fiscalité achat appartement neuf (placement)

stemer · 2005-02-22 17:19:12

Bonjour,

Je voudrais vous demander votre avis sur le projet suivant:
Comme vous le savez, les logements à Bruxelles deviennent de plus en plus cher. Je me demandais si je n'achèterais pas un appartement pour mon fils (il a 10 ans) et le donnerais en location jusqu'au moment ou il serait indépendant financièrement et souhaiterait y vivre. Les taux d'intérêts
étant très bas actuellement, je ferais un emprunt hypothécaire sur la quasi totalité de l'achat et les mensualités seraient payées par les loyers perçus. Donc opération zéro au niveau financier.
Questions:
1)Cela vous paraît-il intéressant?
2)Quels sont les % de frais d'acquisition (TVA, droits d'enreg,hypothèque,...) si logement NEUF, idem si logement ANCIEN.
3)Quels sont les impacts au niveau IPP (sachant qu'il s'agit d'une 2ème résidence à Bruxelles)?
4)Est-il préférable de faire une donation à mon fils lorsqu'il sera majeur ou l'acheter directement en son nom?

Un grand merci pour vos aides précieuses!

Jojo · 2005-02-22 18:44:47

Attention : il y a une nouvelle législation - avec des lacunes !!! - sur la gestion des biens des enfants mineurs MEME avec des parents !!!!

Un achat de placement n'est valable qu'en tenant compte de ce paramètre de durée (Dix à quinze ans MINIMUM en fonction de l'âge de votre fils)

Il faut donc faire un achat intelligent dans l'hypothèse où ce n'est pas du neuf.

En gros, il faut compter 15 % ou 25 % en régime enregistrement ou en régime tva.

En IPP, c'est un bien donné en location; donc le revenu cadastral indexé multiplié par le coefficient locatif fiscal.

La donation ou une autre solution, dans 15 ans ?
Vous nous prenez pour Madame Soleil; nous sommes comptables, fiscalistes, actuaires mais pas diseurs de bonne aventure ....

Sinon, c'est pas bête .......

symba · 2005-02-22 19:52:14

pour les frais
http://www.notaire.be/

Tofqe · 2005-02-25 14:57:41

Pour ma part, je pense que c’est un bon investissement vu les taux d’intérêts très bas pour le moment mais cela n’engage que moi.

Tout dépend également si votre premier immeuble est une nouvelle habitation et depuis combien de temps vous y vivez ? Juste pour vérifier si vous bénéficiez encore d’une déduction pour les intérêts complémentaires (durant les 10 premières années de votre prêt).

Si non, vous ne serez pas taxé sur le RC majoré vu que vous comptez faire un prêt hypothécaire et que les intérêts couvriront sans doute le montant de vos RC !!!

Concernant les donations, je ne puis vous renseigner.

J’espère ne pas avoir fait trop d’erreurs dans mes propos :-)

Jojo · 2005-02-25 15:02:35

Tofqe,

puis-je vous proposer de relire attentivement la question ?

Certains points essentiels vous ont échappé, me semble-t-il.

Tofqe · 2005-02-25 16:36:19

Lesquels par exemple ????

Jojo · 2005-02-25 17:52:50

Le titre ...

Achat pour mon FILS ...

ET ... MISE en location

DONATION

VOUS NE SEREZ PAS TAXE SUR LE RC MAJORE ...

Jojo · 2005-02-25 17:55:13

et ...

SACHANT QUE C'EST UNE SECONDE RESIDENCE ...

ADIC · 2005-02-26 17:34:18

Il y a moyen de remplir 20 pages si on veut répondre précisément à l'ensemble de la question.
Voici donc une partie de la réponse :
Frais d'acquisition d'un bien d'occasion : ok voir sur le site intenet des notaires.

Frais d'acquisition d'un bien neuf : TVA 21 % sur le bâtiment et droits d'enrestrement 12,5 % sur le terrain + frais de notaire 1 ou 2 %

Si vous achetez à votre nom, l'impact fiscal sera quasi nul durant les premières années (les intérêts de l'emprunt) "mangeront probablement les revenus imposables.
N'oubliez cependant pas que vous payerez le précompte immoblier.

Au niveau des revenus locatifs, il faut également faire la diférence entre une location à un particulier et à un professionnel qui y exerce une activité.

Si vous achetez au nom de votre fils, je ne connais pas la réponse fiscale. Cependant, beaucoup de spécialistes des problèmes de familles découragent ce genre de montage, car vous ne savez pas comment votre fils va évoluer et encore moins quelle fille (ou quel garçon) il va épouser.

En bref, si vous avez ce genre de projet, il vaut mieux consulter un spécialiste : comptable fiscaliste, notaire,
Il est normal que des parents songent au bien de leurs enfants, mais ils ont la vie devant eux.