Un notaire devrait sûrement connaître la réponse quant a la taxation de la PP dans un bail à rénovation.

N y en a t il aucun sur le site ?

Par chance j en vois deux lundi.

On verra ce qu ils diront.

On sera bientot tous obligé de l utiliser, 2007 je crois ?!

Sur le principe, elle n est pas dérangeante, mais sur le montant c est ... énorme car la partie qui peut être étalée DANS LE CHEF DU PROPRIETAIRE ( sous réserve de justification ) est le revenu immobilier, or celui ci est égal a 5/3 x RC x 3.50. Donc le surplus est un ATN taxable en une fois en rémun de gérant.

Imaginons des travaux de 250 000 € TVAC et un RC de 1000 €

La partie Revenus Immobiliers est limitée a 5833 a répartir sur mettons 15 ans.

le reste a savoir les 244 000 € vont aller en ATN l'année des travaux et  taxés a 53.5 % + cotisations sociales ( +- 13000 € )

Donc meme un emprunt hypothecaire ne sert pas a grand chose.

L ideal aurait été de faire une vente a la société avant les travaux ou a tout le moins un usufruit avec le rsique de taxation a l issue.

Je vous joins le tableau résumé des taxations des plus values.

Intéressant a noter,

Une cession d immeuble qui a a antérieurement servi en IPP a l exercice d une activité et dont l activité seule a fait l objet d un quasi-apport en société par la suite est sensée faire partie de la cession, même des années plus tard.

La plus value serait donc taxable a 16.5% au lieu du taux marginal.

Si l on n applique pas l arret B96/3 évidemment.

C est pourtant noir sur blanc.

Je te résume : si une dépense est professionnelle, la plus value sur sa revente est D OFFICE professionnelle.

Ce n est plus de la fiscalité, c est du bon sens...

RE Jempy :

quote]

Déductible ne signifie pas déduite.

C est le choix du contribuable de décider ce qui rentre ou non dans ses dépenses. Et donc ce qui est taxable.

Je ne vois pas de relation entre intérêts / capital et primes d assurances.

D ailleurs il y a une disctinction sur la décla entre le capital/intéret et les primes.

Pour moi, si l on ne joins que l attestation de la banque coorespondant a la case 1370 A et rien en B. Il est évident que la prime ne sera pas taxée a l issue.

RE DanielH

Oui, detenir la nue propriété, l usufruit ou la pleine propriété de 100 % d' une autre habitation ( hors succession ) vous exclue de de la dédution nouvelle.

Il n en est pas de meme si c est une copropriété !

Je vous livre l avis de l avocat fiscaliste :

- le bail de renovation n'évitera pas :

soit

- La requalification en loyer des travaux TVAC.

tout au plus pourrait-on étaler la partie RI ( donc pas la requal en ATN ) sur la durée du bail.

- La requalification pure et simple en ATN

Solution proposée :

- Bail retroactif avec renonciation d accession sur min 15 ans.

C est le notaire qui va s amuser...

Et je vais devoir expliquer cela au client avec des mots simples...

Je mets la législation en annexe.

C. PLUS-VALUES

Article 41

   Pour l'application des articles 24, alinéa 1er, 2°, 27, alinéa 2, 3° et 28 , sont considérées comme affectées à l'exercice de l'activité professionnelle :

   1° les immobilisations acquises ou constituées dans le cadre de cette activité professionnelle et figurant parmi les éléments de l'actif ;

   2° les immobilisations ou la partie de celles-ci en raison desquelles des amortissements ou des réductions de valeur sont admis fiscalement ;

   3° les immobilisations incorporelles constituées pendant l'exercice de l'activité professionnelle et qui figurent ou non parmi les éléments de l'actif.

Les plus-values d'éléments d'actif utilisés en partie à des fins privées et en partie à des fins professionnelles ne sont imposables que proportionnellement à l'utilisation professionnelle (e.a. Gand dd. 28.06.2001).

Diminuées des frais de cessions.

C est aussi valable pour l usufruit ou la nue propriété.

L'art 90 ne vise QUE les parties privées.

En effet, c'est bien ce qu il me semblait.

Le bail de rénovation me semble en effet tout indiqué, le bâtiment avant transformation étant nu.

Je pense que si il y est indiqué que le proprio a des obligations importantes, interdiction de casser le bail vant 9 ans par exemple, pas de perceptions de loyers, indemnité d éviction... il pourrait échapper aux eventuels requal de revenus locatifs.

Je ne le lui garantirai quand meme pas !

Je vois l avocat fiscaliste tout a l heure pour envisager les possibilités et évaluer les risques.

Je vous tiendrai au courant.

Un super grand merci pour l info sur le bail dont j ignorais l existence.

Je joins le fichier pour tous ceux que ca interesse.

Au plaisir de te renvoyer l ascenseur...

Bonsoir à tous

Un probleme qui suscitera sans doute votre attention

Une société réalise de lourds travaux de rénovation ( chappe, murs porteurs, revetements, plafonds, cabalge, installation electrique, installation thermique, sanitaires... ) dans l immeuble de son associé et gérant. La valeur des travaux dépasse la valeur du batiment. Cet immeuble est affecté exclusivement apres les travaux a l exercice de la société.

Les investissements sont comptabilisés dans la société et la TVA déduite.

Aucun contrat n est établi entre les parties.

Quel sort fiscal vont subir les travaux et la TVA ?

1) les investissements vont ils etre consideres comme avantages locatifs et taxés comme tels dans le chef du gérant ? Quid de la TVA ?

2) Pas de taxation en IPP et amortissements acceptes en ISOC et TVA deductible ?

3) Rejet des amort en DNA ? Quid TVA ?

4) tout en compte courant associé ?

5) ????

Que faudrait il faire pour limiter les dégats ?

1) Un contrat de superficie retroactif ?

2) Un simple bail ?

3) Un bail commercial ?

4) Un usufruit retroactif sur le batiment avant travaux ?

5) ?????

N oubliez pas de justifier svp