#1 2006-06-20 22:29:56

Triumph

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Re: Renovation dans la propriété d autrui

Bonsoir à tous

Un probleme qui suscitera sans doute votre attention

Une société réalise de lourds travaux de rénovation ( chappe, murs porteurs, revetements, plafonds, cabalge, installation electrique, installation thermique, sanitaires... ) dans l immeuble de son associé et gérant. La valeur des travaux dépasse la valeur du batiment. Cet immeuble est affecté exclusivement apres les travaux a l exercice de la société.

Les investissements sont comptabilisés dans la société et la TVA déduite.

Aucun contrat n est établi entre les parties.

Quel sort fiscal vont subir les travaux et la TVA ?

1) les investissements vont ils etre consideres comme avantages locatifs et taxés comme tels dans le chef du gérant ? Quid de la TVA ?

2) Pas de taxation en IPP et amortissements acceptes en ISOC et TVA deductible ?

3) Rejet des amort en DNA ? Quid TVA ?

4) tout en compte courant associé ?

5) ????

Que faudrait il faire pour limiter les dégats ?

1) Un contrat de superficie retroactif ?

2) Un simple bail ?

3) Un bail commercial ?

4) Un usufruit retroactif sur le batiment avant travaux ?

5) ?????

N oubliez pas de justifier svp

jempy

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Re: Renovation dans la propriété d autrui

jempy

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Re: Renovation dans la propriété d autrui

;;; (doublon)

Triumph

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Re: Renovation dans la propriété d autrui

Les Investissements ont été comptabilisés en ... investissements, soit le 230 000 - Aménagements.

En effet rien n interdit de faire des investissements sur la propriété d'autrui, heureusement pour les locataires.

Le probleme est un probleme de fonds, ce ne sont pas de simples travaux d aménagements, ils touchent a la structure du bâtiment et en doublent la valeur.

Pour la TVA, puisque la société exerce des activitées assujetties- même en dehors de l exploitation du bâtiment, le systeme cocontractant a bien évidemment été appliqué et la TVA déduite.

Ce n est qu en recevant les pieces du client que je m aperçois de la nature des travaux et de l inexistence de contrats.

f

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Re: Renovation dans la propriété d autrui

Je ne vois, en vitesse, qu'un bail à rénovation avec description précise des travaux autorisés par le propriétaire, qui serait enregistré maintenant.

f

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Re: Renovation dans la propriété d autrui

Triumph

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Re: Renovation dans la propriété d autrui

En effet, c'est bien ce qu il me semblait.

Le bail de rénovation me semble en effet tout indiqué, le bâtiment avant transformation étant nu.

Je pense que si il y est indiqué que le proprio a des obligations importantes, interdiction de casser le bail vant 9 ans par exemple, pas de perceptions de loyers, indemnité d éviction... il pourrait échapper aux eventuels requal de revenus locatifs.

Je ne le lui garantirai quand meme pas !

Je vois l avocat fiscaliste tout a l heure pour envisager les possibilités et évaluer les risques.

Je vous tiendrai au courant.

Un super grand merci pour l info sur le bail dont j ignorais l existence.

Je joins le fichier pour tous ceux que ca interesse.

Au plaisir de te renvoyer l ascenseur...

f

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Re: Renovation dans la propriété d autrui

Ajouter p-ê un droit de préemption pour le locataire, si vente avant fin du bail ...

:-D

Triumph

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Re: Renovation dans la propriété d autrui

Je vous livre l avis de l avocat fiscaliste :

- le bail de renovation n'évitera pas :

soit

- La requalification en loyer des travaux TVAC.

tout au plus pourrait-on étaler la partie RI ( donc pas la requal en ATN ) sur la durée du bail.

- La requalification pure et simple en ATN

Solution proposée :

- Bail retroactif avec renonciation d accession sur min 15 ans.

C est le notaire qui va s amuser...

Et je vais devoir expliquer cela au client avec des mots simples...

f

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Re: Renovation dans la propriété d autrui

A. Et en quoi la solution de la taxation en loyers est-elle dérangeante ?

A.1. C'était bien l'idée de base, non ? (le bail à rénovation "sert" aussi à cela ...)
A.2. n'y a-t-il pas un prêt hypothécaire en cours ou à contracter (même sur autre bien) qui génèrerait des intérêts débiteurs et déductibles des revenus immobiliers ?

B. Evidemment, faire attention à la requalification si les loyers proposés en taxation sont supérieurs aux critères basiques !

Triumph

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Re: Renovation dans la propriété d autrui

Sur le principe, elle n est pas dérangeante, mais sur le montant c est ... énorme car la partie qui peut être étalée DANS LE CHEF DU PROPRIETAIRE ( sous réserve de justification ) est le revenu immobilier, or celui ci est égal a 5/3 x RC x 3.50. Donc le surplus est un ATN taxable en une fois en rémun de gérant.

Imaginons des travaux de 250 000 € TVAC et un RC de 1000 €

La partie Revenus Immobiliers est limitée a 5833 a répartir sur mettons 15 ans.

le reste a savoir les 244 000 € vont aller en ATN l'année des travaux et  taxés a 53.5 % + cotisations sociales ( +- 13000 € )

Donc meme un emprunt hypothecaire ne sert pas a grand chose.

L ideal aurait été de faire une vente a la société avant les travaux ou a tout le moins un usufruit avec le rsique de taxation a l issue.

Triumph

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Re: Renovation dans la propriété d autrui

On n insistera jamais assez sur la consultation de professionnels AVANT de se lancer dans de telles aventures.

Meme si l on trouve une solution juridique a ce probleme, les frais mis en oeuvre pour rattaper le coup sont infiniment plus importants que les frais d études.

Sans compter les cheveux blancs du clients... et un peu des notres aussi.

f

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Re: Renovation dans la propriété d autrui

je m'inscris en faux ... sur votre avant-dernier post :s

Si
1/ le bail à rénovation est signé sur 15 ans (p.ex)
et que
2/ chaque année, le montant de la formule classique est taxé à l'IPP, diminué d'éventuels intérêts si du 1109 ou 2109 ...
3/ ce qui dépasse la formule sera, certes, taxé en rémun dirigeant
4/ mais en "jouant" astucieusement sur les
... droits réels
... frais locatifs
... aménagements
etc

le montant de la pilule POURRAIT être certainement moins lourd que ce que vous exposez.

Bonne réflexion  :-D

Triumph

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Re: Renovation dans la propriété d autrui

Si je vous suis bien,

Ce qui devrait être étalé et déclaré en revenus locatifs et ATN locatifs, c est bien le montant total des travaux TVAC ?

J aimerais bien avoir un support pour l étudier si possible.

f

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Re: Renovation dans la propriété d autrui

Il me semble, à priori, qu'il y a mélange entre travaux, loyer, bail, ATN ...

J'exprime simplement qu'il me semble qu'une solution pourrait p-ê (à creuser donc !!! pas sûr) trouvée afin d'étaler sous forme de LOYERS PERCUS (personne physique) MAIS EN FAIT, NON (puisque bail à rénovation) ...

Si au lieu de faire un mélange de toutes les données, vous procédez par ordre, en sériant bien les SUJETS, une solution ne se dégage-t-elle pas d'elle-même (à creuser ensuite au niveau juridique et fiscal) ? voilà ma réflexion de base.

Un papier, un bic, qques colonnes et hop, l'affaire est (parfois) bcp plus claire  :-D

Triumph

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Re: Renovation dans la propriété d autrui

Un notaire devrait sûrement connaître la réponse quant a la taxation de la PP dans un bail à rénovation.

N y en a t il aucun sur le site ?

Par chance j en vois deux lundi.

On verra ce qu ils diront.

Triumph

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Re: Renovation dans la propriété d autrui

Je ne pense pas faire d amalgame en l occurence

Le Loyer, requalifié partiellement en ATN dans le cas du dirigeant, est composé du loyer mensuel et de toutes les charges payées par le locataire et qui incombent normalement au propriétaire. Le montant des travaux en l occurence.

La seule interrogation que j aie sur ce point, n 'étant pas juriste, est de savoir si la valeur des travaux TVAC qui sont a considérer comme du loyer peut être taxée prorata temporis ou s il l est l année du débours.

WEBB

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Re: Renovation dans la propriété d autrui

Bonjour,

La société locataire et faisant les travaux a-t-elle demandé des subsides ?

Bonne journée

WEBB

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Re: Renovation dans la propriété d autrui

A quelle date, les travaux ont-ils été réalisés ?

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Re: Renovation dans la propriété d autrui

@ Triumph: qu'ont dit les deux notaires?

Cordialement.

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