Infos pour business plan société de construction

corim · 2006-05-12 10:51:21

Bonjour à toutes et tous.

Permettez moi tout d'abord de vous remercier pour le temps que vous prendrez à me lire et surtout à me répondre, Internet est un outil formidable permettant à tout un chacun de discuter avec des personnes bien plus habilitées que soi !

A l'heure actuelle, nous sommes trois personnes pour la création éventuelle d'une société de promotion et réalisation d'immeubles familiaux et semi-industriels, en gros une société de ventes d'immeubles clés sur porte, de petits bâtiments industriels mais également de ventes d'immeubles construits au nom de notre société ainsi que la coordination de sous-traitants (les immeubles seraient construits en notre nom par les sous-traitants)

Bref, un beau projet que nous aimerions porter sur les fonds baptismaux ..

Trois personnes aux compétences acquises :

moi : ex-commercial pour une société de clés sur porte (mais dont l'organisation laisse à désirer - de la société s'entend !)
pote1 : ingénieur industriel
pote2 : responsable de chantier.

A l'heure actuelle nous prenons toutes les informations utiles et nécessaires à la réalisation de notre business plan . Toute information que vous pourrez nous communiquer sera donc la bienvenue (TVA, fiscal, organisationnelle, aides, assurances, logiciels ...).

Evidemment, je parle ici des spécificités liées à l'activité de la future entreprise et non des informations générales bonnes pour tout business plan !

Certaines matières nous paraissent très hardues (issus du technique nous râmons en ce qui concerne l'enregistrement, l'agréation ...) et donc c'est après avoir dégrossi le tout (enfin business plan presque fini quoi !) que nous prendrons contact avec un professionnel de la comptabilité maîtrissant à souhait le domaine de la construction.

Pouvez-vous donc nous renseigner sur tous les points importants auxquels nous devons faire très attention pour tenter de mener à bien cette aventure (car il est bien question d'aventure !).

Un grand merci d'avance et au plaisir de vous lire !

Merci

Corim

Quartes · 2006-05-13 18:03:21

Bonjour,

Au départ:
Etablir un plan financier qui servira à déterminer la capacité financière minimale de votre société eu égard à son objet.

Il serait important de savoir le montant du capital que vous seriez en mesure de libérer en numéraire et apports.
Aussi des besoins en crédit et de quelle nature (banques, fournisseurs, etc...)

Les besoins en personnel, le coût.

Le tout déterminera la faisabilité de votre projet.

Ensuite, les mises au point administratives.

Cordialement

corim · 2006-05-15 09:24:09

Merci pour votre réponse Quartes.

Pas beaucoup de monde pour se mouiller on dirait :-D

corim · 2006-05-15 09:57:53

Question suite aux quelques réflexions obtenues par çi par là.

Quel type de société conseilleriez vous et pourquoi (avantages et inconvénients par rapport à l'activité que nous projettons)

CGC · 2006-05-15 10:49:50

l'idéal avant tout engagement dans une voie ou une autre de même que pour l'établissement d'un business plan convenable et des conseils et des avertissements sur tel ou tel problémes pouvant surgir rien tel qu'une consultation d'un professionnel et d'un avocat .
bav cgc

corim · 2006-05-15 12:01:53

CGC a écrit:
l'idéal avant tout engagement dans une voie ou une autre de même que pour l'établissement d'un business plan convenable et des conseils et des avertissements sur tel ou tel problémes pouvant surgir rien tel qu'une consultation d'un professionnel et d'un avocat .
bav cgc

Je ne suis pas convaincu qu'un plan financier d'un professionnel serait mieux fait que celui que nous ferons !

Désolé, mais ayant déjà eu l'occasion de rencontrer bon nombre de vos confrères, mon estime pour ceux-ci est bien en dessous des paquerettes !

On donne le capital que l'on est prêt à investir et on se retrouve avec un plan financier bien fait, qui tient la route ... et tout et tout ... 8|

Nous ne voulons pas cela !

Nous voulons dire à celui qui suivra notre dossier : "voila, nous pensons avoir telle charge telle charge telle charge, tel revenu tel revenu, tel crédit, tel crédit ... donc le capital devrait être autant ... qu'en pensez vous !"

Et lui de nous donner les conseils pointilleux que nous attendons !

De par les réponses obtenues sur ce forum, il semble que même les réponses généralistes n'arrivent aps 8| !

Combien de professionnels oublient le problème de l'enregistrement ? Combien de professionnels ne connaissent rien à l'agréation ? Combien de professionnels peuvent parler des clauses de révision ?

Non, VOUS êtes là pour faire de la comptabilité, fiscalité, certains de bas niveau, d'autres de très haut vol ... ces derniers étant généralement spécialisés dans leur domaine !

Donc je trouve inutile d'arriver maintenant, avec peu d'informations, peu de détails précis ... nous n'en resortirions avec aucun bénéfice !

J'aime être à la hauteur des personnes avec lesquelles je discute, savoir discuter, poser des questions me semble être quelque chose d'impératif ... et surtout ne jamais faire confiance au premier venu !

Donc, je recherche simplement des directions à suivre, des points qui peuvent sembler anodins mais qui ont l'avantage d'appeler réflexion ...

tout simplement ...

Ah, j'oubliais, notre plan financier devra porter sur 5 ans ! avec politique d'investissement, rémunération ! Et également envisager la corporate gorvenance !

lerme · 2006-05-15 15:03:37

Vous êtes tout de même pret à vous laisser orienter par de parfaits inconnus, voir d'incopétent ?? pour votre info, tous les comptable n'ont pas été des maçon dans une vie antérieure.

corim · 2006-05-15 16:13:51

Je ne suis pas ici pour me disputer avec vous, bien au contraire !

Ma réflexion va dans le sens où bon nombre de comptables font un plan financier sur un carton de bière au coin d'une table de buvette !

A la lecture de ma première intervention, vous pouvez comprendre que ce que nous recherchons est bien plus que cela !

Et je ne vois pas le rapport entre être un comptable compétent et un maçon dans une vie antérieure !

Je ne vois donc pas le besoin dès le départ de consulter un professionnel du chiffre sans avoir déjà beaucoup de cartes en mains et donc de ne pouvoir avoir une discution constructive avec lui !

Parfaits inconnus ne veut pas dire pour moi incompétents ... et maintenant je suppose qu'il y a des gens compétents sur votre forum pour reprendre facilement les incompétents ....

Mais avouez que l'on ne peut être bon en tout ! Tout simplement !

corim · 2006-05-16 15:52:38

Personne pour se mouiller avec des informations valables ? :#

pulsar · 2006-05-16 15:54:15

Entièrement ok avec vous !

On ne peut effectivement pas être bon en tout...

Je suis comptable, pas maçon, ou électricien, ou...et je n'essaierai pas de monter un mur moi-même, ou de réaliser une installation électrique complète....

Vous dites n'être pas convaincu qu'un plan financier réalisé par vous serait moins bon que celui réalisé par un comptable....mais vous venez sur ce site demander aux mêmes comptables (en qui vous avez peu d'estime) de vous conseiller pour établir votre plan....

Des plan financier, j'en ai établi des dizaines. et j'en ai eu en main plusieurs centaines.

Certains que j'ai eu étaient bien fait, complet, professionnel, d'autres par contre étaient simplement composés de 3 feuilles A4, pages de gardes incluses...

Ce n'est pas qu'une question de compétences, mais également de prix....

Vous voulez un bon plan financier ? contactez un professionnel qui connait votre secteur d'activité (parcequ'il a déjà des clients dans votre secteur). Prenez rendez vous avec lui, et expliquez lui ce que vous attendez de lui.

Vous voulez une discussion constructive avec lui ? expliquez lui vos buts et motivation, expliquez lui également votre façon de travailler, et ce que vous attendrez de lui.

Vous allez dire à ce comptable on aura telle et telle charges etc..ben oui, comment voulez vous que le comptable fasse un plan financier sérieux, s'il ne connaît pas ces éléments, entre autres ?

Combien de profess. ne connaissent rien à l'agréation, aux clauses de révisions, etc... ?

beaucoup ! en fait tout ceux qui n'ont jamais eu de client dans la construction !

Mais un profess. s'adapte, se renseigne....

Vous avez donc le choix :

Prendre un profess. qui connaît le secteur de la construction, ou prendre un profess. qui n'y connaît pas grand chose, mais se renseignera afin d'être à la hauteur de vos demandes.

Le 1er sera-t-il plus compétent ? peut être, la compétence n'est pas directement liée aux connaissances....(il y a combien de personnes qui travaillent dans la construction depuis des années et qui font des travaux de m...)

Mon conseil ? Faites votre plan vous même (puisque vous êtes sûr de vous....) puis soumettez votre plan à un profess. du chiffre, afin qu'il l'analyse et pointe les faiblesses de votre plan (s'il y en a bien entendu...)

Dernière remarque :

Vous voulez, exigez, un plan sur 5 ans , avec politique d'investissements, d'emplois, et de corporate governance (ce que ça fait bien, de placer un peu d'anglais....)

Fort bien, sachez simplement que :

1 / celà aura évidement un coût

2 / il est très difficile (voire impossible) de faire des prévisions sur une aussi longue durée...(sauf pour les voyants, mais c'est un autre secteur d'activité...et il ne sont pas habilité à établir des plans financiers...)

corim · 2006-05-16 16:16:34

merci pour votre réponse Pulsar, elle a le mérite d'être franche et sincère et je n'y trouve aucune marque de suffisance comme beaucoup peuvent avoir !

pulsar a écrit:
Mon conseil ? Faites votre plan vous même (puisque vous êtes sûr de vous....) puis soumettez votre plan à un profess. du chiffre, afin qu'il l'analyse et pointe les faiblesses de votre plan (s'il y en a bien entendu...)

Notre politique rejoint entièrement votre conseil ! Celui ci vaut donc son pesant d'or !

Vous voulez, exigez, un plan sur 5 ans , avec politique d'investissements, d'emplois, et de corporate governance (ce que ça fait bien, de placer un peu d'anglais....)

Pas seulement bien de placer un peu d'anglais ! J'estime personnellement que bon nombre d'entreprises pme principalement ne sont pas en adéquation avec leur pouvoir décisionnel qui se résume bien souvent à un despote tirant les ficelles ou à Papa qui décide et les autres suivent !

Sur 5 ans simplement pour la politique d'investissement et de rémunérations, certains invests (maison témoin, campagnes publicitaires ...) ne pourraient être envisagés les premières années, donc tout simplement pour ces raisons là ! ... et puis 3 ans c'est tellement vite passé ... (la première année déjà tout simplement à s'installer ...).

Au terme de la première année, notre plan financier devra être comparé au réalisé et les années suivantes adaptées avec justificcation des adaptations ...

et ainsi de suite chaque année ...

en gros une vue sur le passé, le présent et le futur !

Fort bien, sachez simplement que :
1 / celà aura évidement un coût

Nul ne travail pour rien ! j'accepte de payer le prix pour mon foie gras ... s'il était remplacé par un vulgaire paté je ne l'accepterais pas !

En gros, on paie pour ce que l'on a ou ce que l'on veut ! Moi je veux, donc je paie !

2 / il est très difficile (voire impossible) de faire des prévisions sur une aussi longue durée...(sauf pour les voyants, mais c'est un autre secteur d'activité...et il ne sont pas habilité à établir des plans financiers...)

Essayer c'est déjà presque réussir !

Merci pour votre conseil !

Petite précision : je considère que c'est à nous à apporter le maximum d'informations au comptable et non attendre de celui ci qu'il nous donne tout ... ce que beaucoup de comptables ont le sentiment de pouvoir faire ! ...

Quartes · 2006-05-16 19:13:54

Je partage l'opinion des deux derniers post en ce qui les concordent.

En fait, il y a le plan financier "légal" à déposer chez le notaire à la constitution de la société.
Ce plan peut comporter une seule page ou un exemplaire broché de 100 pages et + (par ex: société de banque/assurances.)

Il n'y a pas de normes "légales" sauf qu'il doit permettre au minimum:
1/ de justifier la hauteur du capital,
2/ de déterminer la faisabilité de l'objet social.

Il y a le plan financier comme "outil de gestion", utile dans une comptabilité analytique (par ex: par chantier) et budgétaire.
Dans le cas de ce sujet, établi sur 5 ans me semble une bonne mesure.
Ce budget, selon l'analyse des écarts, sera revu périodiquement (3 ou 6 mois).
C'est un plan financier "dynamique".

En résumé dans le cas exposé, je suis d'avis qu'il y aura les deux plans à confectionner comme exposé ci-dessus.

Cordialement

michaeld · 2006-05-16 20:33:40

Dans une fiduciaire où je travaille, il y a deux clients qui font +- ce que vous comptez faire.
Mais, ce n'est pas moi qui traite leur dossier alors, je n'ai pas beacoup d'info.

Le premier a créé deux sociétés : une société qui gère les fonds et qui prête à l'autre société ou à des tiers. Et une seconde société qui achète ou fait construire principalement pour relouer. Elle est aussi agent immobilier IPI (donc cherche des clients potentiels pour le compte de vendeurs).

Le second fait construire ou achète et remet à neuf pour louer ou vendre.

Je répète que ce n'est pas moi qui gère ces dossiers, mais c'est parfois un casse-tête lors de la vente d'un immeuble, avec déduction fiscale étalée, qu'il faut réinvestir dans un autre bien AMORTISSABLE (donc hors terrain) dans les 5 ans.

Autre chose, si vous construisez ou rénovez un immeuble comportant plusieurs apparttements, il sera SUPER important que vous demandiez à vos sous-traitants des factures détaillées pour chaque appartement distinct. Sinon, le comptable ne saura pas répartir les frais correctement.

Il y a encore plein de choses auxquelles il faut penser : permis de construire, droit d'enregistrement, TVA sur immeuble neuf, assujetti mixte, etc...

C'est vrai qu'un comptable qui n'a jamais eu ce genre de clients risque de faire des boulettes qui peuvent coûter très cher.

Espérant avoir un peu aidé.

MD

corim · 2006-05-16 21:01:30

Merci pour vos réponses à tous les deux !

Elles me confortent dans mes idées ! :bj:

michaeld · 2006-05-16 21:24:34

Petite précision : je considère que c'est à nous à apporter le maximum d'informations au comptable et non attendre de celui ci qu'il nous donne tout ... ce que beaucoup de comptables ont le sentiment de pouvoir faire ! ...

Si tous les clients pensaient comme vous, ce serait un rêve.

C'est en effet, très pénible de devoir à chaque fois téléphoner pour savoir ce que peut bien être le 'XD-32696-DVA-97' de 499€ mentionné sur la facture de Media Markt. Ou si les 'fournitures de bureau' achetées chez Delvaux pour 1500€ la veille de l'anniversaire de madame sont bien professionnelles.

Je comprends les comptables qui laissent parfois passer des trucs ou qui jouent parfois au vogelpick. Surtout pendant le rush TVA trimestriel.

MD

corim · 2006-05-18 13:44:50

J’aimerais avoir votre avis sur la façon de penser de ces échanges reçus par MP, j’ai l’impression que mes théories sont incorrectes !

XXXXX a écrit :

Bonjour,
Je suis comptable fiscaliste, nous avons un bureau sur xxxxx & un autre sur xxxxx, pour votre plan financier, attention au ratios financiers, justifier la K, de départ et surtout la continuité de la société.
Faite vous aidez par un professionnel
N'hésitez pas pour toutes questions xxx/xx.xx.xx
Bien à vous

Corim a écrit :

Merci pour votre réponse.
A l'heure actuelle nous sommes en phase "de recherches d'informations" pour notre plan financier afin de ne pas partir d'un capital et donc déterminer les charges au miminum.
Nous envisageons l'inverse, donc déterminer toutes les charges, contraintes, emprunts nécessaires ... et déterminer le capital minimum dont nous aurions besoin.
Merci pour votre aide

XXXXX a écrit :

Re bonjour,
Tout à fait d'accord avec vous, cependant n'hésitez pas, je suis là pour vous aider !
Pourquoi bloquer de l'argent en capital ? je trouve cela curieux ? j'investirais plutôt ailleurs ! il y a un capital minimum à respecter et point barre. Non ?
Bien à vous

corim a écrit :

Nous ne partageons pas tout à fait la même vision ...
Le capital permet à l'entreprise de voler de ses propres ailes et ainsi éviter dès le début de son activité le financement auprès d'organismes financiers à des taux élevés et des prises de garanties couteuses (je parle par exemple de prises d'hypothèques sur des biens à construire dont le coût vient grever la valeur ajoutée) !
le capital minimum n'est là que pour empêcher certains individus de créer des sociétés avec un capital de 1€ ...
Bonne fin de journée

XXXXX a écrit :

Cela montre simplement pour moi, sont indépendance financière, je préfère dans un premier temps avoir des liquidités immédiates, qu'un capital important !
Tout dépends, si on fait du windows dressing ou pas J
Bonne journée

corim a écrit :

Je dois avouer avoir du mal à comprendre.
Comment le fait de sous-évaluer le besoin en capital (en se limitant au capital minimum) permet d'avoir des liquidités immédiates ?
J'avoue être perdu.
Merci du conseil :bj:

XXXXX a écrit :

Bonjour,
Le fait d'avoir à l'actif du bilan des comptes comme dépôt à terme, comptes bancaires importants, permets d'évaluer votre liquidité immédiates et cela est très important pour répondre à vos dettes à court terme. (fournisseurs, dettes court terme, emprunt ...) je vais pas vous faire un court de gestion financière mes pour moi cela fait partis de critères important
Pour moi les points importants sont la cash flow ou flou, la liquidité immédiate, indépendance financière, la rentabilité, solvabilité et la continuité de la société
On peut en discuter si vous voulez
Bien à vous

Corim a écrit :

J'avoue ne plus comprendre du tout !
Le capital doit être assez élevé que pour avoir recourt au minimum aux emprunts et ainsi permettre à la société d'éviter les charges financières et obligations de remboursement non ?

Merci de m'aider parce que là, je suis perdu et ne plus rien comprendre ! :#

rboudart · 2006-05-18 14:01:04

Au niveau du droit des sociétés, le plan financier sert à justifier le montant du capital social, qu'il était suffisamment élevé pour que la société puisse exercer normalement son activité pendant 2 ans.

Cela n'empêche donc pas que la société ne libère que le minimum légal en capital et qu'elle ait recours à de gros emprunts.

Commentaire du Code des Sociétés
"Le plan financier reflète les moyens financiers dont la société disposera pour l'exercice normal de l'activité envisagée pendant 2 ans."

Rien n'empêche donc la société d'emprunter plus que ce que les fondateurs apporteront en capital.

corim · 2006-05-18 15:05:09

Et dans la pratique, réalisable aussi ?

Je libère le minimum 18.500 pour une sprl et j'emprunte tout le reste soit plus de 250.000 € ... avec pour le 1er bâtiment construit pour compte propre des ventes qui n'arriveraient qu'au bout de minimum 12 mois ?

Et je prélève sur les avances à terme fixe du capital pour pouvoir payer les intérêts ?

pour être perdu, je suis perdu !

rboudart · 2006-05-18 15:36:52

Le but du plan financier est justement de voir si c'est réalisable. Les 18.550 € sont-ils suffisants?
Il faut voir à quel point les banques sont prêtes à vous suivre, à quelles conditions... Il est fort probable que les banques vous demandent de souscrire un capital plus élevé.
Tout dépend de votre contact avec la banque, de la viabilité de votre projet...

Pour info, le capital minimum d'une sprl est de 18.550 € (et non 18.500 €) dont uniquement 6.200 € doivent être libérés.

corim · 2006-05-18 15:40:57

Merci Boudart,

Il n'entre nullement dans notre intention de ne libérer que le minimum.

Nous recherchons à réduire au maximum nous frais inutiles donc nous souhaitons réduire au maximum nos frais financiers même si nous devrons obligatoirement (nous ne sommes pas des nantis) passer par les crédits banquaires.

Nous restons persuadés qu'avoir le maximum de capital permet d'être plus sereins !

michaeld · 2006-05-18 19:58:02

Je ne comprends pas bien le raisonnement du 'comptable-fiscaliste' XXXXX.

Le fait de commencer avec un capital important permet justement d'avoir des liquidités en suffisance.
Qu'est-ce que cela veut dire ' ... bloquer de l'argent en capital ... J'investirais plutôt ailleurs !'

De +, si en cours de route, on se rend compte que le capital de départ est insuffisant, il faudra procéder à une augmentation de capital (re-passer devant notaire, modif des statuts, ...).

Et finalement, SI le projet devait ne pas marcher et que le capital était manifestement insuffisant, il y a de gros risques pour les fondateurs.

MD

pulsar · 2006-05-18 21:01:31

Bsr,

Difficile de détailler içi les raisons invoquées par XXXXX

le windows dressing, c'est en frnçais de l"habillage de bilan".

En clair, rendre le bilan plus présentable....

Ne vous focalisez pas sur le capital. Ce n'est pas, et de loin, le seul critère important pour la banque...et pour vous !

Exemple : vous avez estimé votre besoin en capital à 120.000 €

1/ vous apportez la totalité du capital

2 / vous apportez 20.000 € en capital, et empruntez 100.000 € à la banque, crédit invest. sur 10 ans, taux 6,5 %

Dans le cas 2 , vous déposez les 100.000 € que vous avez en garantie pour l'emprunt, sur compte bloqué au taux brut de 4%, soit 3% net.

1ère année :

Intérêt remboursé : 6.300 € (sur emprunt)
Intérêt reçu : 3.000 € (sur compte bloqué)

Donc, l'emprunt de 100.000 € vous coûte réellement 3.300 € en intérêt la 1ère année.

Mais il faut également tenir compte que les intérêts payés sur l'emprunt sont déductible de la base imposable de la société, soit un gain d'impôt en moins de +/- 36%, on a donc un gain de 6.300 x 36% = +/- 2.250 €

Au final, votre emprunt vous aura coûté réellement +/- 1.050 € sur l'année...

De plus, les comptes de bilan auront une structure différente, et les ratios seront eux aussi très différents...

corim · 2006-05-18 21:43:41

Merci pour toutes ces précisions. Je vois un peu plus clair maintenant.

pulsar · 2006-05-19 01:23:36

A ton service - )

#1 2006-05-12 10:51:21

Re: Infos pour business plan société de construction

#2 2006-05-13 18:03:21

Re: Infos pour business plan société de construction

#3 2006-05-15 09:24:09

Re: Infos pour business plan société de construction

#4 2006-05-15 09:57:53

Re: Infos pour business plan société de construction

#5 2006-05-15 10:49:50

Re: Infos pour business plan société de construction

#6 2006-05-15 12:01:53

Re: Infos pour business plan société de construction

#7 2006-05-15 15:03:37

Re: Infos pour business plan société de construction

#8 2006-05-15 16:13:51

Re: Infos pour business plan société de construction

#9 2006-05-16 15:52:38

Re: Infos pour business plan société de construction

#10 2006-05-16 15:54:15

Re: Infos pour business plan société de construction

#11 2006-05-16 16:16:34

Re: Infos pour business plan société de construction

#12 2006-05-16 19:13:54

Re: Infos pour business plan société de construction

#13 2006-05-16 20:33:40

Re: Infos pour business plan société de construction

#14 2006-05-16 21:01:30

Re: Infos pour business plan société de construction

#15 2006-05-16 21:24:34

Re: Infos pour business plan société de construction

#16 2006-05-18 13:44:50

Re: Infos pour business plan société de construction

#17 2006-05-18 14:01:04

Re: Infos pour business plan société de construction

#18 2006-05-18 15:05:09

Re: Infos pour business plan société de construction

#19 2006-05-18 15:36:52

Re: Infos pour business plan société de construction

#20 2006-05-18 15:40:57

Re: Infos pour business plan société de construction

#21 2006-05-18 19:58:02

Re: Infos pour business plan société de construction

#22 2006-05-18 21:01:31

Re: Infos pour business plan société de construction

#23 2006-05-18 21:43:41

Re: Infos pour business plan société de construction

#24 2006-05-19 01:23:36

Re: Infos pour business plan société de construction

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