Date de comptabilisation de la vente d'un immeub

IDA · 2004-12-29 00:34:36

Bonjour,

Je souhaiterais savoir si quelqu'un peut préciser (avec des renvois à la loi) quelle serait la date à laquelle on doit comptabilser la vente d'un immeuble pour lequel le compromis de vente stipule que le "transfert de la propriété et de la jouissance auront lieu à la date de la signature de l'acte authentique". L'avis de la CNC 3-1 parle du fait que lors du compromis de vente on doit déjà acter la vente dans dans les comptes de la société.
Cet avis est clôturé par une note qui dit que "La Commission n'a pas examiné à ce stade la question - qui n'était d'ailleurs pas posée - de l'effet de clauses contractuelles de réserve de propriété ou de transfert différé de la propriété".
Mes recherches concernent une société ("promoteur immobilier") qui devait signer l'acte de vente d'un immeuble le 17/12/03, mais l'acheteur a refusé de signer la réception provisoire à la date prévue. Bref, après négociations l'acte sera signé le 20/01/04 moyennant une caution retenue par le notaire des acquéreurs pendant un an. L'immeuble considéré fini au 31/12/03 a été évalué et mis en stock, faute de "livraison". Toutefois, le contrôleur n'accepte pas ce point de vue, considérant qu'il s'agit d'un produit encaissé en 2004, mais réalisé en 2003.
Tout ce que j'ai pu trouver pour défendre notre point de vue est la réponse à une question posée au Sénat. La réponse qualifie la vente précédée d'un compromis comme "pur et simple", "inconditionnelle", mais surtout de "vente à terme". Et j'ai lu que, à la date de l'inventaire, on n'est pas obligé d'acter le bénéfice d'une vente à terme (non exprimé et non réalisé) (non couverte par un acompte ou un achat à terme). Apparamment, on doit prendre en considération uniquement les risques.
Je précise que l'immeuble n'est pas achevé lors du compromis de vente et il le sera selon les :king:choix du futur acquéreur.
Question:
http://www.senate.be/www/?MIval=/Regist … =1&LANG=fr
Réponse:
[url]http://www.senate.be/www/?MIval=/Registers/ViewReg.html&COLL=B&PUID=33578534&TID=33621051&POS=1&LANG=fr[/u][/url]

F_Bonfond · 2004-12-29 02:40:06

La vente doit être comptabilisée dès lors qu'elle est parfaite en application de l'article 4 de la Loi du 17/01/1075, celle-ci étant réputée parfaite par le Code civil dès lors qu'il y a accord sur la chose et le prix, dans le cas d'espèce, la vente est parfaite de par la signature du compromis.

Je suis du même avis que votre contrôleur, si le prix doit effectivement être encaissé en 2005, la vente a lieu en 2004.

En effet, la vente à terme est un contrat par lequelle le vendeur s'engage à vendre un bien à un prix déterminé à une date déterminée. Ce qui n'est selon moi pas votre cas, il s'agit simplement d'un transfert de proriété différé.

Je suis d'avis que n'agissant pas de la sorte, vous ne respectez pas le principe de l'image fidèle visé à l'article 24 de l'AR du 30/01/2001.

Riri · 2004-12-29 11:06:23

F_B,

Ne faudrait il pas préciser que la vente est parfaite à partir du moment où aucune clause résolutoire ne peut plus s'appliquer. (P.ex sous réserve de l'obtention d'un prêt) ?

Jojo · 2004-12-29 11:31:03

Je me permets de contrecarrer provisoirement M. Bonfond.
En effet, quand j'examine les dates citées, je ne trouve une signature qu'en 2004.

Je voudrais donc des précisions :

Compromis de vente : quand ?
Réception provisoire : quand ?
A première vue, réception partielle puisque des travaux restent à faire
Réception provisoire définitive : quand ?
Réception définitive faisant courir le délai de garantie : quand ?
Acte notarié : quand ?
Paiement : quand ?

IDA · 2004-12-29 20:08:22

Il s'agit d'un compromis de vente signé devant notaire au mois de septembre 2003. Cet acte est pourvu d'une clause supensive de 6 semaines pour l'obtention d'un prêt hypothécaire.
Ce n'est pas celle-ci qui fait obstruction en décembre 2003, car le prêt est accordé dans les délais.
Une semaine avant la réception provisoire (prévue 2-3 jours avant la signature de l'acte authentique), un gel durant la nuit suivi d'une hausse de température le lendemain génère des gros problèmes d'humidité dans la maison. La maison n'était pas chauffée car les acheteurs n'avaient pas fait le nécessaire auprès d'Electrabel. Toutefois, ce sont eux qui refusent, malgré le rapport favorable de l'expert, de signer la réception provisoire et de se présenter chez le notaire le 17 décembre 2003. Comme déjà dit, la vente se fait enfin après négociations en janvier 2004.
Il est intéressant d'évoquer d'autres aspects:
- le contrôleur ne s'est inquiété que d'éventuelles ventes en janvier 2004, alors qu'une deuxième avait été signée en février 2004 (cette fois-ci s'agissant de deux personnes qui entre le compromis (2003) et l'achat effectif souhaitaient aussi divorcer)
- au 31/12/03, un seul immeuble est pratiquement considéré "fini" (celui dont on parle), les autres en construction
- la société en question clôture au 31/12/03 son premier exercice comptable et le contrôle n'est pas approfondi.

Si, par exemple, une société signe plusieurs compromis de vente en décembre année N, restant que les actes définitifs soient signés +/- 4 mois après, avec la possibilité d'événements imprévus (tel que accident très grave-acheteur 2 mois dans le coma-cas arrivé en septembre 2004), doit-on, selon le critère de prudence, acter ces ventes en produit certain?

f · 2004-12-29 20:27:01

Je suis d'avis, non ferme, que si acte n'est pas signé en 2003 (même si la signature de l'acte était prévue en 2003) mais que acte signé en 2004, la vente est "parfaite" en 2003 et la mise en stock du bien qui est terminé (l'était-il réellement au 31.12.2003 vu les éventuels soucis d'humidité ... ?) n'est pas la logique comptable.

Ne pas mélanger trésorerie et résultat est une base et même si aucun eurocent n'a été versé par l'acheteur en 2003, la vente si parfaite doit être actée via le compte de résultats.

Quant à la logique fiscale du contrôleur, je comprends bien son souhait mais quels arguments fiscaux (code, art ...) avance-t-il, même en contrôle non appronfondi ... la question peut lui être posée tout de même ?

-Edité le: Mercredi 29 décembre 2004 à 19:30 par f-

Jojo · 2004-12-29 23:32:02

Nous avons deux théories en présence, celle de la vente parfaite et celle de la livraison d'un bien 'dans l'état où il doit être'.

Je formule les plus expresses réserves quant à la responsabilité des acheteurs AVANT réception provisoire; c'est un autre sujet mais qui a entraîné le passage de l'an.

La question est de savoir si la marge bénéficiaire était ou non incorporée dans le prix de mise en stock; si le contrôleur réagit, c'est que non.

L'intérêt est donc de voir si une société, lors de son premier exercice, sort déjà des bénéfices.

Il serait intéressant de savoir à quoi ont servi les négociations Y a-t-il eu remise en état, diminution de prix, etc. ?

QSi le contrôleur maintient son point de vue, ppeut-être pourriez-vous provisionner la remise en état ?

Je ne juge jamais que sur pièces; ce qui précède n'est donc qu'une réflexiob.

IDA · 2005-01-04 23:28:01

Merci à tout le monde pour les avis donnés.

Toutefois, en ce qui concerne l'avis CNC, que je citais déjà lors de ma première intervention, j'avais souligné qu'il comprend la note suivante:
[color=cc3300](1) La Commission n'a pas examiné à ce stade la question - qui n'était d'ailleurs pas posée - de l'effet de clauses contractuelles de réserve de propriété ou de transfert différé de la propriété. [/color]

J'avais aussi attiré l'attention que, dans le cas cité, le compromis de vente stipulait la transmission de la propriété au jour de la signature de l'acte authentique.

La société a effectivement fini son premier exercice comptable en bénéfice (grâce à d'autres ventes).
La maison en discussion a été évaluée au coût de revient.

Il me semble que certains intervenants ont tendance à croire à une tentative de fraude. Il s'agit juste d'un quelconque manque d'expérience à traiter un dossier "promoteur immobilier". Pour établir le bilan, on s'est inspiré du vade-mecum de la Société Wallonne du Logement. Dans un certain chapitre, on mentionne l'écriture de vente d'une maison ou appartement avec entre paranthèses "à la date de signature de l'acte". Pour ceux qui ont la curiosité, voici le lien:
http://www.swl.be/_files/pdf/vade-mecum … ichePE.pdf

Nous n'avons pas encore reçu la décision du contrôleur, les discussions ayant eu lieu début décembre.

Pour conclure, je reprends le COMIR '92, 24/13, que nous a envoyé CASTA (29/12/04), pour dire que la dernière phrase m'interpelle (la réception provisoire y est mentionnée, bien qu'on parle de vente d'appartements).

[color=0000ff]Numéro 24/13
Lorsqu'un promoteur fait construire des appartements dans le but de les vendre avant ou pendant les travaux de construction, le bénéfice afférent au terrain est censé être réalisé au plus tard à la date de l'acte notarié constatant la vente du terrain. Un tel bénéfice doit être calculé à partir d'un prix qui ne peut être inférieur à la valeur vénale évaluée au moment de l'aliénation, en prenant en considération l'état du terrain avant le commencement des travaux (voir art. 159, 8° du Code des droits d'enregistrement).

Si la vente d'un immeuble à construire ou en cours de construction a cependant lieu dans le cadre de la L 9.7.1971 réglementant la construction d'habitations et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction (MB 11.9.1971), la cession de propriété du terrain est déjà effectuée, en vertu de l'art. 4 de cette loi, lors de la passation de la convention visée à l'art. 1er de cette même loi et ayant pour objet le transfert de la propriété d'une maison ou d'un appartement à construire ou en voie de construction ainsi qu'à toute convention portant engagement de construire, de faire construire ou de procurer un tel immeuble, de sorte que le bénéfice sur le terrain doit être considéré comme ayant été recueilli à la date de cette convention. [/color]
[color=cc3300]Par contre, le bénéfice sur les appartements est censé avoir été recueilli à la réception provisoire (voir 24/95). [/color]

Notre société ne fait pas de bénéfice sur les terrains; ceux-ci sont vendus à leur valeur d'achat.

Les négociations avec les acheteurs ont eu comme résultat la retenue pendant 1 an de 6.200 eur sur le prix convenu.

COMPTABALOU · 2005-01-05 00:18:55

Casta,

Je confirme, compromis vaut vente !

D'ailleurs dans de nombreux cas de non-réalisation, il ya de lourdes indemnités à la clé !

AMICALEMENT

IDA · 2005-01-05 00:44:30

Finalement, on va devoir donc accepter ce point de vue qui est de plus en plus défendu...

Merci et meilleurs voeux.

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Re: Date de comptabilisation de la vente d'un immeub

#2 2004-12-29 02:40:06

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Re: Date de comptabilisation de la vente d'un immeub

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