TIERS BAILLEUR D'HYPOTHEQUE

bunam · 2008-01-26 01:21:54

Bonjour,
J'ai une question :
Une société commerciale à besoin d'un crédit d'investissement auprès d'une banque. Pour cela, n'ayant pas de garanties suffisantes, la société peut obtenir celle d'un tiers bailleur d'hypothèque (une personne tiers donne en garantie une hypothèque sur un de ses biens immobiliers en garantie du futur crédit de la société).

Ma question est : que se passe-t-il lorsque le bailleur d'hypothèque pour une raison quelconque (divorce par exemple) doit vendre le bien immobilier qui garantie le crédit de la société?
Est-ce que la banque a-t-elle le droit de récupérer le produit de la vente pour diminuer le capital du crédit, alors que ce dernier est en ordre de paiement?
Est-ce que la banque peut récupérer le produit de la vente et la mettre en garantie du crédit?

Est-ce qu'il y a un texte de loi confirmant cela?
Merci de votre réponse.

byebye

Jojo · 2008-01-26 09:18:38

Naturellement oui !
Le bien est grevé d'une hypothèque qui, pour être levée, DOIT être annulée par paiement préalable, par imputation sur le prix de vente ou par convention préalable avec la banque.

Cela résulte tout simplement de la loi (Code civil : partie hypothèque)
N'oubliez pas qu'une levée d'hypothèque coûte en droits d'enregistrement et en frais de notaire.

bunam · 2008-01-26 17:11:22

Merci pour votre réponse.

Je pensais plutôt que la banque devait, si le crédit est à jour dans ses paiements, mettre le produit de la vente de la maison sur un compte bloqué, qui servira toujours de garantie au crédit.
Ce montant ne servant à rembourser le crédit en totalité ou partiellement à partir du moment ou une échéance du crédit est impayée ou que le crédit est dénoncé.

Le crédit octroyé par la banque à la société n'est pas un crédit pour l'achat du bien immobilier en garantie (d'ou tiers bailleurs d'hypothèque).

Jojo · 2008-01-26 17:33:21

C'est à vous à négocier cette modification de garanties.

bunam · 2008-01-27 00:06:13

EN fait le problème devrait plutot se poser comme cela :
Madame, Monsieur,

J’ai une question concernant un cas special.

Le cas d'espèce est le suivant :

- Une société contracte un crédit d'investissement de 500.000 euros d'une durée de 10 ans

- Mr. X doit se porter caution.

- Il se porte également tiers bailleur d'hypothèque pour une maison qu'il a en propriété propre

L’hypothèque porte sur un montant de 300.000 euros tout en ayant égard au crédit de 186.000 euros en faveur de Dexia

- La maison est vendue

- la Banque donne la main levée de l’hypothèque qui prend ainsi fin.

- Le contrat d’hypothèque est éteint

- Alors que les échéances sont payées régulièrement, la banque affecte d'autorité la partie du produit de la vente de la maison qui lui revient en remboursement partiel du crédit d'investissement.

Rien n'est pourtant prévu dans les conditions générales de la banque sauf pour réglementer les remboursements anticipatifs volontaires dans le chef des emprunteurs (Il me paraît peu sensé pour une banque de s'autoriser à diminuer un crédit alors que les échéances sont respectées - Si le produit de la vente de la maison avait été égal au crédit d'investissement, quel eut été encore le sens à ce crédit- A mon avis la banque eut du placer l'argent perçu de la vente sur un compte bloqué).

- Quelques mois après l'affectation du produit de la vente, l'entreprise a des difficultés et ne paie pas l'échéance du crédit d’investissement dans le délai.

- Par contrat de cautionnement, la banque a le pouvoir de solliciter la caution

La question est de savoir si la caution pouvait invoquer l'existence de la fin du contrat de sûreté pour demander que le montant perçu de la vente de sa maison soit affecté au remboursement de l'échéance...

Ou

Le contrat d’hypothèque est bien à dissocier du contrat de cautionnement. Mais dans ce cas, quel sort la banque pouvait elle réserver au produit de la vente de la maison du gérant qui est caution du crédit d’investissement ?

Est-ce que quelqu'un de votre organisme pourrait m’éclairer sur le sujet.

D’avance, merci.

Jojo · 2008-01-27 09:51:46

Je réitère ce que je pressentais.

Dès l'instant où vous n'avez pas négocié avec la banque une modification des garanties, la banque a le droit de se prévaloir de ses garanties.

Il est évident que c'est malsain, voire pis mais le droit est le droit.

Pour permettre la levée de l'hypothèque, le notaire DEVAIT, à défaut d'autrres conventions, remettre le prix convenu à la banque en apurement de la dette. (Une hypothèque est une dette, on l'oublie trop fréquemment).

Seule solution : si vous êtes en mauvaise posture financière, NEGOCIEZ au lieu de faire le mort avec la banque.
PROPOSEZ un (autre) étalement de votre dette.

Vous êtes naturellement en position de faiblesse !

bunam · 2008-01-27 11:06:12

bonjour,

Merci pour votre réponse.
Je suis ne pas vraiment d'accord avec vous, mais votre avis m'interesse.
J'ai contactée d'autres banques pour expliquer le cas, et toutes me disent qu'elles ne peuvent faire comme cela. Je pense que j'aurai une réponse du CBFA sur le sujet également.

Je suis entièrement d'accord que le fait que le Notaire devait remettre la somme à la banque, mais pas en apurement de la dette à partir du moment ou cette dernière avait ces échéances à jour. Elle pouvait toute au plus mettre cet argent sur un compte bloqué, toujours en garantie du crédit. Surtout qu'elle avait d'autres garanties...

Enfin, je vous ferais savoir ce qu'en dis le CBFA.