Bail commercial

pdec · 2006-09-19 23:20:49

Bonjour,

Peut-être, ne suis-je pas sur le bon site.
Néanmoins, je tente 2 questions.
1 - Dans le cadre d'un bail commercial, l'indexation du loyer se fait-elle sur l'indice santé ou l'indice des prix. ?

2 - L'indexation du loyer n'ayant jamais été appliquée mais prévue au contrat de bail, peut-on remonter pour le calcul du nouveau loyer à la date d'entrée en vigueur du bail ou à sa date anniversaire ?

Si erreur de site, un lien serait gentil.

Merci

Pdec

Admin · 2006-09-20 00:11:00

C'est tout à fait le bon site pour ce genre de questions smile .

Question 1 : c'est légal et la réponse est la suivante :

Le calcul de l'indexation des loyers se déroule selon une formule fixée par la loi; vous devez à cet effet disposer des données suivantes:

du loyer de base: le montant indiqué dans le contrat

de l'indice de base: l'indice-santé du mois précédant la conclusion (signature) du bail (*)

du nouvel indice: l'indice-santé du mois précédant l'anniversaire du bail (généralement le premier du mois)

(*) bail entré en vigueur entre le 1er janvier 1984 et le 31 décembre 1994 : indice des prix à la consommation au lieu de l'indice-santé

La page de l'indice santé :
http://www.notaire.be/info/actes/610_indice_des_prix.htm

Question 2 :

Vous avez oublié de demander l'indexation ?

Deux règles:
- l'action en paiement de l'indexation se prescrit après un an
- en matière de bail de résidence principale, l'indexation n'a d'effet que pour les trois mois qui précèdent la demande d'indexation, laquelle doit être écrite.

Si vous pensez que votre situation est particulière (bail ancien, difficulté à distinguer le loyer des charges...), il vous reste le recours à un avocat.

Autre site sur le sujet :
http://www.pim.be/pimfichier/indexloyer.html

prcfbe · 2006-09-20 04:18:35

Supprimé par prcfbe

pdec · 2006-09-20 09:40:46

Merci au Webmestre et à Pierre Roggemans pour vos éclaircissements.

De l' Admin, je retiens que l'indexation d'un bail commercial se base comme pour les baux de résidence principale sur l' Indice Santé.
Le lien que donne Mr. Roggemans pour le calcul automatique de l'indexation du loyer stipule bien que ce calcul n'est valable que pour les baux de résidence principale.

Avertissement
Avant d'utiliser cette application, veuillez prendre en considération que la loi sur les loyers s’applique uniquement aux contrats de bail portant sur le logement situé en Belgique que le locataire, avec l’accord du bailleur, affecte à sa résidence principale.

Précisions :

Je viens d'acheter un batiment dans lequel est exploité une friterie.
Un bail commercial a été signé avec l'ancien propriétaire en novembre 1999 pour une entrée en vigueur le même mois 1999.

Le chapitre indexation indique
Le loyer spécifié est représentatif du pouvoir d'achat correspondant à l'indice des prix à la consommation.
Afin de pouvoir maintenir cette correspondance, ledit loyer sera adapté, automatiquement et de plein droit, une fois par an à la date anniversaire de la prise d'effet du présent bail.

Le loyer actuel est toujours celui de base. L'indexation n'a, semble t-il, jamais été appliquée.
Mon notaire pense que l'indexation pour les baux commerciaux se base sur l'indice des prix . Se trompe t-il ?

Une fois déterminé le bon indice, l'indexation du nouveau loyer doit il être calculé sur l'indice de départ d'octobre 1999 ou bien sur celui d'octobre 2005 ?.

Merci pour vos contributions

Pdec

prcfbe · 2006-09-20 12:26:04

Supprimé par prcfbe

prcfbe · 2006-09-20 12:36:59

Supprimé par prcfbe

pdec · 2006-09-20 13:56:46

Grand Merci à Pierre Roggemans.
C'est parfaitement clair.

Pdec

prcfbe · 2006-09-20 18:54:05

Tout le plaisir était pour moi : voilà une matière que je n'avais plus explorée en profondeur depuis le jour où ma santé m'a contraint à cesser mes activités de plus de dix ans au Syndicat des Locataires de Logements Privés (1986 je pense). A ce moment, Jean GOL était passé comme un bull, mais heureusement Melchior WATHELET (sr) a tout remanié... avec pour adjoint au Cabinet l'un des fondateurs du SNoc... (passé ensuite le temps d'un éclair à la présidence de la nouvelle Belgacom...)

Ah ! Je me suis tout à coup senti rajeunir #beer# !

J'en ai formé, de jeunes avocats stagiaires à l'époque !

La matière des baux était très peu abordée en Fac de Droit : c'est simple : il n'y avait que les baux à ferme et les baux commerciaux. Tout le reste était régi... par la coutume du juge du Canton (sauf législations "temporaires" ).

Les tribunaux ne s'entendaient même pas sur la notion de "nouveau bail" : certains disaient que si c'était avec un nouveau locataire, ce n'était pas un "nouveau" bail puisqu'àvec ce locataire-là, il n'y en avait pas précédemment. C'était donc "un bail", oui, mais pas "nouveau" ! (bon sang mais c'est bien sûr !)

Et les loyers ne pouvaient pas augmenter "même en cas de nouveau bail" reprenait-on tous les ans dans les lois de blocage...

Bref, c'était véritablement b...délique d'autant que les blocages des loyers étaient décidés à la sauvette fin décembre chaque année ; en outre, selon les partis au pouvoir (ça bougeait beaucoup à l'époque...) le gouvernement prenait comme indice de départ soit celui de la conclusion du bail, soit celui de l'entrée "en jouissance" (je ne sais pourquoi cette expression me plait à ce point !)

J'avais réussi un véritable exploit (sur un ancêtre : Visicalc sur AppleII !) : permettre le calcul du loyer en une ou deux multiplications...

Ceux des permanences qui calculaient à leur manière (année par année...) se cassaient carrément les dents et arrivaient finalement toujours à mon résultat...

Mais ces tableaux changeaient TOTALEMENT CHAQUE MOIS !
Quel boulot !

Ah la "jeunesse"... c'est loin tout ça !
(snif !) Allez, encore une petite dernière... #beer#

Enfin, je deviens vraiment gâteux, voilà que je raconte ma vie... Et encore une,tiens #beer# !

pdec · 2006-09-20 22:25:54

Eh bien, à la tienne Pierre ! #beer#

Reste encore à dépoussiérer la raison qui pousse l'administration à avertir le surfeur que le calcul automatique des index ne s'applique que sur les baux de résidence principale.

Je rappelle le lien
http://mineco.fgov.be/informations/stat … ent_fr.asp

Avertissement
Avant d'utiliser cette application, veuillez prendre en considération que la loi sur les loyers s’applique uniquement aux contrats de bail portant sur le logement situé en Belgique que le locataire, avec l’accord du bailleur, affecte à sa résidence principale.

Oserai-je en déduire qu'un autre mode de calcul est d'application pour les autres baux.
Quid des commerciaux ?

Attention, y a pas que la bière qui saoûle. :-D

Pdec

prcfbe · 2006-09-21 00:06:53

Mais oui, le lien que j'ai donné est explicite : l'indice santé s'applique à TOUS les baux, avec indice de base comme étant celui DU MOIS de la CONCLUSION du bail.

Fox · 2006-09-21 00:50:40

prcfbe a écrit:
Mais oui, le lien que j'ai donné est explicite : l'indice santé s'applique à TOUS les baux, avec indice de base comme étant celui DU MOIS de la CONCLUSION du bail.

Du mois qui PRECEDE, soit octobre 1999.

Loyer de novembre 2006 =
loyer de base (11/1999) x indice santé 10/2006
----------------------------------------------------------
indice santé de base 10/1999

Cordialement.