Amortissement de plus value exprimée et effet sur le compte d'exploitation

jdw · 2005-08-21 07:54:38

Bonjour,

Comme pas mal de petits gérants, je suis occupé à vérifier mes bilans pour la clôture des comptes.

J'ai une petite question qui me turlupine à laquelle je ne trouve pas de réponse sur le net.

Exemple.

1. Avec mon comptable, nous avons inscrit une plus value de réévaluation dans nos comptes (12 et 22).

2. Chaque année , Nous amortissons cette PV immobilisation sur une durée égale au solde de la durée d'amortissement initiale du bien immobilier.

3. Cette amortissement constitue une charge 6, qui reste imposable.

J'ai donc un petit souçi de qualité de compte, cette charge crée une perte dans les comptes d'exploitation (et le banque n'aime pas ça), alors que j'ai un bénéfice imposable. ....

La question est donc de savoir, si l'on est obligé d'amortir la PV et/ou s'il est possible de passer des écritures qui permettent d'éviter cette perte d'exploitation.

J'ai vu que les bilans publiés des sociétés cotées faisaient régulièrement référence à ces plus-value de réévaluation, mais je ne sais pas qu'elle est la parade qu'elle trouve.... peut-être simplement de l'écrire ?

Auriez-vous quelques commentaires ou des solutions comptablement correctes.?

Merci

JDW
al durée

Jojo · 2005-08-21 08:24:50

Votre problème est la résultante de deux attitudes.
La première est de considérer que tout bien subit une dépréciation et qu'il faut donc amortir; en outre, on y gagne (!) puisque cette dépréciation est déductible.
La seconde est de donner une image plus fidèle de l'actif d'une entreprise; on évalue alors le bien avec deux conséquences, la première en en faisant une opération blanche fiscalement (Plus-value non réalisée ET non taxée) auquel cas, sa régularisation doit aussi être neutre fiscalement et la seconde en en faisant une plus-value TAXEE dont l'amortissement serait déductible.

Seule solution : NE PAS amortir la plus-value !
Il faut naturellement justifier, ce qui dans le contexte immobilier actuel n'est pas trop difficile si votre amortissement n'est pas trop important en pourcentage.
Solution de rechange : qui ne donne réponse qu'à ceux qui lisent TOUT, une note expliquant la différence entre le bilan comptable, le bilan fiscal et le bilan économique.

Peu de banquiers y seront sensibles ! (Même s'ils l'exigent)

jdw · 2005-08-21 08:39:56

Effectivement, je n'ai jamais vu un banquier qui lisait tout un bilan, c'est à peine si ceux que je connais savent de quoi cela parle. OK, ce n'ai pas leur métier ni leur entreprise, mais bon...

Par Contre, ils voient bien les ratios avec des + XX% et surtout les - XX%, et là on entend, oulalalala.....

Donc, il faut trouver une solution.

J'ai effectivement pensé à ne pas amortir, mais je ne savais pas que cela pourrait être autorisé.

Car le marché de l'immobilier a tendance à monter assez rapidement et la dépréciation par amortissement accélère ce différentiel.

Pour mon cas, il s'agit s'agit bâtiment acheté il y a 8 ans, amorti à 7 % (et oui...) et il resterait donc 7 ans pour amortir la PV, ce qui impacte pas mal mes comptes d'exploitation.

Donc pour ma solution, tout en sachant que je continue à amortir l'achat d'origine à 7 %, je peux ne pas amortir la plus value en 2004?

Dans la même idée, puis-je rééquilibrer les comptes de 2003 en supprimant également cet amortissement de PV, ce qui supprimerais la perte de 2003? écriture à passer bien sur en 2004!

Merci beaucoup.

JDW

Jojo · 2005-08-21 09:13:00

Et je réévalue chaque année d'un même montant ... !

Quand on pense qu'on ne peut pas faire des bilans économiques parce que l'Etat-nation se retrouverait en faillite ...

Jojo · 2005-08-21 09:22:27

En justifiant, vous pouvez ne pas amortir.

Redresser les conséquences des écritures de 2003 n'est pas une solution très heureuse quoique techniquement possible.

COMPTABALOU · 2005-08-21 10:15:11

Je pense comme Jojo qu'il y a possibilité de "ne pas" amortir mais il serait judicieux, me basant sur le sacro-saint principe de continuité ( postulat favori de l'Administration fiscale) de demander un accord à votre Contrôleur. Il y aurait alors lieu d'extourner les écritures.

Amicalement

jdw · 2005-08-21 13:17:40

J'ai bien cherché, mais je n'ai pas trouvé l'article 57, § 2 (et § 3) de l'A.R. d'exécution du Code des Sociétés.

Peut-on donner un lien ou faire un copier coller.

Merci

JDW

jdw · 2005-08-21 15:03:07

Merci beaucoup, dans l'intervalle, il me semblait que j'avais repris à la maison mon code des société et effectivement, j'ai trouver ce texte, et j'ai essayé de relire l'ensemble.

J'ai pu lire effectivement et retenir globalment que l'on devait amortir la PV, mais suivant les règles que l'on a établi de bonne foi (art 2) et indiqué dans les annexes,

- Donc pas spécialement durant le solde de la durée de l'amortissement de l'immeuble et pas spécialement en ayant le même taux.

- D'autre part, il faut SURTOUT (art 24) que cela reflète fidélement la valeur de l'immobilisé.... donc l'amortissement peut être minimale pour ne pas trop impacter le compte d'exploitation, pcq cette "perte" (dans mon cas) n'est pas fidèle au résultat réel de la société.

- On pourrait même modifier les règles d'amortissement (art 30).

Donc pour ma solution :

- On pourrait considérer la durée "d'utilité ou d'utilisation probable" à 50 ou 100 ans pour définir la durée d'amortissement de la plus value des immeubles et ainsi répondre "aux critères de prudence, de sincérité et de bonne foi" et pas l'amortir en 5-6 ans qui est complètement immoral pour un bâtiment.

- Mais aussi, afin d'évaluer l'immobilier pour "donner une image fidèle du patrimoine, de la situation financière ainsi que du résultat de la société" (art 24). Nous pourrions réévaluer automatiquement chaque année le patrimoine à la valeur moyenne et admise de l'évolution des prix de l'immobilier, (3 à 5% par an, voir index ABEX suivant les régions) et amortir ensuite ces PV sur sur une durée de 50 ou 100 ans qui se situe dans une perspective de continuité des activités de la société.

Cela permettrait de répondre à tous les articles du code et de donner une image fidèle aux financiers!

Qu'en pensez-vous?

A++

JDW

jdw · 2005-08-21 18:29:48

Pour compléter :

C'est sur que c'est de l'enthousiasme,

mais si vous écrivez, c'est simplement du droit, il ne suffit pas de penser, alors il faut appliquer le droit jusqu'au bout et dès lors dire que la plupart des sociétés sont mal évalués

Quelques élément trouvé sur Fisconet :

[size=xx-small] JURISPRUDENCE Amortissements - Bien immobilier - Preuve de la dépréciation

Un médecin achète un appartement dans un bâtiment existant et y installe son cabinet médical. Il déduit chaque année des amortissements équivalents à 3% du prix d'achat.

Les services de taxation contestent cette déduction. D'après l'Administration, le contribuable ne peut, conformément à l'article 61 du CIR/92, déduire des amortissements à titre de frais professionnels que s'il établit que l'actif utilisé à des fins professionnelles a subi une dépréciation réelle au cours de la période imposable. Dans le cas d'espèce, le contribuable n'aurait pas apporté cette preuve.

Les services de taxation s'appuient sur une déclaration du Receveur local de l'Enregistrement dans laquelle celui-ci précise que l'immeuble en question n'a pas subi de dépréciation au cours des dernières années.

En l'espèce, la cour estime cependant malvenu de la part de l'Administration de contester la dépréciation du bien immobilier alors que dans son propre commentaire administratif, il est prévu qu'en ce qui concerne les immeubles, le pourcentage normal d'amortissement s'élève à 3% par an. Une tel pourcentage est selon la cour justifié. Il ne peut en effet pas être contesté que des bâtiments doivent être régulièrement rénovés en raison de leur utilisation et de l'évolution économique et technologique.

La cour estime que le fait que des travaux d'entretien aient été effectués régulièrement indique que le bâtiment vieillit et qu'il subit donc bien une dépréciation.

JURISPRUDENCE

[(1) Il va de soi que lorsqu'il est établi qu'un amortissement n'est pas nécessaire, le prix d'acquisition du bien en cause ne peut, en aucun cas, être déduit en une fois à titre de frais professionnels (QP n° 203, 16.4.1986, Sén. Van Grembergen, Bull. 655, p. 2468)].

COMMENTAIRES

Numéro 61/20

Qu'entend-on par une dépréciation réellement survenue au cours de l'année ou de l'exercice comptable ?

Théoriquement, la règle paraît simple : les amortissements déductibles à titre de frais professionnels ne peuvent dépasser la dépréciation réelle, c.-à-d. la perte effective de valeur marchande que les éléments de l'actif sujets à dépréciation ont subie au cours de l'année ou de l'exercice comptable.

Immeubles commerciaux et affectés à une profession libérale

Numéro 61/124

On admet qu'en règle générale, les immeubles ou parties d'immeubles commerciaux subissent une dépréciation réelle.

Un amortissement maximum de 3 % peut être considéré comme normal.

La même règle est applicable aux immeubles ou parties d'immeubles affectés à l'exercice d'une profession libérale. [/size]

Donc, il n'ai pas écrit de taux minima et l'administration pourrait éventuellement refuser l'amortissement.

Néanmoins, pour ma solution, il faudrait peut être prendre le taux de 3 % et pas en dessous pour éviter que le contrôleur de renvoi, dès lors, le taux de l'amortissement de l'achat de base qui sont eux de vrais frais déductibles

Ou ne pas amortir du tout pour signaler que ce n'est pas une vrai acquisition...?

A plus, je cherche du coté des raisons pour ne pas amortir

JDW

SAMARITAIN · 2005-08-22 13:09:39

Si vous vous étiez contenté de réévaluer le terrain sur lequel l'immeuble est construit, il n'y avait pas d'amortissement à comptabiliser.

BAV

jdw · 2005-08-23 22:03:38

Bonsoir,

Oui, mais réévalué de 50000 € pour 100 M2, ce n'est pas facile.

Connaissez-vous des "justes motifs" pour ne pas devoir amortir les plus value,...

Style cela ne se justifie pas dans la valeur comptable et réel de la société pcq le valeur du bâtiment ne se déprécie pas, et l'amortissement de l'achat de base permet de créer une "cagnotte" en cas de gros travaux!

A plus

JDW

SAMARITAIN · 2005-08-25 00:47:52

Dès qu'une plus-value de réévaluation est enregistrée en comptabilité sur des actifs dont l'utilisation est limitée dans le temps, selon la loi du 17/07/1975 sur la comptabilité des entreprises et ses arrêtés d'application, il y a obligation d'amortir (cfr A.R.du 30.01.2001 portant exécution du Code des Sociétés).

Les seules plus-values de réévaluation sur des actifs dont l'utilisation est limitée dans le temps et pour lesquelles il n'y a pas d'obligation d'amortir sont les plus-values actées jusqu'au 31.12.1983 ( Voir l'ancien article 34 de l'A.R. du 08/10/76 sur les comptes annuels des entreprises et l'avis de la C.N.C. n° 113/5 Bull.CNC, n° 13 paru en janvier 1984, 4-6 ). En existe-t-il encore beaucoup actuellement ?

Pour en revenir à votre problème, il est possible d'opérer une reprise d'amortissements que l'on jugerait excédentaires en actant cette reprise en compte de résultats exceptionnels.

Pour ce faire, faites estimer à sa valeur actuelle votre immeuble par un expert immobilier ou un autre professionnel compétent dans les évaluations d'immeubles en lui demandant de scinder valeur du terrain et valeur de la construction. Attention aux surprises désagréables toujours possibles !

Sur base du rapport de l'expert, l'organe de gestion peut décider cette reprise d'amortissements et la modification des règles d'évaluation, les acter dans un P.V., les mentionner dans le rapport de gestion qui est soumis à l'approbation de l'A.G. ainsi que dans les règles d'évaluation reprises à l'annexe des comptes annuels et inscrites également dans le livre d'inventaire.

N'oubliez d'extourner la plus-value figurant au passif de votre bilan et afférente à l'immobilisation pour laquelle il est procédé à une reprise d'amortissements et enfin n'oubliez pas d'examiner l'aspect fiscal de l'opération dans son ensemble.

Bien à Vous