Frais professionnels: Précompte immobilier payé déductible ?

cosmos · 2006-07-11 12:34:39

Bonjour,
-1/3 de ma propriété est affecté en professionnel
-2/3 privé.
-j'inscris déjà dans mes frais prof. les intérêts payés pour emprunt hypot. de la partie professionnelle
-je ne déduis par contre pas les amortissements en capital sur cette partie prof (ni privée forcément) pour éviter une éventuelle taxation lors de la revente.
-Puis-je inscrire également 1/3 du précompte immobilier effectivement payé (AER 2005) ?
-Est-ce que celà entraine une éventuelle taxation lors de la revente de la maison (P.V.) ?

Merci.

prcfbe · 2006-09-20 16:44:22

Oui et non car ce qui est la cause de la taxation de la plus-value, c'est l'investissement du bien dans l'entreprise, et donc a fortiori son amortissement. Or il n'est pas amorti...

Cependant, selon certaines jurisprudences, la +value sur revente, après quelques années d'usage strictement privé, est exempte d'imposition, à condition qu'aucun aménagement immobilier n'ait été spécifiquement professionnel (bon, pour un clou dans un mur, on ne va pas chipoter je suppose #lol# ; il faudrait d'ailleurs le trouver...)

Je n'ai pas pu retrouver (sauf cas [4] ci-dessous) de décisions (pourtant lues) de vente hors cessation d'activité (p.ex. déménagement).

Il y a évidemment lieu de se ménager des preuves (photos de l'immeuble vide avant la revente par exemple). Il suffit, si la déclaration est complète et régulière, de les certifier conforme à la réalité, dater et signer et de les joindre à la déclaration. Une déclaration complète et régulière étant présumée exacte (ce que certains confrères semblent ignorer en cas de contrôle et de rectification...), c'est donc à l'administration d'apporter la preuve contraire.

Mais la jurisprudence est, selon les lieux et les situations de fait, très mitigée.

Ainsi, voir : Fiscalnet :

[1] COUR D'APPEL DE MONS - Arrêt du 3 décembre 2004 - Rôle n° 1998-FI-102 - Exercice d'imposition 1992 :

Plus-values de cessation : Les travaux d'entretien et réparation ne sont pas des constructions.

" Attendu que des travaux d'entretien ou de réparation ne peuvent être confondus avec des travaux de transformation d'un immeuble ;

Que la déduction fiscale, même étalée sur plusieurs années, à titre de charges professionnelles, du coût de travaux d'entretien ou de réparations ne peut dès lors pas être assimilée à un amortissement fiscalement admis d'un immeuble au sens de l'article 41, 2° du Code des impôts sur les revenus 1992 ;

Attendu que l'article 41 du Code des impôts sur les revenus 1992 définit de manière limitative les immobilisations qui, notamment pour l'application de l'article 28 du même Code, sont considérées comme affectées à l'exercice de l'activité professionnelle ;

Qu'au vu des considérations qui précèdent, cette disposition ne trouve pas à s'appliquer en l'espèce ; "

[2] : Vonnis van de Rechtbank van eerste aanleg van Hasselt dd. 6 april 2005 - Rol nr 01-2342-a - Aanslagjaar 1995

[3] Plus-values de cessation. Taxation de la plus-value réalisée sur un immeuble affecté partiellement à des fins professionnelles :

Cour d'Appel de Liège - Arrêt du 26/04/2000 - Rôle n° 1996/FI/287

Il s'agissait d'un immeuble partiellement privé dont la quotité professionnelle n'avait jamais été amortie : " Attendu que quoiqu'en disent les requérants, les travaux de transformation s'incorporent indissociablement au bien sans qu'il soit désormais possible d'effectuer une subtile distinction quant à l'origine de la plus-value;

" Attendu que comme le note l'administration, la notion d'habitation privée n'exclut nullement qu'elle soit partiellement affectée à l'activité professionnelle du requérant (entrée, bureau, salle d'attente, sanitaires, bibliothèque...); "

[4] Cas d'une avocate ayant affecté ne partie d'un immeuble à l'usage de sa profession et donc légitimement amorti celle-ci au titre de frais professionnels tout en ayant fait de gros travaux dans la partie privée, justifiant selon elle la plus-value. Quelques années plus tard, elle déménagea, vendit l'immeuble en réalisant une plus-value que le fisc entendait imposer comme revenu professionnel.

Ceci fut jugé dans un arrêt du 11/04/2001 (FiscalNet) (Hof van Beroep te Gent - Arrest van 11/04/2001 - Zaak Nr 1992/FR/4242 - Aanslagjaar 1987).

" La Cour rappela le principe de la taxation de toute plus-value réalisée sur un élément de l'actif affecté à l'exercice d'une profession libérale (article 27 du CIR92) et constata le caractère indiscutable des amortissements invoqués au cours des années antérieures, qui ont pour effet de faire entrer le bien dans la sphère de l'activité professionnelle de l'intéressée.

Toutefois, la Cour insiste également sur le fait qu'il revient à l'administration fiscale d'apporter la preuve qu'une partie du bien en question est soumise aux 'risques de l'entreprise' et que la plus-value a uniquement trait à la partie de l' a uniquement trait à la partie de l'immeuble affectée à la profession libérale, ce qu'elle est en défaut de faire.

En conséquence, la Cour estime ne pas trouver de corrélation entre la valeur de revente du bâtiment et l'exercice de l'activité professionnelle de l'avocate. Il est en effet défendable de soutenir que la plus-value se rapporte exclusivement à la partie privée de l'habitation", ce qu'elle est en défaut de faire.

Ce denier cas est inspiré de :
Bernard Ceysens - Tax Consultant - PricewaterhouseCoopers :

FiscalNet : L'Hebdo du 29 mars 2003 - "Plus-value réalisée sur un immeuble partiellement affecté à l'usage professionnel "

f · 2006-09-20 17:00:06

J'ajoute qu'une doctrine, acceptée en présentation de défense, plusieurs fois lors de contrôles fiscaux, donne comme argument PRINCIPAL que si la surface professionnelle (ou déduite comme telle fiscalement par une personne physique pendant même de nombreuses années) n'a pas permis de vendre l'immeuble plus cher que si aucune partie professionnelle n'y avait été installée, aucune taxation au niveau partie 2 de la déclaration n'est à envisager par l'Admin. fiscale.

Mais la stratégie est à manier selon moi par des professionnels de la fiscalité, afin de bien envisager toutes les solutions, avant et après vente.

à bon entendeur :-D

prcfbe · 2006-09-20 17:20:44

f a écrit:
J'ajoute qu'une doctrine (je souligne), acceptée en présentation de défense, plusieurs fois lors de contrôles fiscaux, donne comme argument PRINCIPAL que si la surface professionnelle (ou déduite comme telle fiscalement par une personne physique pendant même de nombreuses années) n'a pas permis de vendre l'immeuble plus cher que si aucune partie professionnelle n'y avait été installée (je souligne, aucune taxation au niveau partie 2 de la déclaration n'est à envisager par l'Admin. fiscale.
Mais la stratégie est à manier selon moi par des professionnels de la fiscalité, afin de bien envisager toutes les solutions, avant et après vente.
à bon entendeur :-D

Tout à fait, mais c'est véritablement hasardeux car comment apporter cette preuve ??

Si tu as des références de doctrine, ce serait intéressant de les communiquer.

A+

f · 2006-09-20 17:55:49

Je ne suis point au bureau aujourd'hui mais dès que possible je donnerai une référence de jurisprudence (de Fiscalnet justement de mémoire :-D

prcfbe · 2006-09-20 18:16:42

La seule chose que je viens de trouver sur FiscalNet est une Actualité de Me Guy POPPE qui fait précisément le tour de la question.

L'Hebdo du 22 février 2003 : Quand peut-on vraiment parler de désaffectation professionnelle d'un actif immobilier (art. 28 C.I.R) ?

(Tiens ! il y en a qui sont abonnés à FiscalNet ici ?? #lol# )

A propos : si tu as accès à Internet et que tu connais ton login et ton mot de passe, pourquoi attendre si longtemps ?? :-D

rboudart · 2006-09-20 21:02:49

N'est-ce pas ceci qui vous intéresse?

f · 2006-09-20 22:34:05

bravo rboudart !
c'était exactement ce cas-là (dentiste) que j'avais en tête en 1er cas !
==> je n'ai (malheureusement) toujours pas le réflexe d'aller voir en recherche dans le forum. Sorry.

jempy · 2006-09-21 10:30:06

Petite précision:

les amortissements en capital d'un emprunt hypothécaire ne sont JAMAIS déductibles comme frais professionnels; ce n'est que dans la sphère privée qu'ils donnent droit à une déduction ou à une réduction d'impôt spécifique.

Au niveau des frais professionnels, ce qui est susceptible d'être déduit (et qui est susceptible d'entraîner la taxation de la plus-value) est l'amortissement de l'immeuble #beer#