J'ajoute qu'en société, le taux d'imposition est de 33,99 % alors qu'en PP, c'est le taux marginal (qui risque le plus souvent d'être appliquer).  Donc bien plus élevé.

Dans le cadre d'une planification successorale, il est aisé de procédé à un don manuel des titres sans payer de droit de donation à l'inverse de la donation de l'immeuble lui même (taux progressif variant selon les régions).

Il y a également possibilité d'amortir l'immeuble et donc de réduire au maximum sa base d'imposition. Mais attention, le retour de bâton inervient lors de la revente et de la réalisation de la plus value.

La détention d'immobilier professionnel via une société me parait une solution évidente du fait de la différence de taux d'imposition.  Il faut faire attention à ce que les coûts de la structure ne mange pas l'avantage fiscal.  Il faut donc déjà un patrimoine d'une certaine ampleur (générant un certain flux de loyer).

Pour les immeubles destinés à l'habitation, comme tout le monde n'a pas les moyen de constituer sa propre Sicafi (le must pour la détention d'immeubles d'habitation), ce n'est pas si évident  : les PP ont de gros avantages à détenir directement les immeubles.  D'expérience, les raisons qui poussent les gens à passer par une société dans ce cas sont :
- la volonté de garder l'anonymat (argent noir à réinvestir via un montage sociétaire international, planification successorale par don manuel),
- la volonté de garder le patrimoine indivis après la succession,
-l'administrateur délégué s'offre une super villa aux frais de lasociété avec un ATN riquiqui. 

Il faut donc tjs bien étudier les besoins non-fiscaux du client.  C'est souvent là que se trouve la clé de la décision.

Si l'immeuble est détenu par la société, c'est bien évidemment la société qui paiera l'impôt au taux de 33,99 %. 

Le gros problème avec une société est de faire sortir l'argent gagné. En effet, si tu distribues un dividende, tu paieras un précompte de 25 % dessus et tout ton avantage fiscal s'évanouira.  Par contre, comme tu peux déduire toutes tes charges, rien ne t'empêche d'en rajouter.  Par exemple, si tu as de l'argent, rien ne t'empêche de le prêter toi même à la société et te faire rémunérer pour ce prêt.  Ainsi tu auras créé des charges qui auront réduit ton bénéfice (et par conséquent ton impôt) tout en sortant de l'argent de la société.  Mission accomplie donc, si ce n'est que le législateur a tout prévu : Si tu es actionnaire, administrateur, etc. de la société, tu ne pourras pas prêter plus que le capital (ratio 1:1) et bien évidemment à un taux comparable à celui du marché.  Sinon, requalification en dividende et réintégration dans la base imposable.  Note qu'il y a un précompte de 15 % sur les intrérêts.

Comme tu vois, la mise en société n'est pas une solution qui facilite la vie et, comme tu le faisais très justement remarquer, ce n'est pas un gage de gain d'argent. Il convient donc d'étudier parfaitement la situation rencontrée.

En cas de faillite de la société, l'immeuble servira, comme les autres actifs, à payer les créanciers (dont certains seront prioritaires).  Il sera probablement vendu aux enchères, sauf accord avec les créanciers sur un autre type de vente. Donc, comme dans toute faillite, il y a un risque pour les actionnaires de perdre leur mise.  Par contre, leur responsabilité peut être limitée, ce qui n'est jamais le cas pour une PP.  C'est effectivement un autre avantage de la mise en société.

Pour l'apport de l'immeuble à la société, si cet apport est rémunéré en action, alors les droits d'enregistrement seront de 0,5 %, sauf pour les immeubles destinés, même en partie, à l'habitation (taux de 12,5 %). Pour la revente de l'immeuble par la société, l'acheteur devra payer le taux de 12,5% mais rien n'empêche de vendre à la place les actions (pas de droits à payer !!!!).  Evidemment, il est bcp plus difficile de convaincre qqun d'acheter des actions à la place d'un immeuble et il convient de s'acquiter d'une expertise des comptes de la société, de garantir le passif, etc. etc.

Voila, c'est très difficile de résumer dans un forum un matière si complexe mais j'espère t'avoir aidé un peu.