excédent d'amortissement sur usufruit

hittiche · 2009-09-20 10:21:30

Bonjour,

Problème rencontré.
Une société et son gérant acquièrent (ils achètent réellement à un tiers et ce n'est donc pas une cession) un immeuble que la société loue ensuite.

La société acquiert l'usufruit pour 15 ans, le gérant achetant la nue-propriété.

La société amortit logiquement le prix d'acquisition sur 15 ans.

L'administration entend taxer un excédent d'amortissement au prétexte que le loyer perçu multiplié par un coefficient donné donne une valeur inférieure au prix d'acquisition de l'usufruit.

A titre d'exemple pour comprendre :
usufruit acheté = 90.000 d'où amortissement annuel 6.000
loyer annuel = 4.000
valeur de l'usufruit selon position de l'administration :
4.000 x 11.11... (capitalisation sur 15 ans à 4%) = 44.440

amortissement admissible : 44.440/15 = 2.963
excédent d'amortissement : 6.000 - 2.963 = 3.037

N'ayant encore rien trouvé sur ce sujet, quelqu'un aurait-il déjà été confronté au même problème ?

Merci d'avance

Jojo · 2009-09-20 11:16:20

Qui est le locataire ?
Quelles sont ses relations avec la société usufruitière et/ou avec le gérant ?

Mon avis est que l'administration met une condition supplémentaire !
Cela ne va pas être de la tarte ...

Je suppose qu'il s'agit d'un(e) jeune contrôleur(euse) pour avoir effectué ce calcul !

hittiche · 2009-09-20 12:03:00

Ce locataire est tout à fait étranger à la société.

L'achat immobilier était un placement.

En fait l'administration considère que le rendement locatif ne justifiait pas l'investissement réalisé.

En somme que loyer perçu par la société est insuffisant...

J'ai plusieurs pistes de réflexion :
-le rendement locatif comparé au prix de l'immobilier
-le taux d'intérêt (4%) appliqué par le fisc basé, selon moi, sur les anciennes tables "Ledoux" qui me parraissent obsolètes vu l'allongement de la durée de vie de l'usufruitier personne physique (les nouvelles tables 2002-2003 vont de 2,25 à 3,25%).

J'ajoute que si on doit suivre le fisc sur cette voie, cela remet en question tous les amortissements des sociétés immobilières.

D'autres pistes ?

COMPTALUX · 2009-09-20 12:40:15

La principale question est savoir si la valorisation de l'usufruit a été faite conformément à l'article § 2, du code des droits d’enregistrement .

Voir entre autre
http://users.skynet.be/yves.dewael/isoc/nue_prop.htm

http://www.ipcf.be/Uploads/Documents/doc_995.pdf

La position me semble correcte à première analyse.

Jojo · 2009-09-20 13:58:21

Il est tout à fait certain que l'administration n'a pas le droit d'exiger un rendement !
Par contre, il faudrait qu'elle conteste la valorisation acceptée par une autre administration fiscale.
Le taux de 4 % est un taux fixé, difficilement contestable.
Il est à remarquer que la jurisprudence vantée s'intéresse beaucoup aux dirigeants bénéficiaires de l'immeuble !

hittiche · 2009-09-20 16:30:58

COMPTALUX a écrit:
La principale question est savoir si la valorisation de l'usufruit a été faite conformément à l'article § 2, du code des droits d’enregistrement .
Voir entre autre
http://users.skynet.be/yves.dewael/isoc/nue_prop.htm
http://www.ipcf.be/Uploads/Documents/doc_995.pdf
La position me semble correcte à première analyse.

valorisation par acte notarié
80% du P.A. en usufruit
20% du P.A. en nue propriété

hittiche · 2009-09-20 16:35:18

Jojo a écrit:
Il est tout à fait certain que l'administration n'a pas le droit d'exiger un rendement !
Par contre, il faudrait qu'elle conteste la valorisation acceptée par une autre administration fiscale.
Le taux de 4 % est un taux fixé, difficilement contestable.
Il est à remarquer que la jurisprudence vantée s'intéresse beaucoup aux dirigeants bénéficiaires de l'immeuble !

Dans le cas qui m'occupe, le rendement étant nettement insuffisant, l'immeuble a été mis en vente.

D'autre part, je ne vois pas d'où sortent les 4% compte tenu de l'évolution des tables de mortalité.

Quelqu'un aurait-il connaissance d'une circulaire sur le sujet ?

Jojo · 2009-09-20 16:37:10

cela c'est ce qu'on peut faire au maximum !

Cette approche est donc délicate ...

Je suis beaucoup plus tenté de faire valoir que cette répartition a été acceptée par l'enregistrement par un acte notarié non contesté.

Jojo · 2009-09-20 16:40:20

x

Jojo · 2009-09-20 16:40:20

C'est une valorisation ancienne inscrite dans la formule !

Je doute fort que l'argument de l'actualisation des tables de mortalité tombe à pic.

Par contre, la vente me semble un argument de toute première valeur !

ADIC · 2009-09-20 19:13:35

l'administration essaye de trouver une parade au montage d'usufruit.

J'ai un dossier (dans le hainaut) où le taxateur passe en DNA la différence entre le l'ATN et les charges réélles de l'usufruit.

Nous sommes au tribunal

Salutations

#1 2009-09-20 10:21:30

Re: excédent d'amortissement sur usufruit

#2 2009-09-20 11:16:20

Re: excédent d'amortissement sur usufruit

#3 2009-09-20 12:03:00

Re: excédent d'amortissement sur usufruit

#4 2009-09-20 12:40:15

Re: excédent d'amortissement sur usufruit

#5 2009-09-20 13:58:21

Re: excédent d'amortissement sur usufruit

#6 2009-09-20 16:30:58

Re: excédent d'amortissement sur usufruit

#7 2009-09-20 16:35:18

Re: excédent d'amortissement sur usufruit

#8 2009-09-20 16:37:10

Re: excédent d'amortissement sur usufruit

#9 2009-09-20 16:40:20

Re: excédent d'amortissement sur usufruit

#10 2009-09-20 16:40:20

Re: excédent d'amortissement sur usufruit

#11 2009-09-20 19:13:35

Re: excédent d'amortissement sur usufruit

Pied de page