Facturation à6% ou 21%

tata60 · 2004-10-26 12:16:58

Un ami Entrepreneur se demande comment il doit facturé des aménagements extérieurs (revêtement de sol en clinckers, ...) pour le particulier concernant une habitation de plus de 20 ans.

Il a facturé à 21% avec l'accord de son comptable mais le particulier n'est pas d'accord car son propre comptable conteste cette facturation qui aurait dû être à 6%.

QUI A RAISON ??????

Jipy · 2004-10-26 12:58:46

Quels sont précisément les travaux qui ont été effectués ?

tata60 · 2004-10-26 14:51:09

Les contours autour de la maison pour accès (en clinckers)

chenoy · 2004-10-26 16:05:12

Je vous envoie en annexe un article très intéressant paru dans Fiscalnet. Je vous invite à vous y abonner (je n'y ai aucun intérêt personnel!)

question qui revient souvent est de savoir si un bâtiment peut être démoli avec application du tarif réduit TVA. de 6 % et par après être reconstruit au tarif réduit de la TVA.. La réponse à cette question n’est pas facile. Le problème se situe dans la délimitation d’une transformation ou rénovation et de l’érection d‘un nouveau bâtiment. Dans cette étude nous analysons sous quelles conditions le taux réduit peut être d’application.

Une étude détaillée concernant cette problématique avec plusieurs champs d’application est accessible sur Fiscalnet (uniquement en néerlandais).

Qui peut jouir du taux réduit de TVA ?

Afin de pouvoir en bénéficier il faut répondre à la notion d’utilisateur final. Pour cela nous renvoyons à l’article 1bis, § 2 de l’ A.R. n° 20.

L’habitation doit servir entièrement ou partiellement au logement privé. La condition d’utilisateur final n’est donc pas remplie si l’habitation est utilisée uniquement en vue d’une exploitation spécifique ou comme dépendance d’une activité professionnelle.

Il est sans intérêt de savoir si l’habitation est occupée par le propriétaire ou est louée par lui, ni s’il s’agit d’un premier logement ou d’une seconde résidence. D’autre part, rien ne s’oppose à ce que le locataire, l’usufruitier ou toute autre personne qui a la jouissance d’une habitation fasse exécuter elle-même des opérations immobilières à ce bien immeuble et bénéficie pour ces actes du tarif réduit de la TVA, tout comme s’ils étaient exécutés pour le compte du propriétaire.

Des entreprises qui rénovent et, ensuite, vendent ou donnent en location de vieilles habitations dont elles sont propriétaires par voie d’achat ou par un autre mode d’acquisition peuvent être qualifiées, dans l’esprit du régime de faveur, d’utilisateur final, sans qu’une distinction ne doive encore être faite selon qu’elles destinent ces immeubles à la location ou à la vente

Quelles sont les conditions pour pouvoir profiter du taux réduit de la TVA ?

Première Condition : Par rapport au bâtiment

Après l’exécution des travaux, l’immeuble doit être utilisé comme logement privé ou comme résidence pour les personnes susvisées.

1. POUR DES HABITATIONS.

1.1. HABITATIONS – PRIVEES ET HABITATIONS MIXTES.

Si l’habitation est exclusivement utilisée comme habitation privée le taux TVA de 6 % est d’application.

Il ne peut pas s’agir d’habitations utilisées pour des fins professionnelles ou administratives, affectées à l’industrie, au commerce, à l’agriculture, à l’exercice de professions libérales ou à toute autre activité professionnelle ou administrative.

La condition de l’adaptation de l’immeuble à sa destination de logement privé doit être remplie à tout le moins après l’exécution des travaux, mais il n’est pas requis que l’immeuble ait déjà été adapté à cette destination avant cette exécution.

Il ne suffit pas que la maison soit adaptée à la destination d’habitation. Il est en outre requis qu’elle soit effectivement utilisée à cette fin. En cas de doute sur la destination réelle qui sera donnée à l’immeuble, le taux de 21 % de TVA est en principe applicable. Si in fine le bâtiment est utilisé comme habitation privée le taux appliqué de 21 % peut être réduit à 6 %. Afin de juger si l’utilisation justifie l’application du taux de 6 % ou celui de 21 % de façon définitive, il y a lieu de se tenir à la première destination de l’immeuble après l’exécution des travaux.

Toutefois, si la première affectation était occasionnelle, de courte durée et contraire à l’affectation normale de l’immeuble tel que conçu, il n’est pas exclu qu’après examen de chaque cas pris séparément, l’on tienne compte de l’affectation subséquente, plus significative. Il s’agit donc ici d’une question de faits.

Si le travail immobilier se rapporte à une habitation qui est uniquement utilisée comme habitation privée, le taux de 6 % est donc d’application.

Si par contre l’habitation est uniquement utilisée à des fins professionnelles le taux de 21 % est d‘application pour les actes visés.

Si par contre l’habitation est utilisée à des fins mixtes ( càd en partie comme habitation privée et en partie à des fins professionnelles ) la distinction suivante est faite :

1) Si l’utilisation privée est principale et pour autant que les opérations immobilières soient exécutées sur l’entièreté du bâtiment, le taux de 6 % est appliqué de façon uniforme. Nous remarquons que pour la déduction de la TVA, l’assujetti devra évidemment déterminer la partie professionnelle, puisque ce n’est que cette partie qui donne droit à déduction.

Exemple :

La rénovation de la toiture d’une maison d’un plombier (partie professionnelle 25 % ) dans laquelle il vit aussi en privé.

Si par contre les travaux sont exclusivement exécutés à des locaux professionnels le taux de 21 % est d’application., puisque ces travaux ne se rapportent pas à l’habitation au sens strict du terme.

Exemple :

- travaux d’aménagement réduits aux locaux professionnels

2) Si l’utilisation privée n’est pas prédominante :

Dans ce cas le taux de 21 % est appliqué aux opérations immobilières qui se rapportent à la partie professionnelle et ensuite le tarif de 6 % est appliqué aux opérations immobilières qui se rapportent à la partie privée. Ceci vaut même si l’exécution du travail concerne l’entièreté du bâtiment. Bien sûr, dans ce dernier cas une division du prix global des travaux est nécessaire.

Nous remarquons que l’application du taux réduit de TVA pour la partie privée suppose que ces locaux soient aptes à une habitation permanente, ce qui exclut le petit espace qui se trouve derrière un magasin (…) ou chaque autre local semblable qui est principalement destiné à l’exploitation.

Afin de déterminer si, dans l’habitation, l’utilisation privée prévaut ou non, l’on se conformera au point de vue adopté à ce sujet en matière d’impôts sur les revenus, notamment en ce qui concerne la déduction des frais généraux.

En ce qui concerne les habitations louées, les travaux immobiliers peuvent être effectués tant sur l’ordre du propriétaire que du locataire . Dans les deux cas, il faut prendre en considération la finalité qui sera celle du bien immeuble après la date d’exécution des travaux (logement privé, immeuble destiné à un usage mixte) et avant de déterminer le taux de la TVA, il importe d’appliquer les règles exposées ci-dessus, que les travaux soient ou non facturés au propriétaire ou au locataire. En effet, en vue de l’application de la nouvelle réglementation, l’on retient l’usage du bien immeuble, et non le statut de la personne qui, du point de vue juridique, est le maître de l’ouvrage pour les travaux, pour autant, bien entendu, que ce dernier ait la qualité d’utilisateur final.

1.2 Appartements.

En vue de déterminer le taux de TVA à appliquer dans le cas de travaux immobiliers accomplis, soit aux parties communes de l’immeubles, soit aux parties privatives relatives aux appartements, il convient d’apprécier la situation appartement par appartement, selon la destination donnée à chaque appartement et compte tenu des règles exposées ci-dessus.

Nous soulignons que le régime de faveur temporaire exclut du taux de 6 % la fourniture de chaudières dans des immeubles à appartements ainsi que la fourniture des éléments ou d’une partie des éléments d’installations d’ascenseurs.

Pour les autres travaux immobiliers, effectués aux parties communes de l’immeuble et si chaque copropriétaire intervient dans les frais en fonction de sa part indivise dans les parties communes, le taux de TVA dû sur la partie de chacun dépend de l’affectation qu’il a donnée à son appartement.

Pour les actes immobiliers accomplis aux parties communes d’un immeuble à appartements auquel le régime de la copropriété est applicable, l’on admet en vue de déterminer l’âge de l’immeuble qu’il soit tenu compte de la date d’occupation du premier appartement. De la sorte, le délai fixé de 5 ans vaut pour tout l’immeuble

L’attention est attirée sur le fait que cette mesure de simplification ne s’applique pas aux travaux exécutés aux parties privatives de chaque appartement, auquel cas le délai de 5 ans doit être apprécié séparément, par appartement.

1.3 Garages.

En soi, les garages ne constituent pas des habitations utilisées comme logement. Les travaux immobiliers qui y sont accomplis sont dès lors soumis en principe au taux de 21 % de TVA.

Tel n’est cependant pas le cas si le garage est intégré à l’habitation ou si, même s’il n’y est pas attenant, le garage fait partie de l’habitation par l’utilité immédiate qu’il représente pour le propriétaire (ou pour son locataire) . En pareil cas, le taux réduit est applicable, même pour la construction dudit garage, qui est considéré comme constituant une amélioration de l’habitation à laquelle il est étroitement lié.

2. Pour les institutions de séjour.

S’il s’agit d’institutions de séjour dont les locaux sont utilisés pour l’hébergement de personnes âgées, d’élèves et d’étudiants, de mineurs, de personnes sans abri et de personnes en difficultés, le taux de 6 % est d’application.

S’il s’agit d’institutions de séjour dont, en outre des locaux destinés à l’hébergement des personnes visées, des locaux sont également employés à d’autres fins, la distinction suivante est faite :

1) Le taux de 6 % est d’application sur les locaux destinés à l’hébergement des personnes visées

2) Le taux de 21 % est d’application sur les locaux utilisés à des fins qui n’ont rien à voir avec l’hébergement.

Deuxième condition : Les travaux doivent être effectués à une habitation privée d’au moins 5 ans et de maximum 15 ans.

Le délai de 5 ans est calculé à partir de la première utilisation (nonobstant la destination première : privée ou professionnelle) de l’immeuble. La date de la première utilisation est celle qui indique le début de l’utilisation effective du bâtiment et prise en considération de ce chef afin d’établir le premier revenu cadastral et la première taxation au précompte immobilier. Cette date se situe en principe dans le courant de l’année qui précède l’année où l’immeuble a été repris au rôle du précompte immobilier.

Cette première prise d’utilisation doit être antérieure à l’exigibilité de la TVA pour pouvoir bénéficier du taux de 6%. En principe le moment de l’exigibilité de la TVA est celui de l’achèvement du service.

Néanmoins l’article 22 § 2 , al 2 et 3 CTVA prévoit des causes subsidiaires d’exigibilité antérieure de la TVA dans la mesure où ils se produisent avant le moment d’achèvement du service. Il s’agit de la facturation ou du paiement d’un acompte. Comme ces causes subsidiaires d’exigibilité sont courantes dans le secteur du bâtiment, il y a lieu de rester prudent.

Concession administrative :

Il s’avère quelquefois difficile de déterminer à un jour ou à un mois près la date de la première occupation de l’immeuble, d’autant que cette occupation peut être intervenue progressivement. A titre d’essai, il est donc admis que, pour les actes pour lesquels la date d’exigibilité de la TVA se situe dans le courant de 2000-2001, le délai de 5 ans est respecté si l’immeuble a été occupé pour la 1ère fois dans le courant de l’année 1995 ou 1996 soit de 1997.

Si l’âge de l’habitation ne peut être déterminé avec certitude, l’intéressé peut s’adresser au bureau du contrôle de la TVA du ressort dans lequel l’immeuble est situé ou directement au bureau du Cadastre auquel ressortit l’immeuble.

Troisième condition : les travaux doivent constituer des travaux immobiliers.

L’article 19, § 2, dernier alinéa, définit le travail immobilier comme « tout travail de construction, de transformation, d’achèvement, d’aménagement, de réparation, d’entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d’un immeuble par nature, ainsi que toute opération comportant à la fois la fourniture d’un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature. »

L’on vise donc en premier lieu le travail immobilier proprement dit.

Il s’agit en l’espèce de :

- la construction, la transformation, l’achèvement, l’aménagement, la réparation, l’entretien, à l’exclusion du nettoyage, de tout ou partie d’un bien immobilier par nature.

- toute opération comportant à la fois la fourniture d’un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature.

- par travail immobilier, l’on entend en outre les actions visées dans la rubrique X.XXI , § 3, 3° de l’ A.R. n° 20.

Actions exclues.

Les actes suivants sont notamment exclus du taux de TVA réduit :

- la fourniture ou le transfert de nouveaux bâtiments au sens du Code TVA : un bâtiment est « neuf » en matière de TVA jusqu’au 31 décembre de la deuxième année après la première utilisation ou la prise de possession.

Chaque travail immobilier qui a pour objet la construction ou la finition d’un « nouvel » immeuble est exclu de l’avantage du taux de TVA réduit. Par travail immobilier qui a pour objet la construction, on entend chaque travail immobilier qui tend ou qui contribue à l’érection d’un nouvel immeuble. La construction suppose une entreprise de construction générale ou un groupe d’hommes de métier qui agissent séparément avec un maître d’ouvrage. L’acte ou l’ensemble des actes immobiliers qui contribuent à la construction d’un nouveau bâtiment, sont soumis au tarif de 21 %.

Ici se pose forcément la question de savoir quelle est la distinction entre la construction et la transformation. Cette distinction revêt un intérêt essentiel, puisque la transformation peut bénéficier, le cas échéant, du tarif de 6 %.

Par « transformation », l’on entend la transformation tant à l’extérieur (et notamment la réhabilitation) qu’à l’intérieur de l’immeuble ou l’agrandissement par l’ajout de nouveaux locaux et l’extension des locaux existants.

De même, l’existence d’une transformation n’est pas critiquée si les travaux de rénovation se fondent de manière pertinente sur de vieux murs de soutien (notamment les murs extérieurs) et, de manière plus générale, sur les éléments essentiels de la structure de l’immeuble à rénover.

Par contre, il faut qualifier d’activité de construction contribuant à l’érection d’un nouvel immeuble :

a) la reconstruction d’un immeuble après démolition, même en cas de maintien des fondements et caves de l’ancien immeuble ou d’éléments accessoires de sa structure ;

REMARQUE : la reconstruction d’une habitation est assimilée à la construction chaque fois que, compte tenu de l’ampleur de la destruction ou de la démolition de l’immeuble, les travaux contribuent en fait à la construction d’un nouvel immeuble. La situation est donc différente dans le cas de destruction ou démolition partielle, si les travaux portent même sur des réparations importantes en vue de la remise en état de l’immeuble. En pareil cas et si toutes les autres conditions sont remplies, le taux de 6 % est applicable.

REMARQUE : Le travail immobilier portant sur la démolition totale ou partielle d’une habitation est en principe assujetti au taux de 21 %, dès lors que ce travail est exclu de l’avantage du taux réduit. Cela ne vaut pas toutefois lorsque les travaux de démolition précèdent nécessairement la transformation ou l’amélioration et, plus généralement, les travaux susceptibles de bénéficier du taux réduit. Dans ce cas et en tant que partie complémentaire de tels travaux, les travaux de démolition peuvent bénéficier du taux réduit.

b) en cas de construction d’un ou plusieurs appartements supplémentaires dans un immeuble à appartements par voie de superstructure ou d’une autre manière, lorsque ces nouveaux appartements sont, sous le régime de la copropriété, aliénables avec application de la TVA ;

c) dans le cas où le propriétaire bâtit un immeuble contre le sien, si cette construction annexe ne constitue pas l’agrandissement du 1er immeuble mais forme un immeuble nouveau, susceptible en lui-même d’aliénation sous le régime de la TVA , puisqu’il est distinct de l’ancien immeuble ;

d) en cas de transformation fondamentale en maison d’habitation d’une grange ou d’une autre annexe d’une ferme

REMARQUE : La reconstruction ou la transformation d’un immeuble peut prêter à discussion dans la pratique, notamment quant à savoir si, en cas de modification poussée, il ne s’agit pas d’une nouvelle construction. De ce fait, l’administration a pris une décision à ce sujet (Décision . n°. E.T. 19.497, 20 février et 29 avril 1976, Revue TVA n°. 28, p. 29 et svtes) .

- toutes opérations tendant ou contribuant à l’érection ou à l’achèvement d’un nouvel immeuble,

- toutes opérations immobilières relatives à des immeubles non destinés à l’habitation,

- le nettoyage d’immeubles, c’est-à-dire l’entretien ménager usuel visant à la propreté de l’habitation.

Par contre, les travaux d’entretien immobilier qui vont au-delà du simple nettoyage et qui tendent à maintenir en bon état tout ou partie de l’habitation peuvent bénéficier du taux réduit si toutes les autres conditions sont remplies.

REMARQUE : Il va de soi que les travaux de nettoyage précédant l’exécution d’un travail d’entretien (par exemple, le nettoyage d’une superficie à peindre) suivent le régime applicable à ce travail d’entretien.

- les travaux de démolition qui ne précèdent pas nécessairement la rénovation, la transformation, ou la réparation ou l’entretien des habitations visées ;

- la construction sur des terrains, l’aménagement de jardins, l’érection de clôtures et toutes autres opérations non relatives à l’habitation proprement dite.

L’avantage du taux réduit de la TVA ne vaut pas pour les opérations relatives au terrain entourant l’immeuble, ainsi que pour certaines installations (voir tiret suivant) qui ne font pas partie de l’habitation proprement dite

Nous observons que les voies d’accès, murets et terrasses extérieures sont considérés comme faisant partie de l’habitation.

- travail immobilier relatif aux piscines, saunas, terrains de minigolf, terrains de tennis, érection de clôtures et installations du même type (étangs, fontaines, ….)

- opérations immobilières accomplies aux garages, sauf si ceux-ci sont intégrés à l’habitation ou en font partie du fait de l’utilité immédiate qu’ils représentent pour le propriétaire ou le locataire du bien immobilier ;

- tout travail d’étude et de supervision relevant de l’activité régulière des architectes, géomètres et ingénieurs, accompli en préparation ou pour la coordination de l’exécution de travaux immobiliers ;

- les services des agents immobiliers et mandataires lors de la vente ou de la location de biens immeubles ou lors de la gestion de biens immeubles ; Sont surtout visés en l’espèce, les services rendus par les agents immobiliers et les syndics. Il ne faut pas faire de distinction selon que les services sont relatifs à des terrains ou à des immeubles nouveaux ou anciens

- la simple fourniture, sans placement de biens ; La vidange de fosses à purin, fosses septiques, puits d’eau, puisards ou autres puits constitue en tout état de cause une opération mobilière assujettie au taux normal de la T.V.A. , actuellement de 21 %, dès lors qu’elle n’est pas visée dans l’un des tableaux A ou B de l’annexe à l’ AR n° 20 du 20 juillet 1970 Tel est le cas même si la vidange du puits s’accompagne d’un rinçage. Lorsque l’état du puits nécessite l’exécution de travaux immobiliers (nettoyage ou réfection, par exemple le bouchage de fissures, le renouvellement des joints de conduites d’adduction et d’évacuation), il est évident que la vidange précède nécessairement l’exécution de ces travaux immobiliers. Dans ce cas, et dans ce cas uniquement, et pour autant qu’ils soient facturés par la personne qui a accompli les travaux immobiliers, la vidange étant dans ce cas accessoire, les frais relatifs à la vidange font partie du critère d’imposition de l’opération immobilière. Le cas échéant, cette dernière opération sera assujettie à l’un des taux réduits visés dans le secteur de la construction de logements, pour autant que les conditions posées soient remplies ;

- le tarif réduit de la T.V.A. est exclu pour les exploitants d’un établissement qui assure l’hébergement ou pour des entreprises qui font de l’hébergement un accessoire de leur activité professionnelle ; il s’agit donc en l’occurrence des exploitants d’hôtels, motels ;

- lorsqu’une entreprise met à la disposition d’un membre du personnel un logement au sein de ses installations, et s’il est démontré que l’usage de ce logement est strictement justifié pour les besoins de l’entreprise (par exemple, une conciergerie) et que l’on ne sort pas du cadre de ces besoins, le logement concerné est utilisé en fait à des fins professionnelles et l’entreprise n’a pas, pour ce logement, la qualité d’usager final. Si, par contre, une entreprise met à la disposition d’un membre du personnel ou d’un organe administratif des locaux que la personne concernée utilise comme logement privé, sans que l’usage du logement par l’intéressé soit strictement justifié pour les besoins de l’entreprise, ce dernier peut avoir, en ce qui concerne le logement, la qualité d’usager final ( voir Revue TVA n°. 60, p. 433, n°. 807).

Quatrième condition : les travaux doivent être exécutés par un entrepreneur enregistré et être facturés à l’usager final.

A la date de la conclusion du contrat d’entreprise, l’entrepreneur doit être enregistré comme entrepreneur indépendant, conformément aux articles 400 et 401 Code des impôts sur les revenus 1992.

Stefan Ruysschaert

Inspecteur principal d’une administration fiscale

Professeur au BTW Centrum voor Beroepsopleiding Antwerpen (secteur TVA)

tata60 · 2004-10-26 16:24:16

Je l'ai déja mentionné sur le forum qui est destiné à mon problème :

Mais quelle qualité ce forum; excellent.......:ange:

MERCI

Jipy · 2004-10-31 11:21:47

Donc TVA à 6% pour les clinkers qui entourent le bâtiment à usage d'habitation et affecté à titre privé.

f · 2004-11-10 18:08:46

Pour toute certitude:

1. l'annexe, attenante à l'immeuble principal, érigée 15 ans après la 1ère partie, l'annexe représentant 40% en + de la surface du batiment initial ... facturation par un entrepreneur enregistré, utilisation 100% privée ==> facturation à 6% ou 21% ?

Car en fait il ne s'agit pas de rénovation mais bien de l'AJOUT D'UNE CONSTRUCTION SUPPLEMENTAIRE, attenante certes, mais n'étant pas sur les plans initiaux.

2. Même chose mais la nouvelle construction est espacée de +/- 5 mètres de l'ancienne avec même but d'utilisation et même prestataire ==> 6% ou 21% ?

Merci d'avance.

f · 2004-11-15 12:39:58

Grand merci Philibert !
#beer#

Jipy · 2004-11-15 22:15:15

Cet aout de batiment ne peut donc bénéficier du taux réduit

f · 2004-11-15 22:18:49

Laquelle Jipy, l'option 1/ ou 2/ ?

La 1/ oui
la 2/ non, me semble-t-il à lire Philibert

Jipy · 2004-11-15 22:26:53

21 % dans les deux cas car il ne s'agit pas d'une transformation, d'une rénovation, d'une réhabilitation, d'une amélioration ou d'une réparation mais bien d'une construction neuve.

Jipy · 2004-11-15 22:42:16

Evidemment c'est toujours a apprécier sur plan et pas par post interposé mais sur base des informations de f je ne vois pas comment le taux réduit pourrait être applicable

Jipy · 2004-11-15 22:51:58

Je ne suis pas d'accord, la circulaire de 1986 parle de la notion de batiment neuf (qui entretemps a été changé et une novelle circulaire existe) et pas de la manière dont on appréhende une transformation au regard de la notion d'extension d'un batiment existant.