Plus value immeuble non bâti et bâti

samycap · 2008-02-27 13:29:02

Je suis confrontée au problème suivant: un client a acquis il y a quelques années un terrain à bâtir.
Plus de 5 ans plus tard, voyant le succès grandissant des immeubles à appartements, il étudie la question de faire bâtir un immeuble à appartements (une dizaine à vendre+ 2 appartements qu'il garde pour lui) qu'il revend par l'intermédiaire d'une agence immoblilière.
Il ne travaille pas dans le domaine immobilier ou de la construction, son job d'indépendant ne touche pas du tout à la construction.
Quel est le sort de la plus value ?
Je vois qu'il y a pas mal de divergences de vues.
Je cherche des infos et jurisprudence, autres que ce que l'on trouve sur Fisconet" et, peut-être, aussi, l'un ou l'autre d'entre vous qui a eu l'expérience de traiter un tel problème face à l'administration.
Merci ideeee

Jojo · 2008-02-27 13:43:23

Gestion privée du patrimoine !

samycap · 2008-02-27 16:11:06

Merci JoJo mais votre réponse est vraiment très brève.
Sur quelle base? :s

Jojo · 2008-02-27 16:44:27

Difficile de faire long ou bref car la jurisprudence répond presque toujours à des cas d'espèce.

Mon sentiment est que le propriétaire d'un terrain qui le valorise dans un contexte absolument non professionnel ne peut subir que la taxation sur plus-value sur le prorata de terrain revendu endéans les huit ans.

Sauf, mais je répète que seule la situation du client doit être examinée à la loupe, si le client répète l'opération tous les deux ou trois ans (encore que ... !), le fisc ne pourra examiner que la situation vantée.

jempy · 2008-02-27 20:08:48

La réponse de Jojo me semble en effet un peu courte.

La gestion privée ne concerne que la taxation des bénéfices ou profits occasionnels (art 90, 1° CIR 92).

Les plus-values sur terrains et immeubles bâtis sont effectivement susceptibles d'être imposées sur pied de cette disposition si l'on se trouve en dehors de la sphère de la gestion privée d'un patrimoine.

MAIS les art 90, 8° et 10 ° CIR 92 prévoient également la taxation de ces plus-values et ce même dans le cadre d'une gestion privée. Il faut voir si vous rentrez dans les conditions d'exonération prévues aux art 93 et 93 bis CIR 92. En gros, la taxation est possible si vous possédez depuis moins de 8 ans le terrain et 5 ans le bâtiment.

Fiscus · 2008-02-28 09:29:06

Il pourrait demander un assujettissement momentanné pour récupérer la TVA puis la repayer au moment de la vente via l'acheteur et éviter les droits d'enregistrements.

samycap · 2008-02-28 09:46:47

Merci pour ces précisions.
Je m'en vais re-relire attentivement les articles du CIR que vous citez.
J'avais trouvé un exemple où il était question d'achat d'un terrain avec, ensuite, construction d'une habitation. Suite à la séparation du couple, l'immeuble est revendu MAIS dans le délai des 5 ans. Donc, taxation de la plus value.
En fait, je cherche encore d'autres références, cas ou exemples ou jurisprudence... ideeee

samycap · 2008-02-28 09:49:26

La déclaration préalable à la TVA pour être considéré comme "Constructeur Occasionnels" avait été faite en son temps.
:J :E

Jojo · 2008-02-28 10:27:37

Le problème de la sortie d'indivision a reçu une réponse d'exemption.

Je n'ai pas le temps de chercher la référence mais cas vécu.

samycap · 2008-03-04 15:32:11

Après avoir relu l'art 90 , 10°, : cet art. 90 10° traite le cas de la vente d'un terrain acquis moins de 5 ans avant la construction d'un bâtiment construit sous le régime TVA. Il s'agit d'une plus value imposable à 16,50 %
L'art 90, 8° traite des plus value sur immeubles non bâtis.
En fait, je recherche de la doc et de la jurisprudence, pour justifier soit la taxation uniquement de la plus value sur le terrain revendu lors de la 6ème année de son acquisition, soit que la construction ayant eu lieu un peu avant le début de la 5ème année de l'acquisition, la plus value imposable serait imposée à 16,50 %.