Infos pour business plan société de construction

Quartes · 2006-05-19 12:49:57

Bonjour,

L'avantage de "sur-capitaliser" votre société est à estimer e.a. en calculant une simulation de l'ISOC avec usage de la "déduction pour capitaux à risque" (D.C.R.) ou "intérêts notionnels", en vigueur depuis le 01.01.2006.

Certaines simulations fournissent 50 % d'économie rélle d'ISOC.
Un des buts de cette innovation fiscale est précisément la création et l'augmentation des capitaux propres des sociétés.

Très intéressante formule.

Cordialement

Quartes · 2006-05-19 13:42:29

D'accord kissa.

Je rectifie ma façon de parler ci-avant en:

"diminuer la dépendance financière de la société vis-à-vis des tiers".
Le terme "sur-capitaliser" était mal choisi et inapproprié.

Une simulation à résultat optimal de la déduction aurait comme paramètre 0 au niveau des dettes hors capital.
En ce cas la déduction jouerait à 100 % (hors corrections), soit 3,942 ou 3,442 % des bénéfices de 2006.

Cordialement

corim · 2006-05-19 13:57:00

Maintenant je ne comprends plus rien encore une fois (pourtant cela me semblait clair au début ...) 8|

Alors, je dois

1. sous-capitaliser
2. sur-capitaliser
3. avoir le capital qui s'impose compte tenu du résultat de mon plan financier ?

moi je reste toujours convaincu que le mieux c'est la solution 3 et à défaut la 2 mais pas la 1 :s

Mais bon, je suis pas comptable quand même ! :#

Quartes · 2006-05-19 14:04:47

Afin de profiter au mieux du nouvel avantage fiscal, et donc d'augmenter sensiblement le résultat après impôts de votre société et selon vos moyens, le mieux est de dépendre fincièrement le moins possible des tiers.

En résumé: au moins de dépendance, au plus élevé est l'avantage fiscal et donc le rendement de vos capitaux.

Cordialement

pulsar · 2006-05-19 17:43:03

hihihi

J'avais volontairement omis de parler de l'avantage lié à la réduction d'impôt via les intérêts notionels....

Corim, ne le prends pas mal....

je suis simplement content que tu reconnais n'être pas comptable...et que tu avoues également que c'est bien plus compliqué qu'il n'y paraît....

Pour être clair :

1 / Ne pas être dépendant d'une banque, ou en tout cas le moins possible est évidement l'idéal.

2 / mettre un capital faible, et emprunter en constituant une garantie te coûtera plus cher que de mettre la totalité en capital

3 / Si sur-capitaliser n'est pas idéal, sous-capitaliser est une erreur (en cas de prob., attention au dégâts)

L'idéal est donc effectivement d'apporter le capital qu'il faut, ni plus ni moins....

Mais il se pourrait que tu constate dans le futur que ton capital, au vu de l'expension de ta société, est devenu trop faible...et il faudra alors augmenter le capital.

Etablir un plan financier est loin d'être aussi simple qu'il y paraît. Si sur un plan purement comptable il n'y a pas de difficulté majeure, l'aspect fiscal demande des connaissances pointues que seul un profess. est en mesure de t'apporter.

Vois avec Mr XXXX( le fiscaliste) ce qu'il te propose, puis vois éventuellement avec un deuxième ce qu'il proposerait. Compare les 2 propositions, et recontacte les 2 pour qu'il compare les 2 propositions...tu verras alors ce que chacun te propose au final.

Quartes · 2006-05-19 17:51:10

Pour le point 2/ du post précédent:
il y aurait un avantage fiscal supplémentaire dans le chef des associés si eux-mêmes empruntaient en leur nom une partie du capital à libérer.

En effet, en charges professionnelles réelles en ce qui les concernent, ils inclueraient la part des intérêts payés au prêteur.
La société, elle, bénéficierait plus largement des "intérêts notionnels".

Cordialement

rboudart · 2006-05-19 19:53:43

Je rejoins Kissa.

Sont déductibles:
les intérêts effectivement payés de dettes contractées auprès de tiers par des dirigeants d'entreprise en vue de l'acquisition d'actions ou parts représentatives d'une fraction du capital social d'une société résidente dont ils perçoivent périodiquement des rémunérations au cours de la période imposable; sauf en ce qui concerne les établissements visés à l'article 56, ne sont pas considérées comme des tiers, la société elle-même ainsi que toute entreprise à l'égard de laquelle cette société se trouve directement ou indirectement dans des liens d'interdépendance.

corim · 2006-05-20 09:13:31

pulsar a écrit:
Corim, ne le prends pas mal....
je suis simplement content que tu reconnais n'être pas comptable...et que tu avoues également que c'est bien plus compliqué qu'il n'y paraît....

En gros, si j'ai bien compris, on donne de mauvaises informations (sous-capitalisation, placements de fonds empruntés, optimalisations fiscales de charges dont on pourrait se passer, ....) et quand le non-professionnel se pose des questions qui pour lui semblent tout à fait logiques (pourquoi devoir faire un plan financier alors si on n'a qu'à libérer le minimum légal et que les banques prêtent au tout venant ...), on vire de bord et on lui dit "... bien plus compliqué qu'il n'y parait"

... 8)

En ce qui concerne le plan sur 5 ans et les voyants : la faisabilité du projet doit être vue sur du long terme, donc minimum sur 5 ans, la société devrait acquérir des terrains et y faire construire des maisons ou blocs d'appartement ... (donc, faisabilité de l'invest, démarches auprès des admin, acqusition du terrain, plans, permis de bâtir, délai avant construction, mise en route du chantier, coordination des sous-traitans, vente, actes notariés ..)

Je me vois mal la société être à son "plein régime" au bout de trois ans ...

Quartes · 2006-05-20 12:04:47

D'accord avec corim.

Sauf que:
- le plan financier prévu par le Code des sociétés est à établir sur 3 ans au voeu du législateur.
Il est donc superflu d'en donner plus à ce niveau.

- le plan financier "dynamique", budgétaire, prévisionnel,...
lui est bien entendu à adapter à la nature et la spécificité des activités de l'entreprise.
Il tiendra compte de la stratégie fiscale à adopter pour optimaliser les résultats disponibles après l'impôt.
Il pourra comporter plusieurs voies selon simulations en fonction de variations des paramètres dans le temps et les actions à prendre.
Ce sera donc un plan évolutif, contrairement au plan légal (qui ne servira qu'une fois en début d'activité).

Cordialement

rboudart · 2006-05-20 14:40:09

Quartes a écrit:
-- le plan financier prévu par le Code des sociétés est à établir sur 3 ans au voeu du législateur.
Il est donc superflu d'en donner plus à ce niveau.

1° D'après le Code des Sociétés, article 229, 5°, le plan financier ne doit couvrir que 2 ans.
Mais la responsabilité des fondateurs peut être mise en cause en cas de faillite dans les 3 ans de la constitution, si le capital était, lors de la constitution, manifestement insuffisant. Pour cette raison, les plans financiers sont souvent établis sur 3 ans.

2° Il n'est pas superflu de faire un plan financier sur plus de 3 ans. Quid si vous établissez un plan financier sur 3 ans, mais que vous constatez que les ressources disponibles diminuent d'années en années? L'activité est-elle donc vraiment rentable???

Pacem · 2006-05-20 15:56:18

corim a écrit:
Bonjour à toutes et tous.
Permettez moi tout d'abord de vous remercier pour le temps que vous prendrez à me lire et surtout à me répondre, Internet est un outil formidable permettant à tout un chacun de discuter avec des personnes bien plus habilitées que soi !
A l'heure actuelle, nous sommes trois personnes pour la création éventuelle d'une société de promotion et réalisation d'immeubles familiaux et semi-industriels, en gros une société de ventes d'immeubles clés sur porte, de petits bâtiments industriels mais également de ventes d'immeubles construits au nom de notre société ainsi que la coordination de sous-traitants (les immeubles seraient construits en notre nom par les sous-traitants)
Bref, un beau projet que nous aimerions porter sur les fonds baptismaux ..
Trois personnes aux compétences acquises :
moi : ex-commercial pour une société de clés sur porte (mais dont l'organisation laisse à désirer - de la société s'entend !)
pote1 : ingénieur industriel
pote2 : responsable de chantier.
A l'heure actuelle nous prenons toutes les informations utiles et nécessaires à la réalisation de notre business plan . Toute information que vous pourrez nous communiquer sera donc la bienvenue (TVA, fiscal, organisationnelle, aides, assurances, logiciels ...).
Evidemment, je parle ici des spécificités liées à l'activité de la future entreprise et non des informations générales bonnes pour tout business plan !
Certaines matières nous paraissent très hardues (issus du technique nous râmons en ce qui concerne l'enregistrement, l'agréation ...) et donc c'est après avoir dégrossi le tout (enfin business plan presque fini quoi !) que nous prendrons contact avec un professionnel de la comptabilité maîtrissant à souhait le domaine de la construction.

Pouvez-vous donc nous renseigner sur tous les points importants auxquels nous devons faire très attention pour tenter de mener à bien cette aventure (car il est bien question d'aventure !).

Un grand merci d'avance et au plaisir de vous lire !
Merci
Corim

Contactez la Confédération de la Construction de votre région. Leur directeur siège souvent à l'Enregistrement, vous pourrez aussi obtenir les infos pour l'agréation. Les démarches sont plus lourdes. C'est d'ailleurs pour cela que l'on préfére reprendre une société existante. Voyez avec eux, c'est le Top. 8)

Ne sous-estimez pas les conseils des professionnels de la compta et de la fiscalité, c'est plus complexe que 1+1=2. :-D

Déjà, un trio en tête, il paraît que c'est pas bon du tout.

Bonnes recherches et faites un signe. :-D 8)

Quartes · 2006-05-20 16:07:09

Pour le post 34, d'accord avec Kissa et rboudart.
(aussi art. 22 § 2 CIR92).

Concernant le post précédant, en:

1/ et l'article 215 du code des sociétés;

2/ à mon sens, les dirigeants de l'entreprise sont tenus de ne pas s'écarter "manifestement" du plan déposé.
Si un manque de trésorerie imprévue au départ survenait suite à des écarts négatifs imprévisibles au niveau des ventes par exemple il leur faudrait revoir leur plan de marketing.
Si le manque résulte d'un accroissement d'actifs non rentables et non prévus au plan initial et qu'il s'écartent manifestement du plan, leur position vs l'art 229, 5° serait inconfortable et leur responsabilité mise en cause.

Ceci en gros, il existe quantité d'autres facettes.

Cordialement

rboudart · 2006-05-20 17:18:18

Quartes a écrit:
Concernant le post précédant, en:

1/ et l'article 215 du code des sociétés; Où voyez vous dans cet article qu'il faut un plan financier sur 3 ans?

2/ à mon sens, les dirigeants de l'entreprise sont tenus de ne pas s'écarter "manifestement" du plan déposé. Pourquoi? Et si l'activité se développe bcp plus vite et mieux que prévu, il devrait mettre un frein?

Commentaire de l'article 215 du Code des Sociétés
(...) Lorsque l'activité (...) est plus importante que prévu dans le plan financier, les fondateurs ne sont pas responsables pour le dépassement de leurs prévisions. Les fondateurs n'ont pas d'obligation de résultat en ce qui concerne l'exécution du plan financier.

Si un manque de trésorerie imprévue au départ survenait suite à des écarts négatifs imprévisibles au niveau des ventes par exemple il leur faudrait revoir leur plan de marketing.
Si le manque résulte d'un accroissement d'actifs non rentables et non prévus au plan initial et qu'il s'écartent manifestement du plan, leur position vs l'art 229, 5° serait inconfortable et leur responsabilité mise en cause.
Tout à fait d'accord sur ces 2 derniers points! #beer#

Quartes · 2006-05-20 17:36:47

Précisions:

1/ il n'y a finalement pas grand chose d'écrit dans le code au sujet du "plan financier" si ce n'est son but.

2/ justifier le capital: avoir manifestement sous-estimé le capital nécessaire.
Il paraît logique et élémentaire de ne pas sanctionner un dépassement positif des prévisions (le but étant de sanctionner l'inverse.

Cordialement #beer# #beer#

rboudart · 2006-05-20 17:48:52

Quartes a écrit:
Précisions:
1/ il n'y a finalement pas grand chose d'écrit dans le code au sujet du "plan financier" si ce n'est son but.

Son but est décrit à l'article 215, justifier le montant du capital.
Et l'article 229, 5°, dit bien qu'il faut que ce capital soit, lors de la constitution, suffisant pour pouvoir exercer normalement l'activité projetée pendant 2 années au moins.

Quartes · 2006-05-20 18:39:10

CQFD

:bj:

rboudart · 2006-05-20 18:44:16

#beer#

Elle est bien méritée celle-là!!! :pint:
smile

pulsar · 2006-05-21 23:56:12

Bsr

Corim :

1 / je ne dis pas qu'un plan financier sur 5 ans ne sert à rien, je dis :

- Que pour le notaire, il ne sert à rien de lui donner 1 plan sur 5 ans, 3 ans étant plus qu'assez

- Qu'il est impossible d'établir un plan financier sur 5 ans...qui sera respecté ! D'autant plus dans votre secteur ! il suffit que les permis de bâtir vous soient refusés, ou qu'il y ait simplement un repport de décision, ou encre que la construction prenne plus de temps que prévu, et vous ayrez très vite 6 mois (voire plus) de retard...et il n'y aura plus aucune concordance entre votre plan finanicer et la réalité !!!

Maintenant, il est évident qu'il est possible, voire même plus que conseillé, d'établir un plan budgétaire, qu'il sera nécessaire d'évaluer très souvent l'évolution des différents projet, etc...

2 / Je ne dis pas non plus que Mr XXX à raison ou tort, je vous dis simplement :

- de demander à Monsieur XXX de vous expliquez plus clairement les options qu'il propose, et en quoi ces choix sont plus intéressant qu'un simple apport en capital.

- de contacter ensuite un autre fiscaliste pour voir ce qu'il vous propose

- de comparer les 2 offres, et éventuellement de revoir Mr XXX en lui expliquant les proposition de Mr YYYY et les critiques de Mr YYY sur les propositions de Mr XXX (et inversément, d'agir de même avec Monsieur YYY)

Cela vous permettra au moins de savoir si les propositions de Mr XXX tiennent la route, ou si celle de Mr YYY sont plus intéressante ....

Et si vous n'arrivez pas à départager les propositions de X et Y, et bien n'hésitez pas à voir un 3ème !!!! a qui vous soumettrez les proposition de X et Y, pour voir ce qu'il en pense !

Celàa aura un coût, mais vu votre projet, je pense que ça vaut la peine d'investir quelque milliers d'euros pour avoir une base solide et fiable...

3 / je dis effectivement que c'est compliqué...et je ne suis pas rentré dans les détails. Pourquoi ?

parceque je n'ai pas connaissance de votre projet en détail, que je ne peux donner d'avis clair et précis faute de connaître votre dossier. Je ne peux donc que faire des réponses d'ordre général, et donner un exemple qui est suffisement parlant pour vous montrer la complexité des choix qui s'offrent à vous.

Si vous téléphonez à votre garagiste en lui disant : ma voiture est en panne, elle ne démarre plus. Vous croyez que votre garagiste sera capable de vous dire la raison...

je pense qu'il vous dira : amenez la moi, que je regarde pourquoi....

Pour nous comptable-fiscaliste, c'est pareil : impossible de donner des réponses si on n'a pas tout les éléments du dossier...

Quartes · 2006-06-11 19:38:46

Oui, tout à fait, un grand travail a été réalisé par l'IPCF.

Le plan financier est un travail de base pour tout comptable.
Il peut aussi être réalisé (gratuitement) par les stagiaires (sous contrôle de leur maître de stage).

Ceci afin de promouvoir la création de nouvelles entreprises et de motiver de futurs comptables aux réalités des terrains.

J'ai eu l'occasion de suivre plusieurs séminaires sur le sujet.
Par devoir de réserve je ne puis dévoiler les auteurs/conférenciers (c'est dommage).

Mais une consultation du site de l'IPCF pourrait vous en apprendre davantage.

Cordialement.

Laurentcrl · 2006-06-13 13:59:27

Bonjour,

Pour faire des plans financiers j'ai déjà utilisé le logiciel HannaH. Il est très bien fait et facile à utiliser. C'est ID-Soft je pense qui conçoit ce logiciel.

Laurent

#26 2006-05-19 12:49:57

Re: Infos pour business plan société de construction

#27 2006-05-19 13:42:29

Re: Infos pour business plan société de construction

#28 2006-05-19 13:57:00

Re: Infos pour business plan société de construction

#29 2006-05-19 14:04:47

Re: Infos pour business plan société de construction

#30 2006-05-19 17:43:03

Re: Infos pour business plan société de construction

#31 2006-05-19 17:51:10

Re: Infos pour business plan société de construction

#32 2006-05-19 19:53:43

Re: Infos pour business plan société de construction

#33 2006-05-20 09:13:31

Re: Infos pour business plan société de construction

#34 2006-05-20 12:04:47

Re: Infos pour business plan société de construction

#35 2006-05-20 14:40:09

Re: Infos pour business plan société de construction

#36 2006-05-20 15:56:18

Re: Infos pour business plan société de construction

#37 2006-05-20 16:07:09

Re: Infos pour business plan société de construction

#38 2006-05-20 17:18:18

Re: Infos pour business plan société de construction

#39 2006-05-20 17:36:47

Re: Infos pour business plan société de construction

#40 2006-05-20 17:48:52

Re: Infos pour business plan société de construction

#41 2006-05-20 18:39:10

Re: Infos pour business plan société de construction

#42 2006-05-20 18:44:16

Re: Infos pour business plan société de construction

#43 2006-05-21 23:56:12

Re: Infos pour business plan société de construction

#44 2006-06-11 19:38:46

Re: Infos pour business plan société de construction

#45 2006-06-13 13:59:27

Re: Infos pour business plan société de construction

Pied de page