Société de Patrimoine

pulsar · 2004-08-27 04:24:12

il y a le livre édité par l'IPCF relatif aux société de droit commun.

La fin du livre est consacrée au sujet qui t'intéresse

Hollywood Style · 2004-08-27 09:45:41

A toi de voir de quel patrimoine tu parles Immobilier ? ou autres ?

maurice · 2004-09-24 10:59:06

pulsar · 2004-09-24 12:57:16

Maurice,

La société patrimoniale dont tu parles n'offre aucun intérêt, sauf dans le cas de la préparation d'une succession.

SUPER NANA · 2004-09-24 13:20:08

Pulsar,

Peux-tu développer ta reponse "préparation de successon" SVP Merci.

Pierre · 2004-09-24 14:36:27

Il peut également être intéressant de constituer une société si de lourds travaux doivent être effectués et dès lors pouvoir être amortis (comme le coût d'achat) et ainsi venir en déduction de la base imposable de la future société.

Rapellons à notre premier internaute qu'il n'y a pas de déduction de frais pour les revenus immobiliers dans la déclaration à l'impôt des personnes physiques.

A débattre

pulsar · 2004-09-24 17:45:04

Supernana,

il y a 2 possibilités : soit constitution d'une société patrimoniale, soit constitution d'une société civile.

si société patrimoniale, elle est soumise à l' impôts des sociétés : les désavantages sont :

- frais de structure non négligeable ( compta en partie double, convocation AG, rédaction des rapports, cotisations sociales,...)
- impôts sur les plus-values
- impôts sur location + important que si en personne physique
- droit d'apport de12,5% pour les immeubles d'habitation
-le retarit de liquidités de la société est lourdement taxé
-le précompte immob. n'est pas imputable sur l'ISOC
-les règles relatives à la protection de l'habitation familiales tmbent au moment de l'pport à une société avec la personalité juridique

si société civile, les désavantage de la société patrimoniale disparaissent, et ce simplement par le fait que la société civile n'a pas de peronnalité juridique. autrement dit, dans la société civile, il y aura simplement acte sous seing privé entre les diférente personnes qui apportent des biens dans la société civile...

mais :

pas de personnalité juridique veut dire aussi que les revenus ne sont taxables ni à l'IPM, ni à l'ISOC, amsi simplement que les bénéfices et profit sont attribués aux associés, et taxés à l'IPP.

les avantages de la société civile par rapport à la société patrimoniale sont :

- les plus values réalisées à l'occassion de la constitution concerneront toujours des + values privées et donc immunisées d'impôt
- si, lors de la dissolution de la société, les immeubles sont de nouveau alloués à celui qui en était proptio lors de la constitution, il ne faut payer qu'un droit de partage de 1%
- les droit de succession seront réduit

sans entrer dans les détails, retenons simplement ceci :

lors de la constitution, tant les parents que les enfants apportent chacun leurs éléments de patrimoine. au décès des parents, leur part dans la société civile tombe dans la succession. Compte tenu des dispositions statutaires, ectte part peut être très petite...et donc droit de succession limités. Si la société est dissoute APRES le décès des parents, les enfants associés entrent en possession de ces élements patrimoniaux et ce, non suite au décès, mais suite à la sortie d'indivision à l'occasion de la dissolution de la société...de sorte qu'aucun droit de succession n'est dû !

Pour conclure :

Une société patrimoniale est soumise à l'ISOC, de sorte qu'elle n'offre que très peu d'intérêt car taxation plus importante qu'en IPP sur pas mal de poste.

la société civile évite les inconvénient de la société patrimoniale..;mais uniquement parceque les bénéfice seront attribués aux associés et que ces bénéfices seront taxés à l'IPP !!!

par contre, la société civile offre un avantage indéniable en cas de préparation d'une succession..;au niveau des droit de succession....pour autant que ceux ci restent toujours aussi élevé (ce qui n'est déjà plus le cas en flandre...)

Voilà Supernana, j'espère ainsi avoir répondu à ton interrogation...;)

Pierre · 2004-09-25 10:51:38

F_Bonfond · 2004-09-25 11:32:50

Voici un article dont la lecture me semble intéressante.

Le Tribunal de première instance de Bruges et la Cour d'appel de Gand ont eu à connaître récemment du cas de sociétés civiles constituées sous forme de sociétés anonymes, propriétaires d'immeubles. Leur objet exclusif était, selon les statuts, la gestion desdits immeubles. Aucun immeuble ne pouvait être acquis dans un but de revente et lorsqu'un bien immeuble était cédé, le prix devait être réinvesti dans un autre immeuble. Ces biens immeubles étaient soit loués à des particuliers à des fins privées, soit donnés en bail à ferme à des agriculteurs.
Les sociétés souscrivaient des déclarations à l'impôt des personnes morales. Dans cette logique, elles ne déduisaient évidemment aucun amortissement sur les biens immeubles concernés et ne distribuaient aucun dividende.
Selon le fisc, ces sociétés seraient imposables à l'impôt des sociétés au motif que la perception de revenus locatifs périodiques devait être considérée comme une opération à caractère lucratif. Le fisc stigmatisait également la clause statutaire prévoyant la distribution de dividendes prouvant, selon lui, la recherche d'un profit.
Ces deux juridictions ont relevé que la société concernée ne se livrait à aucune exploitation commerciale au sens du Code des Impôts sur les Revenus au motif qu'elle n'utilisait pas de méthodes commerciales, ne contractait pas de prêts, ne prenait aucun risque commercial et ne cherchait pas à s'attirer une clientèle. Dans la mesure où la société se contente de gérer des immeubles et ne les vend pas sauf avec intention de remploi, n'emploie pas de personnel, ne comptabilise pas d'amortissements, ne distribue pas de dividendes, la jurisprudence considère qu'elle ne se livre pas à une exploitation et qu'elle est donc soumise à l'impôt des personnes morales.
Dans ces décisions, la jurisprudence s'écarte du critère classiquement défini par la Cour de cassation pour déterminer s'il y a occupation lucrative c'est-à-dire un ensemble d'opérations qui se répètent suffisamment souvent et qui sont suffisamment liées entre elles pour constituer une activité habituelle et qui ont un caractère professionnel, critère qui n'a pas été examiné en l'espèce.
Même si cette jurisprudence n'est pas encore définitive, on peut évidemment en déduire certaines conséquences pratiques importantes. En effet, si une société civile est assujettie à l'impôt des personnes morales, les revenus locatifs sont imposables sur base du revenu cadastral. Quant à la plus-value éventuellement réalisée lors d'une revente, la base imposable est déterminée par référence aux revenus divers de l'impôt des personnes physiques, ce qui signifie qu'il ne peut être question de plus-values imposables qu'en cas de revente dans un certain délai avec, dans pareille hypothèse, application du taux de 16,5%.
Pour les véritables sociétés patrimoniales, il s'agit-là évidemment d'une piste à explorer.

pulsar · 2004-09-26 00:00:36

Pierre,

nous parlons içi d'une société civile n'ayant pas de but commercial, et ne prenant donc pas la forme d'une société commerciale.cette société civile sera donc une société de droit commun. je maintient donc mon point de vue.

Il en sera évidement tout autrement si le but de la société devient commercial.

l'objet de la question de Maurice était clair :

" je compte acheter la maison de ma mère, et acheter également un immeuble de rapport, est-il intéressant de faire une société patrimoniale ?"

a cette question, je répond donc, dans le cas précis de Maurine, non ce n'est pas intéressant

La société patrimoniale étant soumise à l'ISOC (sous réserve du jugement posté par Bonfond...merçi de cette appot très intéressant), il n'y aura aucun avantage pour Maurice; et même s'il choisi de constituer une société de droit commun, les bénéfice étant taxé à l'IPP dans le chef des associés, il n'y a aucun intérêt pour lui, hormis comme je le mentionnais dans le cadre de la préparation d'une succession (et également sous résrve que les droit de succession ne soient pas drastiquement réduit d'içi là, comme c'est le cas en Flandre...)

F_Bonfond · 2004-09-26 04:43:06

Pulsar, comme tu dis,sujet dalicat, si le cas est 'limite", voir si le gain ffiscal vaut la peine d'un recours en justice car l'adminisrationne change psa ses idrectives tout de suite après un jugement défavorable pour elle.