Plus value sur immeuble après cessation (immeuble jamais amorti)

Taz · 2011-10-18 14:33:25

Bonjour,

Je suis consulté par un ancien cafetier pensionné qui a reçu un avis de rectification.

Le problème est le suivant :

Achat d'un immeuble pour 400.000,00 bef en 1965. Cet immeuble est affecté pour 40 % à l'activité café, une partie privé occupé par les propriétaires et une partie louée à titre privé.

Monsieur cesse ses activités en 2005. Pas de changement au niveau de l'affectation sauf qu'à partir de juillet 2005 il loue (code 1109 et 1110) la partie professionnelle à un autre cafetier.

Le bien n'a jamais été amorti. Par contre les travaux d'aménagement bien.

En 2010 il revend l'ensemble à son locataire pour 450.000,00 € (belle plus value en l'occurence)

C'est là qu'est l'os.

Selon les sources :

Rosoux nous dit que même si l'immeuble n'a pas été amorti il y a plus value car les gros travaux d'aménagement l'ont été.

Diverses jurisprudences sont partagées sur le sujet.

Une autre source privée prétend que le fait de dire que le bien est retourné dans le patrimoine privé et que la gestion de cet immeuble entre dans le cadre de la gestion en bon père de famille.L'article insiste surtout sur le délai entre la fin d'activité et la revente (ici 5 ans)

Bien que l'avis ne soit pas excessivement motivé, je demandais s'il n'était pas possible dans le pire des cas de "réévaluer le prix d'achat de l'immeuble acheté en 1965" histoire d'aténuer un peu la plus value.

Sur base de mon expérience j'ai toujours pratiqué comme R. Rosoux.

Merci de vos suggestions et de votre expérience.

hittiche · 2011-10-18 17:20:08

Pour moi, la réévaluation est impossible.
En effet, le coefficient de réévaluation monétaire est resté à 1,0 depuis 1950.
Et comme votre immeuble a été acquis en 1965...
Vous pouvez tenter le coup de la gestion de patrimoine privé (retour de l'immeuble)mais comme il n'y a pas eu de changement d'affectation, cela me paraît mal barré.
Vous pouvez à tout casser déduire les frais de réalisation.
Petite consolation : ce ne sera(it) que sur la partie affectée à la profession (40%) mais l'impôt risque d'être assez lourd vu les montants en jeu.

Bon courage

Jojo · 2011-10-19 10:37:21

Il faut suivre l'avis de HITTICHE au motif que votre client a commis l'erreur habituelle lors de sa cessation d'activité, celle de ne pas la faire acter par le fisc !

Taz · 2011-10-21 09:35:57

Merci pour les réponses. Sans trop y croire j'allais me résoudre à vos raisonnements mais j'ai trouvé ceci => ce n'est qu'une jurisprudence parmis tant d'autres mais on ne sait jamais (source Le Fiscologue) :

Après 4 ans, il n'existe plus de plus-value de cessation
Auteur(s): Stefaan Van Crombrugge
Edition: 1203 p. 12
Date de publication: 30 avril 2010
Tribunal/Cour: Gand
Date de la décision: 01 décembre 2009
Code: C.I.R. 92
Article: 28

Après 4 ans, il n'existe plus de plus-value de cessation

Jusqu'en 1987, des époux exploitent un restaurant dans un immeuble qui leur appartient. A partir de l'année 1988, ils cessent leur activité et cèdent le fonds de commerce de ce restaurant à une SA dont ils sont actionnaires et dont l'un d'eux est administrateur. Le bien immeuble n'est pas inclus dans cette cession, mais est incorporé, à partir du 4 janvier 1988, au patrimoine privé des contribuables. Il est donné en location à la SA. Le 26 février 1992, les contribuables réalisent une plus-value sur ce bien immobilier lors de sa vente à une société de patrimoine. Cette plus-value est-elle imposable au titre de plus-value de cessation ? La Cour d'appel de Gand estime que non.

La plus-value réalisée sur l'immeuble vendu le 26 février 1992 ne saurait être considérée comme ayant été obtenue ou constatée "en raison ou à l'occasion de la cessation de l'activité professionnelle". Le fait que plus de quatre années se soient écoulées entre cette cessation et la vente en question fait apparaître qu'à ce moment, les contribuables avaient déjà intégré de manière durable dans leur patrimoine privé le bâtiment abritant le restaurant concerné. Dans ces conditions, il est indifférent que ce bâtiment fût antérieurement utilisé comme actif professionnel des contribuables. De même, il importe peu que ledit bâtiment fût encore affecté par la SA, à partir de 1988, à l'activité économique qu'est l'exploitation d'un restaurant. Il ne s'agit pas ici d'une activité économique des contribuables eux-mêmes, mais de la SA, pour laquelle le bâtiment abritant le restaurant n'était d'ailleurs qu'un bien pris en location et donc pas un actif propre.

Jojo · 2011-10-21 10:41:05

Excellent !!!

hittiche · 2011-10-21 13:37:21

Cette jurisprudence est en effet intéressante mais je crois que tout est question de fait, chaque cas rencontré pouvant être différent.
Néanmoins, cela vaut la peine de marquer votre désaccord sur l'avis de rectification et attendre la position définitive de l'Administration.

Personnellement, j'ai le cas d'un client qui, malheureusement (et je lui ai signalé) n'a pas cessé officiellement ses activités (pas de radiation à la BCE) et qui loue maintenant à un tiers le bien qu'il occupait à titre professionnel (et investi) auparavant et qu'il envisage de revendre avec plus-value.
Dans ce cas précis, je vois mal comment il pourrait s'en sortir!