ou encore sur ce site.

Une consultation n'est vraiment pas envisageable dans le cadre d'un forum; il y a trop de paramètres et conséquemment trop d'enjeux.
Il y a d'excellents experts en région liégeoise.

Enfin, nous aimons toujours connaître l'avis de nos confrères préalablement.

christophe · 2005-02-12 21:38:55

Jojo à raison, sans accès à la profession pour les étapes nécessitant un accès à la profession, votre opération ne me semble pas réalisable sans créer une insécurité juridique, à moins de sous traiter la partie maçonnerie.
Bien entendu, il y a d'autres solution possibles mais je vous conseille aussi de voir un pro afin de ne pas commettre de fautes.

Jojo · 2005-02-13 11:59:09

L'hypothèse de Casta est alléchante mais il y a accès à la profession pour les marchands de bien ....

Complémentairement, il n'est pas écrit que ce sont SES ouvriers mais bien ses COMPARSES ...

Il faut une analyse complète; c'est, en tout cas, mon avis ... car les conséquences fiscales ET sociales peuvent être dramatiques.

christophe · 2005-02-13 12:11:31

Dans le cas où il s'agit de personnes physiques gérants leur patrimoine privé, c'est effectivement possible, sans aucun doute de construire puis de revendre. Pour la taxation de la plus value, etc. etc, c'est plus délicat, tant de paramètre entre en compte pour déterminer s'il s'agit de revenus divers, spéculatifs, voire professionnels. A étudier avec un fiscaliste.

Si vous vous mettez en société, l'aspect civil de celle-ci me parait compromis : ce sera bel et bien une activité commerciale (marchand de bien). Donc, comme le dit Casta, surtout pas de vente sur plan. De plus la loi Breyne s'applique dans ce cas.

Par contre, j'aimerai savoir si tu es vraiment sûr que la vente du bâtiment terminé ne pose pas de problème si l'entreprise n'a pas accès à la profession ? Quid des garanties décennales et trentenales ? Si tu pouvais confirmer, ça m'intéresse fortement (qques clients qui pourraient être dans le cas). Une petite référence légale me ferait le plus grand plaisir !!!

christophe · 2005-02-13 12:13:30

ADIC · 2005-02-13 12:13:46

En fait, vous parlez d'une activité de promotion immobilière : construire ou faire construire soi-meme pour revendre ensuite.

christophe · 2005-02-13 12:17:36

Si ce n'est que la promotion peut aussi se faire sur plan avec application de la loi Breyne !!!! Et qu'un entrepreneur peut être promoteur mais qu'un promoteur doit avoir l'accès à la profession pour être aussi entrepreneur (sinon, il sous-traite les travaux).

genco · 2005-02-13 15:49:08

Je crois que Casta est bien sur la même longueur d'onde que moi et mes associés, nous ne sommes pas entrepreneur car nous ne travaillons pour personne.
En l'absence de contrat d'enbtreprise comment peut-il y avoir un entrepreneur ?

Nous construisons un bien pour nous.

Une fois ce bien construit. Nous recherchons un acheteur et le vendons.

J'insiste très fortement sur le fait que nous ne ferons aucune démarche commerciale avant la fin complète des travaux.

La loi breyne ne s'applique même pas car nous ne demandons pas d'acompte à qui que ce soit et nous ne sommes même pas entrepreneur.

Pour ce qui est de la garantie, il n'y a aucun problème. Si nous le faisons en société, un des administrateurs sera architecte. Si c'est en PP, on peut garantir le bien, et il reste la garantie de l'architecte.

Le fond de ma question est de savoir, vaut-il mieux le faire en PP ou en société.

Si c'est en PP et que nos revenus sont requalifiés, quel risque prend-t-on, si ce n'est celui de payer plus d'impôt ?

Casta, si tu as une base légale, je suis super intéressé, car je n'ai encore rencontré personne qui pense comme moi. En fait, je pense que beaucoup de gens ne perçoive pas la subtilité de faire "soi même".

Merci.

christophe · 2005-02-13 16:02:59

Le faire en société à le mérite de clarifier les choses pour le fisc. Le faire en PP peut être soit la meilleure (revenus divers), soit la pire des choses (requalification en revenus professionnels). Etant vous même à des degrés divers des professionnels du monde du bâtiment, le risque n'est pas négligeable mais la situation mérite d'être étudiée avec le plus grand soin.

christophe · 2005-02-13 18:19:05

Je te rejoins entièrement Casta. Une personne construisant une maison toute seule et la revendant après devrait pouvoir justifier du fait qu'il s'agit de revenu divers (16,5 % sur le bâtiment mais 33 % sur le terrain si vous venez de l'acheter => faire le moins de bénef sur le terrain ).

Mais dans le cas décrit plus haut, on doit évidemment s'attendre à une requalification en revenu professionnel : donc, super taux d'impôt + charges sociales :#. Comme le dit Casta, ce n'est que nos avis mais c'est tellement gros comme un camion que je doute que le contrôleur n'attaque pas en ce sens.

christophe · 2005-02-13 18:23:25

Pour les droits d'enregistrement du marchand de bien, ils s'élèvent à 5 % en région wallonne (je crois que ça a changé en Flandre et à Bxl). Conditions : revendre le bien dans les 4 ans.

A confirmer (mes cours sont loins et je n'ai pas envie de faire une recherche, désolé, trop fatigué#ko#).

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