#1 2006-04-11 00:15:08

ninane001

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Re: Biens immobiliers

Bonjour à tous !

Je suis étudiante en 3ième et j'éffectue un tfe sur les biens immobiliers. Je voudrais savoir si quelqu'un saurait répondre à quelques questions.

J'ai besoin de trouver les articles concernant :

- que l'amortissement d'un usufruit se fait également sur la partie terrain.

- lorsque le terrain n'est pas distingué dans l'acte notarié, 20% du bâtiment est considérer comme étant le terrain.

- et pour terminer, lorsqu'on veut par exemple vendre l'usufruit de l'habitation à sa société (car utilisé pour 25% à titre professionnel), une plus-value professionnelle taxé à 16,5% en ipp doit être dégagée,
la plus-value sur la partie privée nétant pas à calculer car la maison est utilisée depuis plus de 3 ans.
Je voudrais savoir dans quel article trouve-t-on en ce qui concerne la plus-value sur la partie privée.

D' avance un tout grand merci

Ninane.

Nanoux

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Re: Biens immobiliers

Bonjour,

Quelqu'un aurait-il des informations à ce sujet ???
Fiscalnet est assez flou sur le calcul de la plus-value.

Merci d'avance

Steph

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Re: Biens immobiliers

Bonjour,

Rapidement :

Amortissement de l usufruit en raison de l extinction du droit a jouir comme un propriétaire.

Ce n est donc pas lié a la nature du bien. amortissement sur 100% du prix de la constitution du droit

Le notaire ne ventile pas la partie terrain/construction. Tjs pour la meme raison, il s agit d un droit d exploitation.

pour la cession d usufruit.

en cas d amortissement du bien, il y a taxation sur la plus value dégagée au taux marginal au titre de bénéfice ou profit dans le chef de la personne physique cédante .

Si l usufruit fait partie de la cession de l activité professionnelle, il y aura taxation à 16,5% comme les autres actifs ( sauf le stock ) dans la rubrique revenus d activités antérieures.

Le ministre a exprimé a plusieurs reprises que la cession s applique sur les droits réels, y compris le demembrement de la pleine propriété.

Je rapelle qu il suffit d 1 année d amortissement pour que la totalité de la plus value dégagée soit taxée.

Bon courage pour les exams

A lire :

QUESTION 01/854
Question n° 854 de M. Viseur dd. 21.12.2001
Questions et Réponses, Chambre, 2001-2002, n° 134, p. 16829-16830
Bull. n° 833, p. 212-214
Cession d'immeubles - Usufruit - Plus-values imposables
QUESTION
   .....
REPONSE
    L’honorable membre voudra bien trouver ci-après la réponse à la question posée.
    L’article 90, 8° et 10°, du Code des impô ts sur les revenus (CIR 1992), vise des plus-values qui sont réalisées, à l’occasion d’une cession à titre onéreux, sur des immeubles bâtis ou non bâtis situés en Belgique ou sur des droits réels autres qu’un droit d’emphytéose ou de superficie ou qu’un droit immobilier similaire portant sur ces immeubles. Cette disposition s’applique donc notamment à la cession d’un droit usufruit portant sur un bien immobilier.
    Au vu du terme général employé, la notion de cession visée dans cet article est à prendre dans son acceptation la plus large. Elle représente donc le transfert à autrui d’un bien ou d’un droit dont on est propriétaire ou titulaire.
    Par ailleurs, l’usufruit représente un droit dissocié de la pleine propriété; la constitution d’un droit d’usufruit au profit d’un tiers est un acte par lequel le propriétaire d’un bien démembre la pleine propriété de ce bien en vue d’en transférer (c’est-à-dire céder) l’usufruit à autrui.
    La constitution d’un droit d’usufruit au profit d’un tiers constitue par conséquent un cas particulier de cession, de sorte que l’article 90, 8° et 10°, CIR 1992 lui est en principe applicable. C’est donc à bon droit que l’article 54, § 2, alinéa 4, de l’arrêté royal d’exécution du CIR 1992, envisage l’hypothèse de la cession de l’usufruit d’un bien alors que l’aliénateur avait acquis la pleine propriété de ce bien.
    En outre, le fait que le législateur fiscal évoque les notions de "cession" et de "constitution" aux articles 7, § 1er, 3° et 442bis, § 1er, CIR 1992 ainsi qu’à l’article 8, §§ 2 et3, du Code de la TVA, n’est pas de nature à énerver cette position.

Autre article ;

L'habitation qui, de manière ininterrompue, est exonérée (conformément à l'art. 12, § 3 CIR 92) ou bénéficiait de la déduction pour habitation (conformément à l'art. 16 CIR 92 ex.d'imp. 2005 ou art. 526, §1 CIR 92) pendant au moins 12 mois au cours de la période de 18 mois qui précède le mois de l'aliénation, est exonérée de l'impôt sur la plus-value. Il est indifférent que ces bâtiments soient ou non utilisés pour l'exercice de l'activité professionnelle, tant qu'ils entrent en considération pour l'application de la déduction pour habitation.

Remarque : La plus-value réalisée sur la partie affectée à la profession peut entrer en considération pour l'impôt sur la plus-value ordinaire (voir cadre XVII: bénéfice).

Les droits réels sont e.a. la nue propriété et l'usufruit.
    Suivant le Ministre des finances, l'impôt sur la plus-value réalisée en cas de 'cession d'un droit réel' s'applique aussi à l'établissement du droit d'usufruit. Le Ministre interprète donc la notion de cession de manière assez large: à ses yeux, la 'cession' ne comprend pas seulement la cession au sens strict de l'usufruit, où l'usufruitier vend par ex. son droit réel d'usufruit, mais aussi la constitution d'un droit d'usufruit, où le plein propriétaire constitue l'usufruit à l'avantage d'un tiers ( QP. 854 d 21.12.2001).

On entend par cession à titre onéreux e.a. :

une vente;

un échange avec ou sans soulte;

un apport en société.

La cession à titre onéreux ne doit pas être volontaire.
Une vente suite à une faillite entraîne également l'application de l'impôt sur la plus-value.

Le caractère imposable naît au moment de la naissance de la créance, même si le paiement intervient ultérieurement.

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Indépendant...mais pas solitaire !