#1 2005-03-02 21:11:18

cptaGestion

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Re: transmettre un bail

Bonjour,
Ma question concerne un achat d’un bail commercial.

Je vais reprendre un commerce de coiffure, donc le locataire va me transmettre le bail moyennant un prix.

D’après lui j’achète le bail commercial, mais pas le fond de commerce.

Est-ce logique que ce soit comme ça.

C’est quoi la différence entre la remise d’un bail commercial ou la reprise d’un fond de commerce.

Le bail prend fin en 2008, si j’achète le bail, dois-je continuer sur le temps de l’ancien locataire ?

Faut-il aussi avoir une attestation fiscale de dettes pour acheter le bail ?

Bien à vous

PHM

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Re: transmettre un bail

Bonsoir,

A mon avis, il n'y qu'une seule réponse "légaliste" à votre question : un droit au bail est un des éléments constitutifs d'un fonds de commerce.
Si il y a cession partielle ou totale du fonds de commerce, l'attestation fiscale (art 442bis) est indispensable pour assurer une sécurité juridique (finançière) pour l'acquéreur.

Par contre, il y a toujours des moyens détournés, mais non contestables à condition de travailler intelligeamment, pour arriver à un résultat identique !

L'exploitant actuel pourrait convenir (verbalement) avec son propriétaire que le propriétaire lui demande (propose) par écrit la résiliation anticipée du bail, moyennant une compensation financière (en faveur de l'exploitant actuel).
Le propriétaire pourrait alors signer avec le nouvel exploitant un nouveau bail aux mêmes conditions, en répercutant bien entendu au nouvel exploitant, le montant du dédommagement versé à l'ancien exploitant.
Dans ce cas, il n'y a aucune cession/vente d'une partie du fonds de commerce, et l'attestation fiscale devient inutile (pour autant que le mécanisme ne puisse être démonté par l'administration, mais dans ce cas il est évident que les 3 parties resteront discrètes et qu'un scénario sera élaboré et, le cas échéant, suivi par les 3 parties).
Cette solution "bis" est assez "limite". Il faut en être conscient.

Dans tous les cas, il est important d'examiner le bail pour en étudier la cessabilité, et il est recommandé que le propriétaire ait marqué son accord pour établir un nouveau bail commercial en faveur du nouvel exploitant.

Remarque importante : ceci n'est qu'un avis (et non un conseil au sens formel) donné à titre bénévole et qui ne saurait en rien engager ma resposabilité.

Bonne chance,

Philippe

Fox

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Re: transmettre un bail

Un bail commercial ne s'achète pas.
Deux solutions :
a) le bail prévoit la sous-location
   Le locataire principal (celui qui vous donne en location)      reste solidairement responsable avec vous du paiement des loyers et des charges jusqu'à la fin du bail.
Attention toutefois, la demande de renouvellement du bail doit être faite entre le 15e et 18ème mois qui précède la fin du bail, pas avant ni après, à peine de nullité.  Elle doit par conséquent intervenir entre le 1er juillet 2007 et le 30 septembre 2007.

b) le bail ne prévoit pas la sous-location
    Vous risquez des problèmes avec le bailleur.

La meilleur des solutions, c'est la conclusion d'un nouveau bail de 9 ans avec le propriétaire directement, chacun étant libre de ses mouvements et l'ancien locataire déchargé de toutes ses obligations. 
Le fonds de commerce comporte notamment : la valeur de la clientèle, l'enseigne, le droit au bail, ...
Je pense que la reprise globale de l'activité est un vaste sujet.  Il vaut mieux vous faire assister valablement dans cette démarche.
Pour le reste, je suis d'accord avec PHM, si ce n'est qu'il faut lire "cessibilité" au lieu de "cessabilité".
#beer#

---

L'imagination est plus importante que le savoir.  On peut tout savoir et ne rien faire, tandis qu'avec l'imagination, on peut tout faire. (A. Einstein)

Jojo

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Re: transmettre un bail

Il est évident que le vendeur veut contourner une taxation fiscale.

Prenez donc conseil auprès d'un juriste ou auprès d'un fiscaliste !

samycap

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Re: transmettre un bail

Vendre un droit au bail, ou un "pas de porte" ou un fonds de commerce, pour moi c'est kif-kif: imposable dans le chef du vendeur et déductible pour l'acheteur!  Donc, à demander les attestations ad hoc pour être certains qu'il n'y a pas de dettes TVA, etc..
Je constate que pour le moment, certains ont une imagination délirante pour essayer d'éviter au max l'impôt, parfois, même en dépit du bon sens élémentaire.   #lol#   Non!  je ne ris pas comme cet émoticone!!! :s

PHM

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Re: transmettre un bail

Le plan "bis" ne visait pas à éluder l'impot -car pour ce faire il existe des solutions très simples, illégales, mais pratiquées de tous temps - mais ce plan "bis" était une alternative "border line" -j'insiste- au cas où le 442bis serait impossible.
Un vieux réflexe mettant l'immagination en bonne place dans le cadre des gestion de crise ...

Bonne journée à tous

COMPTABALOU

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Re: transmettre un bail

Cher cptagestion,

Il y a deux volets à votre question : Le premier relatif au bail a été très bien développé par phm.

En ce qui concerne la reprise du fond de commerce proprement dit, permettez-moi de vous dire que l'attestation fiscale (442) n'est pas du tout nécessaire dans le secteur d'activité de la coiffure. Il offre une garantie supplémentaire c'est vrai mais occasionne des démarches administratives INUTILES et COUTEUSES.

Le certificat fiscal est par contre EXIGE dans le domaine de l'HORECA et à défaut il y a responsabilité solidaire des cessionnaires et cédants en cas de dette fiscale antérieure à la reprise.

Amicalement

delx01

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Re: transmettre un bail

Là Comptabalou mes excuses mais je ne suis pas

En quoi le 442bis est-il couteux ?

D'où tiens tu la différenciation d'obligation suivant le secteur ??

Merci

samycap

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Re: transmettre un bail

Je viens de lire la réponse de Comptabalou et je reste perplexe!!!!   Aurais-je oublié quelque chose? :idea:

Jipy

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Re: transmettre un bail

Je pense que Comptabalou se trompe.
L'attestation 442 bis est nécessaire dans tous les cas.
J'attire l'attention sur le fait que la reprise de l'activité existante implique la cession du droit au bail, qu'il y ait valorisation du fonds de commerce ou pas, en application de l'article 1763, par. 5 du code civil.
L'interdiction de céder le bail ou de sous-louer un immeuble ou partie d'immeuble ne peut faire obstacle à la cession ou la location du fonds de commerce et portant sur l'intégralité des droits du locataire principal.
Toutefois, lorsque le bailleur ou sa famille habite une partie de l'immeuble, l'interdiction de céder le bail ou de sous-louer reste valable.
Le preneur qui veut user du droit qui lui est reconnu de sous-louer ou de céder son bail, doit signifier au bailleur le projet d'acte de cession ou de sous-location et ce par lettre recommandée à la poste ou par exploit d'huissier de justice. Le bailleur qui croit avoir de justes motifs de s'opposer à la cession ou à la sous-location, est tenu de notifier, par les mêmes voies, son opposition motivée, dans les trente jours de la signification, à défaut de quoi il est réputé y donner son agrément.
L'opposition est notamment justifiée si le preneur n'a exercé le commerce dans les lieux loués qui depuis moins de deux ans ou si le bail lui a été renouvelé depuis moins de deux ans, sauf le cas de décès du preneur ou autres circonstances exceptionnelles à apprécier par le juge.
Le preneur peut, à peine de forclusion, se pourvoir dans les quinze jours de l'opposition.
En cas de cession portant sur l'intégralité des droits du locataire principal, le cessionnaire devient le locataire direct du bailleur.
La sous-location totale accompagnée de la cession du fonds de commerce est assimilée à la cession du bail.
En cas de sous-location totale ou partielle, faite ensemble avec la location du fonds de commerce ou donnant lieu à l'établissement d'un fonds de commerce, le sous-locataire a droit au renouvellement de son bail, si, et dans la mesure où le locataire principal obtient lui-même le renouvellement du bail principal, sauf le droit de reprise du locataire principal et le droit du sous-locataire, en cas de non-renouvellement, à l'indemnité prévue.
L'abstention du locataire principal de demander le renouvellement ou le rejet de sa demande pour des motifs qui lui sont personnels, ne porte pas préjudice au droit du sous-locataire au renouvellement à condition que la demande de celui-ci, régulièrement adressée au locataire principal, ait été dénoncée au bailleur le même jour et dans les mêmes formes. Si le sous-locataire a communiqué sa demande au bailleur, celui-ci lui dénoncera de même copie de toute notification qu'il ferait au locataire principal.
Si la location principale prend fin avant l'échéance du bail par la faute, à l'initiative ou de l'accord du locataire principal, le sous-locataire devient le locataire direct du bailleur, aux conditions à déterminer de commun accord. A défaut d'accord, le juge, saisi par la partie la plus diligente, fixe ces conditions en équité.
Le preneur originaire demeure solidairement tenu de toutes les obligations qui dérivent du bail initial.
Si son bail ne lui interdit pas, le preneur peut sous-louer une partie du bien à usage de résidence principale, à condition qu'il maintienne son commerce dans les lieux loués. Si le preneur obtient le renouvellement du bail, le sous-locataire en bénéficie dans la mesure de la durée de son propre bail.

Les parties au bail commercial peuvent y mettre fin à tout moment, à condition que leur accord soit constaté par un acte authentique ou par une déclaration faite devant le juge de paix.  L'absence de respect de cette formalité entraine la nullité de la rupture amiable du bail commercial.

---

Jean Pierre RIQUET - Expert TVA & ASBL

Jojo

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Re: transmettre un bail

Qu'est-ce que ce lien PUBLICITAIRE ?

Mauvaise coordination ?

SAMARITAIN

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Re: transmettre un bail

Le site conseillé par Cartésien + est un très bon site.
Question fait-on de la publicité lorsque dans les forums on recommande le lien Fisconet ?

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"Celui qui pose une question risque cinq minutes d'avoir l'air bête, celui qui ne pose pas de question restera bête toute sa vie. "

Confucius

Jojo

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Re: transmettre un bail

Je me suis mal exprimé; en suivant DIRECTEMENT le lien, on arrive à un site de publicité et non pas à ce site de qualité !!!

pulsar

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Re: transmettre un bail

Je rejois l'avis les avis donné précédemment :

1 / l'attestation art. 442 bis ne dépend pas du secteur d'activité. Elle permet simplement à l'acheteur de s'assurer que le vendeur n'a pas de dettes fiscales, et si dettes il y a , d'en verser le montant pour compte du vendeur (en déduction du prix d'achat bien entendu).

je rappelle également que si l'acheteur n'est pas en possession de cette attestation, et qu'il verse au vendeur le prix convenu, il sera tenu solidairement responsable des dettes fiscales du vendeur.

Cette attestation DOIT ETRE EXIGEE PAR L'ACHETEUR DANS TOUT LES CAS

2 / je ne vois pas en quoi cete demande d'attestation est "coûteuse"

L'acheteur demande au vendeur de fournir cette attestation au plus tard lors du paiement du prix convenu.

L'acheteur s'adresse au service des recettes des contribution dont il dépend pour remplir le formulaire demandant cette attestation art. 442 bis.

L'administration a alors un délai d'un mois pour envoyer au vendeur cette attestation qui sera vierge (si pas de dettes) ou non (si dettes il y a, l'attestation reprendra les n° article de rôle ainsi que les montant restant dû)

Enfin le vendeur remet à l'acheteur l'attestation.

le coût est donc de 0,00 €, hormis le temps mis pour le vendeur pour se rendre auprès du service concerné.....

Pour l'acheteur, les cas suivants peuvent se présenter :

1/ Le vendeur fourni l'attestation, qui est vierge : l'acheteur peut payer l'intégralité du montant convenu.

2 / Le vendeur fourni l'attestation, qui n'est pas vierge : l'acheteur verse à l'administration, pour compte du vendeur le montant total repris sur l'attestation, et paye au vendeur la différence (soit le prix fixé au départ, dminué du versement effectué auprès de l'administration).
Autre possibilité, le vendeur effectue lui même le versement auprès de l'administration, et fourni à l'acheteur la preuve du paiement de sa dette (l'acheteur peut alors payer la totalité du prix convenu, mais perso je préfère la 1ère version...)

3 / Le vendeur ne fourni pas l'attestation, soit parcequ'il n'a pas effectué la demande, soit parcequ'il refuse de faire la demande, ou de remettre cette attestation (en fait la raison est secondaire, ce qui compte c'est qu'il n'a pas fourni l'attestation demandée...)

L'acheteur a alors le choix :

- Payer le prix convenu (avec le risque que si le vendeur a des dettes fiscales, l'acheeur pourrait voir l'adm. fiscale lui réclamer le paiement de cette dette...voir la responsabilité solidaire...)

- Payer une partie du prix convenu, le solde étant gardé le temps de voir si l'adm. fiscale lui réclame le paiement de dettes fiscales du vendeur (Il faut l'accord du vendeur, ce qui n'est pas gagné...de plus si les dettes fiscales sont supérieure au montant retenu, on retombe dans le cas précédent....)
cette méthode est risqué donc a déconseiller !

- Refuser de payer tant que cette attestation n'est pa fournie (pour moi la seule bonne solution)

Perso, lorsque je rédige une convention de cession de fonds de commerce, je mentionne toujours que le payement est subordonné à la remise par le vendeur de l'attestation art. 442 bis, sans que cette condition ne remette en cause la cession proprement dite.

Si par contre ce n'est pas moi qui rédige la convention, je demande toujours de pouvoir disposer de la convention afin de m'assurer que cette clause soit écrite, et j'exige qu'lle le soit si ce n'est pas le cas.

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Jojo

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Re: transmettre un bail

Je n'avais donc pa (tout à fait) tort !

Merci, Casta !