Abattement sur code 100

Isabelle Derson · 2004-09-14 13:58:11

Bonjour,

sans doute une question assez simple pour vous .... Dans le cadre d'un achat de bien immobilier, que signifie concrètement un abattement sur le code 100 (revenu cadastral hab. personnelle) ?

En tant qu'indépendante, j'achète un bien qui sera utilisé à 30% à des fins professionelles et je cherche à comprendre ce qui sera déductible de mes revenus.
Merci d'avance !
Isabelle

line · 2004-09-14 14:40:27

si ton habitation est à 30% professionnelle en tant que personne physique,

70% du rc en (100) habitation
30% du rc en (105) immeuble affecté à l'activité professionnelle

Isabelle Derson · 2004-09-14 14:47:50

f · 2004-09-14 14:48:30

>Isabelle:

l'abattement sur habitation personnelle signifie que pour l'habitation dans laquelle vous vivez et dont vous êtes propriétaire, pour ce qui concerne la part du RC proportionnel à l'utilisation privée de l'immeuble, vous ne payerez pas d'impôt des personnes physiques sir le RC ne dépasse pas, simplifions, 3000,00 EUR. Le Précompte immobilier serait en quelque sorte libératoire et serait le seul impôt à payer sur les "revenus" immobilier récoltés.

f · 2004-09-14 14:50:05

La déduction de remboursement en capital est autre chose effectivement !

Ne comptez pas sur ce gain d'impôt, somme toute trèèèès raisonnable, pour financer l'achat de l'immeuble ! Au mieux et en cas de seul immeuble en propriété, vous récupéreriez quelque impôt ou en payeriez moins ... !

Isabelle Derson · 2004-09-14 15:10:40

en effet, je ne compte pas dessus pour financer mon emprunt, mais tout ce qui peut diminuer mes monstrueuses contributions d'indépendante est le bienvenu :-)

Merci beaucoup !

SUPER NANA · 2004-09-14 15:14:49

Isabelle Derson · 2004-09-14 15:56:10

dixit mon comptable "Le fait qu'un montant soit inscrit en code 105 ne vous permettra pas de bénéficier de la déduction complémentaire d'intérêts" ?

pulsar · 2004-09-14 22:01:31

Isa,

Change de comptable ! lol

Le fait qu'une partie de l'habitation soit utilisée à des fins profess. (donc rc ventilé en case 100 et 105) n'a aucune influence sur la déduction ordinaire et complémentaire des intérêts.

Concrètement, si tu utilise 30% de ton habitation à des fins profess? alors tu reprendra 30% des intérêts payés en charge professionnelles déductibles, et les 70% restant seront repris en case 138/139, et en case 141 (montant de l'emprunt) tu ne reprendra que 70% du montant de l'emprunt (puisque 30% professionnels, qui eux seront amortis sur 33 ans)

philippe · 2004-09-14 22:35:52

Pulsar a tout à fait raison. Pour s'en convaincre, on peut trouver confirmation dans une QP dont voici les références:
"Député Marc van den Abeelen, n° 669, Bulletin des Q.R., Chambre, session ordinaire 1996/1997, n° 68, du 03/02/1997, p. 9090"

pulsar · 2004-09-15 09:27:10

Merçi Phil, là on est vraiment d'accord !

SUPER NANA · 2004-09-15 09:44:00

Isabelle Derson · 2004-09-15 11:13:48

Voici le passage entier de son courrier

Il n'est pas prévu d'abattement pour le code 105. cependant, les intérêts hypothécaires remboursés viendront diminuer la base imposable.
Suivant le montant inscrit en code 105 et le montant des intérêts selon le tableau d'amortissement remis, les revenus immobiliers seraient nuls dans voter cas.
Il s'ensuit dès lors une non taxation sur ces montants.

Le fait qu'un montant soit inscrit en code 105 ne vous permettra pas de bénéficier de la déduction complémentaire d'intérêts.

Cette déduction complémentaire d'intérêts est une possibilité pour le contribuable de déduire une partie dde ses intérêts hypothécaires non pas des revenus immbiliers mais de ses revenus professionnels."

Moi être paumée? il ne me parle d'ailleurs pas non plus de l'amortissement du capital
et quand je lui pose une question, je comprends rien à sa réponse :-(

pulsar · 2004-09-15 17:37:55

Supernana,

J'ai répondu à ta question via messagerie, mais bon ,je vais le refaire içi.

Pour les 33 ans, je parlais évidement du capital et non des intérêts.

On prend un exemple :

Emprunt en 2004 de 200.000 € pour l'achat du bâtiment, hors frais
%tage profess. = 30%, le RC non indexé est de 3.000 €

En 2005, on reçoit l'attestation de la banque :

Capital remboursé : 2.500 € et intérêts payés : 15.000 €

Dans la déclaration :

En code 100 : 70% du RC non indexé, soit 2.100
En code 105 : 30% du RC non indexé, soit 900

Dans les annexes de la partie 2 :

Dans les frais professionnels, on aura : intérêts s/ emprunt hypoth. : 4.500 € (30% de 15.000)
Dans les amortissement :
VAQ du batiment : 60.000 € (soit 30% de 200.000),
Amortissement de l'année : 60.000 x 3 % = 1.800 €

L'amortissement de la partie professionnelle se fait donc indépendament de la durée de l'emprunt (3% par an, donc en fait sur 33,333333...année)

Le taux d'amortissement peut être différent s'il s'agit d'un bâtiment industriel (20 ans)

Pour Isa,

Pour le calcul, voilà comment ca se passe :

revenus immobiliers : NEANT car les intérêts en case 146 annulent le montant de la case 100. Ca c'est pour la déduction ordinaire des intérêts.

Pour la déduction complémentaire, si tu remplis les conditions, il n'y a pas de problème, tu y a droit ! (le fait que l'immeuble soiit affecté partiellement à des fins professionnelles n'est pas une condition qui interdit la déduction complémentaire !!!!!!°

Je te passe içi le calcul de la déduction complémentaire.

Simplement, la déduction complémentaire est un calcul qui déterminera le montant qui sera déduit des revenus imposables.

Imaginons que tu as des revenus imposable de 20.000 €, et que la déduction complémentaire des intérêts te permet de déduire 2.000 €, et bein ces 2.000 € seront déduit des 20.000 €, tu n'auras donc plus que 18.000 € de revenus imposables...(et donc une belle économie d'impôt !)

Il est difficile de t'expliquer içi le calcul de la déduction complémentaire car c'est un peu complexe et il faut avoir tout les élements (situation familiale, revenus, montant de l'emprunt, etc...)

Mais je te confirme que ton comptable se trompe en disant que le fait d'avoir une partie professionnelle (pour l'emprunt) exclus la possibilité de déduction complémentaire des intérêts. (change de comptable ! )

Isabelle Derson · 2004-09-15 20:09:46

f · 2004-09-15 22:29:51

ah la, effectivement, si pas de travaux de rénovation (ou construction à l'état neuf (régime TVA 21%)) payés par emprunt suivant x et y critères ... pas de déduction complémentaire d'intérêt, certes.

pulsar · 2004-09-15 23:16:42

Effectivement, si tu n'achètes pas à l'état neuf, ou si tu ne rénoves pas (avec en plus un montant minimum, etc...) pas droit à la déduction complémentaire.

Désolé pour toi...mais je maintient que ce n'est pas lié au fait que tu as une partie de ton RC inscrit en code 105.

Comme tu auras pu le lire, les conditions posées pour la déduction complémentaire n'ont rien avoir avec la ventilation du RC entre le code 100 et le code 105.

Pour résumer : ton comptable avait raison pour la non déduction complémentaire, mais avait tort pour le motif.....

Isabelle Derson · 2004-09-16 11:19:26

dommage ...

je dois donc encore éclaircir l'amortissement du capital

Merci beaucoup !

Bertrand · 2004-09-17 14:06:51

Il est a mon avis de mauvais conseil, de renseigner une quotité de l'immeuble en code 105,

car au moment de la revente de l'immeuble, l'administration imposera la +value .....

voir jurisprudence .....

Bertrand · 2004-09-17 14:20:32

et de plus .....

à moins d'avoir un revenu cadastral conséquent ( > à 4017 EUR) celui-ci n'est pas imposable (si renseigné au code 100) et donc aucun impact de la déduction ordinaire d'intérêt .....

pulsar · 2004-09-17 20:48:06

Bertrand,

La ventilation du RC en code 100 et 105 permettra aussi de déduire directement une partie des intérêts à titre de charge professionnelle !

Comme tu le mentionnes, la déduction ordinaire des intérêts n'aporte qu'un avantage très limité, généralement la récupération d'une partie du précompte immobilier payé.

En ventilant le RC entre les case 100 et 105, si on prend notre exemple d'une quotité profess. de 30%, il y aura donc 30% des intérêts qui seront directement déductible à titre de charge professionnelle, avec donc une diminution du revenu imposable du même montant....

Le bénéfice sera donc égal au montant des intérêts x le taux marginal d'imposition

Dire que c'est un mauvais conseil....?

Disons que c'est ton point de vue, mais que je ne partage absolument pas !

Bertrand · 2004-09-20 14:04:57

pour être clair et précis

- si le code 100 est < à 4017 EUR, la déduction ordinaire d'intérêt n'apporte AUCUN avantage !!!!!!

- pour pouvoir déduire des intérêts on ne doit pas obligatoirement renseigner de RC en code 105 ....., il faut satisfaire aux prescrits de l'art 49 du CIR

pour rappel

Article 49
A titre de frais professionnels sont déductibles les frais que le contribuable a faits ou supportés pendant la période imposable en vue d'acquérir ou de conserver les revenus imposables et dont il justifie la réalité et le montant au moyen de documents probants ou, quand cela n'est pas possible, par tous autres moyens de preuve admis par le droit commun, sauf le serment.

Sont considérés comme ayant été faits ou supportés pendant la période imposable, les frais qui, pendant cette période, sont effectivement payés ou supportés ou qui ont acquis le caractère de dettes ou pertes certaines et liquides et sont comptabilisés comme telles.

---------------------------------------- Art. 49 : art. 49 est applicable à partir de l'exercice d'imposition 1992. (Art. 44, CIR Art. 1er, AR 10.04.1992 Art. 8, L 06.07.1994) M.B.30.07.1992

- de plus c'est le code 100 qui permet l'imputation des 12.5% du Préc immobilier

voilà .....#boing#

SUPER NANA · 2004-09-20 16:17:09

Bertrand,

Ce que tu dis est faux !

si le code 100 est < à 4017 EUR, la déduction ordinaire d'intérêt n'apporte AUCUN avantage !!!!!!

En effet, si tu as un rc de 2.000,00 € au code 100 et que tu as des intérêts pour 3.000,00 € renseignés au code 146; Tu auras qd même un PRI de 12,50% du RC (repris en code 100 revalorisé) . Ce précompte qui est imputable mais non remboursable sera déduit en premier lieu des impôts dus.

Bertrand · 2004-09-20 16:44:17

super nana,

no comprendo toi vouloir dire à moi ...

Bertrand · 2004-09-20 16:49:59

ds ton exemple

le RC n'est pas imposable et tes intérêts en code 146 n'ont aucun impact sur l'impôt et effectivement (comme je l'ai écrit) le préc immobilier est imputable à 12,5% à concurrence du montant renseigné en code 100

mais pas le RC renseigné en code 105 n'apporte RIEN!

et

si t'es une super nana, je veux bien te l'expliquer en privé:D

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