TVA et révision

Steph · 2006-10-11 13:07:56

Bonjour a tous,

J ai un doute sur le traitement TVA a donner au cas suivant :

Entreprise commerciale assujettie a la TVA est exercée en personne physique

Une partie de l habitation privée est dévolue à l activité.

Des travaux immobiliers sont effectués sur la partie professionnelle, avec application du régime cocontractant et application du droit a déduction.

L activité en personne physique cesse et une personne morale continue l'activité dans les mêmes conditions.

La personne physique cède l usufruit du bâtiment a la personne morale.

Pour moi, comme il n y a pas de changement d affection ( principe de la continuité ), il n y a pas de révision TVA a effectuer dans le chef de la personne physique.

Suis je dans le bon ?

Merci de vos commentaires éclairés.

kissa · 2006-10-11 18:30:15

Pour moi, vous êtes dans le bon en effet, voir le commentaire TVA N° 11/483 à 487

Steph · 2006-10-12 13:21:02

Merci Kissa.

Concis et utile.

Le reste n a aucune influence sur le traitement TVA de l immeuble du cédant.

Une cession d usufruit, de nue propriété sur immeuble s effectue exactement de la même manière qu une pleine propriété, par acte notarié distinct et avec application des droits d enregistrements et est donc indépendante de la facture de quasi apport.

Cela ne change rien a la continuité de l entreprise et donc a l absence de révision TVA.

En ce qui concerne la taxation de la plus value résultante de la partie professionnelle de l usufruit et de la quotité de déduction de l habitation en personne physique, plusieurs avis sont partagés, il y a plusieurs post sur le sujet.

L administration soutient par un avis du ministre qu il y a taxation au même titre que si la personne physique vend la pleine propriété de son habitation.

Deduction --> taxation de la plus value de cession.

que le droit de propriété soit démembré ou non.

Au final, c est au client en connaissance de cause de prendre le risque de ne pas la déclarer.

kissa · 2006-10-12 13:32:48

Steph a écrit:
Le reste n a aucune influence sur le traitement TVA de l immeuble du cédant.

Attention, la non révision dans ce cas résulte de l'artilce 11 C.TVA ... donc lors de la cession d'une branche d'activité ou d'universalité de biens !

Quartes · 2006-10-12 14:42:33

C'est bien dommage, nous aurions pu apprendre.

Je me demandais si la simple cession d'un usufruit était à considérer comme faisant partie de la la cession d'universalité de biens.

Confraternellement.

MALOMAPO · 2006-10-12 14:48:17

HURNER a écrit:
Des travaux immobiliers sont effectués sur la partie professionnelle, avec application du régime cocontractant et application du droit a déduction.
Bonjour,
A lire vos réponses et absence de réponses claires à mes questions il ne fait AUCUN doute qu'il y a révision de la TVA ayant grevé les frais de rénovation puisqu'il n'y a pas de transmission de fonds de commerce au sens de l'article 11.
Une cession d usufruit, de nue propriété sur immeuble s effectue exactement de la même manière qu une pleine propriété, par acte notarié distinct et avec application des droits d enregistrements et est donc indépendante de la facture de quasi apport.
Cela ne change rien a la continuité de l entreprise et donc a l absence de révision TVA.
Commentaire: Vous êtes GRAVE :cry:
PS: Si vous n'êtes pas disposé à répondre clairement aux personnes qui veulent vous aider je vous conseille de vivre avec votre plaidoyer pro domo et de ... ne pas poser de questions !.
Pour moi ce débat est de ce fait clôturé.

HURNER,

Pourquoi tant d'agressivité 8| ?

Est t'il idiot de vous poser une question dans le but de vous aider ?

En vertu de l'article 11 du code TVA, vous devez conserver l'immeuble à usage professionnel durant 15 ans; ce qui vous donne droit aux remboursements TVA sur la portion professionnelle.

Ceci dit, vous avez, si je ne me trompe, aliéné à un tiers (fût-ce à une société qui vous appartient) l'immeuble dont question.

Le fameux article 11 vous sanctionne avec une révision, et ce, pour l'avenir et prorata temporis

Exemple : vous avez conservé la maison, à usage professionnel, pendant 5 ans, normalement, et si mes confrères ne me contredisent pas, vous devrez rembourser au trésor 10/15èmes des TVA que vous avez, je suppose, récupérées en une fois !

Dura lex sed lex :mj: .

Par respect, afin de ne pas vous offusquer, je ne vous réponds que d'après les éléments en ma possession.

Bonne chance.

MALOMAPO

kissa · 2006-10-12 14:55:25

MALOMAPO a écrit:
Le fameux article 11 vous sanctionne avec une révision, et ce, pour l'avenir et prorata temporis

En effet pour l'immeuble qui a été acquis à l'état neuf mais il n'y a pas de révision pour les tranformations et rénovations sous le couvert de l'article 11.

Steph · 2006-10-12 15:20:14

En ce qui concerne l aggressivité, cela n a aucune espèce d importance, nous pouvons tous ici faire la part des choses.

Kissa,

Bien entendu pas question de n apporter qu un droit réel d un immeuble sans continuité de l entreprise en espérant échapper a la révision TVA sur ledit bâtiment.

Certaines professions libérales ne nécessitent pas beaucoup plus qu un bureau pour être continuées. Dès lors, j imagine qu il ait des cas ou la continuité ne peut être basée que sur une facture de quasi apport en application de l art 11. Pas d obligation de ceder sa clientèle et peut être n y a til plus qu un vieil ordinateur et un téléphone a apporter, pas vraiment de quoi valoriser le rapport du réviseur.

Je pense que le seul fait d exercer son activité, de facturer sa clientèle... serait suffisant pour justifier de ladite continuité.

Il en va tout autrement si il y a des stocks, machines, engins... nécessaires a l exercie de son activité.

Pour Mr. Hurner, je l invite, sans animosité aucune, a prendre connaissance de ce qui suit. Il changera peut $etre d avis...

cette info vient d une base fiscale réputée :

Selon l'arrêt de la Cour de Cassation du 11 octobre 2002 (Stevens Koeltechniek SA c. Etat Belge), la cession de la nue-propriété d'un bien immobilier utilisé comme bien d'investissement ne donne pas lieu à une révision, au sens de l'article 10 de l'arrêté royal n° 3 du 10 décembre 1969, de la déduction de la T.V.A. initialement opérée, pour autant que l'usufruitier continue à utiliser le bien d'investissement pour la réalisation d'opérations taxables.
L'administration avait communiqué, par sa décision n° E.T. 105.894 du 18 octobre 2004, qu'elle se ralliait à cet arrêt.
Encore que l'affaire soumise à l'appréciation de la Cour de Cassation concernait un droit d'usufruit, l'argumentation de la Cour de Cassation ne peut qu'être appliquée, mutatis mutandis, aux situations analogues concernant les autres droits réels au sens de l'article 9, alinéa 2, 2°, du Code de la T.V.A. (emphytéose, superficie ou usage) conférant à leur titulaire un pouvoir d'utilisation sur les biens immeubles.

kissa · 2006-10-12 15:20:37

HURNER a écrit:
Rien n'est moins certain qu'il n'y ait pas dans ces conditions particulières révision de la TVA car les frais s'intègrent à l'immeuble qui a été cédé avec droits d'enregistrement.

A la lecture du commentaire Numéro 11/485

... lorsque la cession se situe hors du champ d'application de la TVA et est donc soumise au droit d'enregistrement ...

et du Numéro 11/486

Compte tenu des termes très généraux de l'art. 11 C.TVA, qui vise sans distinction tous les éléments d'une universalité de biens ou d'une branche d'activité, et selon lequel tous les droits et obligations liés à l'application de la TVA sont transmis du cédant au cessionnaire, on accepte dans une large interprétation que la cession de tels bâtiments ne donne pas lieu à révision quand le cessionnaire poursuit l'activité ou une activité similaire dans le cadre de laquelle il continue à utiliser les bâtiments pour effectuer des opérations ouvrant droit à déduction.

Steph · 2006-10-12 15:29:51

Là on avance très bien...

Encore plus fort :

L art 11 dit que l on peut exonerer de TVA les biens transmis si on apporte l ENSEMBLE des actifs nécessaires a l activité...

MAIS

elle TOLERE que l immeuble bien qu auparavant affecté en PP ne soit PAS APPORTE pour quand même répondre aux conditions.

là où c est tres fort !!!!

c est qu elle tolere aussi qu AUCUNE révision ne soit effectuée sur ledit immeuble non apporté sous certaines conditions :

( Tjs la même base comptable )

Compte tenu de l'argumentation de la Cour de Cassation, l'administration accepte que dans le cadre de la cession d'une universalité de biens ou d'une branche d'activité, la constitution d'un droit réel, sur un immeuble faisant partie du patrimoine de l'entreprise de l'assujetti cédant ou de son fonds de commerce, en faveur du cessionnaire, ne fait pas obstacle à l'application des articles 11 et 18, § 3, du Code.
Il en résulte qu'aucune révision de la déduction des taxes se rapportant à cet immeuble ne devra de ce fait, être opérée dans le chef de l'assujetti cédant, étant toutefois entendu que compte tenu de la présomption contenue à l'article 11 du Code, il appartiendra au cessionnaire d'effectuer la révision requise si, pendant la période définie à l'article 9 de l'arrêté royal n° 3 du 10 décembre 1969, une des causes de révision prévue par l'article 10 de ce même arrêté devait survenir. Tel serait notamment le cas si le droit réel venait à expirer avant la fin de la période précitée (Décision n° E.T. 108.759 dd. 26.01.2005).

kissa · 2006-10-12 15:38:30

Steph a écrit:
c est qu elle tolere aussi qu AUCUNE révision ne soit effectuée sur ledit immeuble non apporté sous certaines conditions :

Oui je lis mal ou ... mais je ne vois nulle part qu'il n'y aurait pas de révision dans ce cas et j'en serais très étonnée !

Steph · 2006-10-12 15:41:51

Et puisqu on est sur le sujet...

Comme la société est censée être la prolongation de la personne physique, saviez-vous qu elle peut exercer son droit a une REVISION positive de TVA ?

Ex : PP avec une voiture a 30% d usage pro

Constitution d une PM pour exercer la même activité et apport de l universalité de biens en application de l art 11.

La PM a le DROIT de récupérer les 20% de TVA sur la voiture ( pour autant que l on reste dans les 5 ans ) ?!

C est évidemment valable pour tous les investissements cédés.

Steph · 2006-10-12 15:46:59

Kissa,

Entraîné par la joie d avoir découvert une largesse de la TVA- pourtant pas consommé de substances illicites ! - - j ai mal interprêté le document.

Cela concerne effectivement l usufruit de l immeuble cédé... sinon révision effectivement.

Maxima mea culpa

kissa · 2006-10-12 15:56:07

Ca me rassure parce que n'ayant pas non plus consommé de substances illicites, je ne te suivais plus du tout :-D :bj:

kissa · 2006-10-12 15:59:03

HURNER a écrit:
Reste à savoir si et comment c'est organisé le transfert.
Si les deux opérations (que dit la facture) ne sont pas liées ?????

En effet, toute la dangereuse différence entre la théorie et les faits !

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