Acquisition immeubles bâtis

SD · 2005-03-23 20:24:30

Lors de l'acquisition d'un immeuble, il convient de ventiller le terrain et le bâtiment.
J'aimerais savoir quelles sont les références légales pour le coefficient de ventilation ?

f · 2005-03-23 21:38:55

Bsoir SD.

A ma connaissance, pas de réf. légales pour le split. Il faut se baser sur la réalité de la situation:

ou un split terrain/construction est clairement exprimé dans l'acte
ou une expertise expose le split et elle semble être crédible donc opposable à l'Administration
ou encore suivant des prorata "forfaitaires" en essai mais tjrs discutable par l'Administration

Ns procédons tjrs suivant une des 3 possibilités et aucune réf. légale ne m'a jamais été produite par l'Administration quand pas d'accord avec nous, ce qui fut rare de chez rare ...

Jojo · 2005-03-23 22:10:08

Il n'y a pas de références légales au motif qu'il n'y a pas de pourcentages prévus.

Les valeurs sont les valeurs prises SEPAREMENT puis AJUSTEES en fonction du prix global.

Il est spécialement à souligner que cette guerre des valeurs ne devrait plus perdurer au motif que des jugements récents admettent que la valeur des terrains bâtis est amortissable !

A suivre donc.

Ma tactique a toujours été de prendre la valeur 'Briques' la plus haute ....

Note personnelle :

C'est en cela que nous servons à quelque chose car si tout était bien codifié, les fiscalistes ne seraient plus d'aucune utilité ...

SD · 2005-03-24 00:36:54

Merci énormement pour vos réponses f et Jojo.
Grâce à vous j'ai donc une bonne base pour une première opération de ce genre. #beer# :bj:

Fox · 2005-03-24 02:46:45

Tout à fait d'accord avec ceux qui m'ont précédé dans la réponse.
J'ajouterai que dans la mesure du possible, se fonder sur le prix de vente des terrains de l'endroit, si référence il y a et compte tenu du moment de l'acquisition. Le notaire peut également être une référence possible.

tlefevre · 2005-03-24 09:23:16

Bonjour,

Vous pouvez aussi prendre un expert extérieur
oui c'est clair ca coute cher mais au moins vous êtes fixé

Mickey3107 · 2005-03-24 11:01:14

Bonjour,

Souvent le notaire qui établit l'acte peut déterminer la valeur du terrain et la valeur du bâtiment.

SD · 2005-03-24 20:39:58

Merci pour votre participation.

Je pense que je vais opter pour le point 3 énumerer par f : les forfaits.
Le notaire a déjà été payé alors suggerer au client de payer un expert (même si ça vaut le coup) c'est un os.
Un confrère m'a parlé de 1/3 pour le terrain et 2/3 pour l'immeuble. (A Mediter)
Reste à voir si ça colle avec la valeur 'briques' la plus haute comme le suggère l'excellent juriste jojo.
A + :bj:

f · 2005-03-24 20:49:54

Tout dépend du dossier, de la région où se trouve l'immeuble etc.

Mais 1/3 - 2/3 me semble être très très très facille à faire accepter au fisc. Genre le terrain fait 10m2 et dessus une tour de 45 étages ;-)

A bon entendeur, sur bxl, c'est plutôt 20% terrain, 80% briques. En wallonie, 10 à 15% terrain et donc 85% à 90% construction.

christophe · 2005-03-24 21:14:07

Pas d'amortissement pour les terrains, ni sur les droits d'enregistrement mais bien possibilité de réductions de valeur.

Pour le terrain, dans la pratique, ce sera assez rare. Il faut en effet des éléments énormes pour faire passer l'affaire auprès du contrôleur.

Pour les accessoires, ce n'est que depuis un récent arrêt de la court de cassassion que l'administration a admis les réductions de valeur. Je vous invite à suivre ce lien vers la note de l'administration expliquant tout ça lien

Voila, bonne soirée.

Jojo · 2005-03-24 21:19:41

Il s'agit bien de l'amortissement de la valeur du terrain, pas des frais accessoires.

Par ailleurs, comme le montrent les exemples, il faut travailler par APPROCHES SUCCESSIVES ....

D'un côté, le prix PUBLIC au m² avec déjà des coefficients
De l'autre, la transformation du coût d'une maison neuve à l'identique en RC

Enfin, l'analyse des points de comparaison locaux amène parfois à d'agréables surprises.

christophe · 2005-03-24 21:38:22

Waw Jojo !! Je suis resté "bloqué" au fait que les terrains sont non amortissables. Tu as les références jurisprudentielles ? Ca m'intéresse au plus haut point.

f · 2005-03-24 22:42:07

Moi aussi ... 8)

et c'est là que le site va à nouveau faire des merveilles, çàd faire coïncider les connaissances des uns et des autres.
Merveilleusement zen tout ça :bj:

Jojo · 2005-03-24 23:31:01

Je fouille dans mes documents ...

Ne vous attendez pas à une réponse dans les 24 heures mais j'ai mis la demande en 'A suivre' quotidien.

SD · 2005-03-25 00:21:00

Très interressant tout ça.
En tout cas je suis preneur pour tout.
Attendons de lire la suite.
A suivre...

#1 2005-03-23 20:24:30

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#2 2005-03-23 21:38:55

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