Infos pour business plan société de construction

corim · 2006-05-12 10:51:21

Bonjour à toutes et tous.

Permettez moi tout d'abord de vous remercier pour le temps que vous prendrez à me lire et surtout à me répondre, Internet est un outil formidable permettant à tout un chacun de discuter avec des personnes bien plus habilitées que soi !

A l'heure actuelle, nous sommes trois personnes pour la création éventuelle d'une société de promotion et réalisation d'immeubles familiaux et semi-industriels, en gros une société de ventes d'immeubles clés sur porte, de petits bâtiments industriels mais également de ventes d'immeubles construits au nom de notre société ainsi que la coordination de sous-traitants (les immeubles seraient construits en notre nom par les sous-traitants)

Bref, un beau projet que nous aimerions porter sur les fonds baptismaux ..

Trois personnes aux compétences acquises :

moi : ex-commercial pour une société de clés sur porte (mais dont l'organisation laisse à désirer - de la société s'entend !)
pote1 : ingénieur industriel
pote2 : responsable de chantier.

A l'heure actuelle nous prenons toutes les informations utiles et nécessaires à la réalisation de notre business plan . Toute information que vous pourrez nous communiquer sera donc la bienvenue (TVA, fiscal, organisationnelle, aides, assurances, logiciels ...).

Evidemment, je parle ici des spécificités liées à l'activité de la future entreprise et non des informations générales bonnes pour tout business plan !

Certaines matières nous paraissent très hardues (issus du technique nous râmons en ce qui concerne l'enregistrement, l'agréation ...) et donc c'est après avoir dégrossi le tout (enfin business plan presque fini quoi !) que nous prendrons contact avec un professionnel de la comptabilité maîtrissant à souhait le domaine de la construction.

Pouvez-vous donc nous renseigner sur tous les points importants auxquels nous devons faire très attention pour tenter de mener à bien cette aventure (car il est bien question d'aventure !).

Un grand merci d'avance et au plaisir de vous lire !

Merci

Corim

Quartes · 2006-05-13 18:03:21

Bonjour,

Au départ:
Etablir un plan financier qui servira à déterminer la capacité financière minimale de votre société eu égard à son objet.

Il serait important de savoir le montant du capital que vous seriez en mesure de libérer en numéraire et apports.
Aussi des besoins en crédit et de quelle nature (banques, fournisseurs, etc...)

Les besoins en personnel, le coût.

Le tout déterminera la faisabilité de votre projet.

Ensuite, les mises au point administratives.

Cordialement

corim · 2006-05-15 09:24:09

Merci pour votre réponse Quartes.

Pas beaucoup de monde pour se mouiller on dirait :-D

corim · 2006-05-15 09:57:53

Question suite aux quelques réflexions obtenues par çi par là.

Quel type de société conseilleriez vous et pourquoi (avantages et inconvénients par rapport à l'activité que nous projettons)

CGC · 2006-05-15 10:49:50

l'idéal avant tout engagement dans une voie ou une autre de même que pour l'établissement d'un business plan convenable et des conseils et des avertissements sur tel ou tel problémes pouvant surgir rien tel qu'une consultation d'un professionnel et d'un avocat .
bav cgc

corim · 2006-05-15 12:01:53

lerme · 2006-05-15 15:03:37

Vous êtes tout de même pret à vous laisser orienter par de parfaits inconnus, voir d'incopétent ?? pour votre info, tous les comptable n'ont pas été des maçon dans une vie antérieure.

corim · 2006-05-15 16:13:51

Je ne suis pas ici pour me disputer avec vous, bien au contraire !

Ma réflexion va dans le sens où bon nombre de comptables font un plan financier sur un carton de bière au coin d'une table de buvette !

A la lecture de ma première intervention, vous pouvez comprendre que ce que nous recherchons est bien plus que cela !

Et je ne vois pas le rapport entre être un comptable compétent et un maçon dans une vie antérieure !

Je ne vois donc pas le besoin dès le départ de consulter un professionnel du chiffre sans avoir déjà beaucoup de cartes en mains et donc de ne pouvoir avoir une discution constructive avec lui !

Parfaits inconnus ne veut pas dire pour moi incompétents ... et maintenant je suppose qu'il y a des gens compétents sur votre forum pour reprendre facilement les incompétents ....

Mais avouez que l'on ne peut être bon en tout ! Tout simplement !

corim · 2006-05-16 15:52:38

Personne pour se mouiller avec des informations valables ? :#

pulsar · 2006-05-16 15:54:15

Entièrement ok avec vous !

On ne peut effectivement pas être bon en tout...

Je suis comptable, pas maçon, ou électricien, ou...et je n'essaierai pas de monter un mur moi-même, ou de réaliser une installation électrique complète....

Vous dites n'être pas convaincu qu'un plan financier réalisé par vous serait moins bon que celui réalisé par un comptable....mais vous venez sur ce site demander aux mêmes comptables (en qui vous avez peu d'estime) de vous conseiller pour établir votre plan....

Des plan financier, j'en ai établi des dizaines. et j'en ai eu en main plusieurs centaines.

Certains que j'ai eu étaient bien fait, complet, professionnel, d'autres par contre étaient simplement composés de 3 feuilles A4, pages de gardes incluses...

Ce n'est pas qu'une question de compétences, mais également de prix....

Vous voulez un bon plan financier ? contactez un professionnel qui connait votre secteur d'activité (parcequ'il a déjà des clients dans votre secteur). Prenez rendez vous avec lui, et expliquez lui ce que vous attendez de lui.

Vous voulez une discussion constructive avec lui ? expliquez lui vos buts et motivation, expliquez lui également votre façon de travailler, et ce que vous attendrez de lui.

Vous allez dire à ce comptable on aura telle et telle charges etc..ben oui, comment voulez vous que le comptable fasse un plan financier sérieux, s'il ne connaît pas ces éléments, entre autres ?

Combien de profess. ne connaissent rien à l'agréation, aux clauses de révisions, etc... ?

beaucoup ! en fait tout ceux qui n'ont jamais eu de client dans la construction !

Mais un profess. s'adapte, se renseigne....

Vous avez donc le choix :

Prendre un profess. qui connaît le secteur de la construction, ou prendre un profess. qui n'y connaît pas grand chose, mais se renseignera afin d'être à la hauteur de vos demandes.

Le 1er sera-t-il plus compétent ? peut être, la compétence n'est pas directement liée aux connaissances....(il y a combien de personnes qui travaillent dans la construction depuis des années et qui font des travaux de m...)

Mon conseil ? Faites votre plan vous même (puisque vous êtes sûr de vous....) puis soumettez votre plan à un profess. du chiffre, afin qu'il l'analyse et pointe les faiblesses de votre plan (s'il y en a bien entendu...)

Dernière remarque :

Vous voulez, exigez, un plan sur 5 ans , avec politique d'investissements, d'emplois, et de corporate governance (ce que ça fait bien, de placer un peu d'anglais....)

Fort bien, sachez simplement que :

1 / celà aura évidement un coût

2 / il est très difficile (voire impossible) de faire des prévisions sur une aussi longue durée...(sauf pour les voyants, mais c'est un autre secteur d'activité...et il ne sont pas habilité à établir des plans financiers...)

corim · 2006-05-16 16:16:34

Quartes · 2006-05-16 19:13:54

Je partage l'opinion des deux derniers post en ce qui les concordent.

En fait, il y a le plan financier "légal" à déposer chez le notaire à la constitution de la société.
Ce plan peut comporter une seule page ou un exemplaire broché de 100 pages et + (par ex: société de banque/assurances.)

Il n'y a pas de normes "légales" sauf qu'il doit permettre au minimum:
1/ de justifier la hauteur du capital,
2/ de déterminer la faisabilité de l'objet social.

Il y a le plan financier comme "outil de gestion", utile dans une comptabilité analytique (par ex: par chantier) et budgétaire.
Dans le cas de ce sujet, établi sur 5 ans me semble une bonne mesure.
Ce budget, selon l'analyse des écarts, sera revu périodiquement (3 ou 6 mois).
C'est un plan financier "dynamique".

En résumé dans le cas exposé, je suis d'avis qu'il y aura les deux plans à confectionner comme exposé ci-dessus.

Cordialement

michaeld · 2006-05-16 20:33:40

Dans une fiduciaire où je travaille, il y a deux clients qui font +- ce que vous comptez faire.
Mais, ce n'est pas moi qui traite leur dossier alors, je n'ai pas beacoup d'info.

Le premier a créé deux sociétés : une société qui gère les fonds et qui prête à l'autre société ou à des tiers. Et une seconde société qui achète ou fait construire principalement pour relouer. Elle est aussi agent immobilier IPI (donc cherche des clients potentiels pour le compte de vendeurs).

Le second fait construire ou achète et remet à neuf pour louer ou vendre.

Je répète que ce n'est pas moi qui gère ces dossiers, mais c'est parfois un casse-tête lors de la vente d'un immeuble, avec déduction fiscale étalée, qu'il faut réinvestir dans un autre bien AMORTISSABLE (donc hors terrain) dans les 5 ans.

Autre chose, si vous construisez ou rénovez un immeuble comportant plusieurs apparttements, il sera SUPER important que vous demandiez à vos sous-traitants des factures détaillées pour chaque appartement distinct. Sinon, le comptable ne saura pas répartir les frais correctement.

Il y a encore plein de choses auxquelles il faut penser : permis de construire, droit d'enregistrement, TVA sur immeuble neuf, assujetti mixte, etc...

C'est vrai qu'un comptable qui n'a jamais eu ce genre de clients risque de faire des boulettes qui peuvent coûter très cher.

Espérant avoir un peu aidé.

MD

corim · 2006-05-16 21:01:30

Merci pour vos réponses à tous les deux !

Elles me confortent dans mes idées ! :bj:

michaeld · 2006-05-16 21:24:34

corim · 2006-05-18 13:44:50

rboudart · 2006-05-18 14:01:04

corim · 2006-05-18 15:05:09

Et dans la pratique, réalisable aussi ?

Je libère le minimum 18.500 pour une sprl et j'emprunte tout le reste soit plus de 250.000 € ... avec pour le 1er bâtiment construit pour compte propre des ventes qui n'arriveraient qu'au bout de minimum 12 mois ?

Et je prélève sur les avances à terme fixe du capital pour pouvoir payer les intérêts ?

pour être perdu, je suis perdu !

rboudart · 2006-05-18 15:36:52

Le but du plan financier est justement de voir si c'est réalisable. Les 18.550 € sont-ils suffisants?
Il faut voir à quel point les banques sont prêtes à vous suivre, à quelles conditions... Il est fort probable que les banques vous demandent de souscrire un capital plus élevé.
Tout dépend de votre contact avec la banque, de la viabilité de votre projet...

Pour info, le capital minimum d'une sprl est de 18.550 € (et non 18.500 €) dont uniquement 6.200 € doivent être libérés.

corim · 2006-05-18 15:40:57

Merci Boudart,

Il n'entre nullement dans notre intention de ne libérer que le minimum.

Nous recherchons à réduire au maximum nous frais inutiles donc nous souhaitons réduire au maximum nos frais financiers même si nous devrons obligatoirement (nous ne sommes pas des nantis) passer par les crédits banquaires.

Nous restons persuadés qu'avoir le maximum de capital permet d'être plus sereins !

michaeld · 2006-05-18 19:58:02

Je ne comprends pas bien le raisonnement du 'comptable-fiscaliste' XXXXX.

Le fait de commencer avec un capital important permet justement d'avoir des liquidités en suffisance.
Qu'est-ce que cela veut dire ' ... bloquer de l'argent en capital ... J'investirais plutôt ailleurs !'

De +, si en cours de route, on se rend compte que le capital de départ est insuffisant, il faudra procéder à une augmentation de capital (re-passer devant notaire, modif des statuts, ...).

Et finalement, SI le projet devait ne pas marcher et que le capital était manifestement insuffisant, il y a de gros risques pour les fondateurs.

MD

pulsar · 2006-05-18 21:01:31

Bsr,

Difficile de détailler içi les raisons invoquées par XXXXX

le windows dressing, c'est en frnçais de l"habillage de bilan".

En clair, rendre le bilan plus présentable....

Ne vous focalisez pas sur le capital. Ce n'est pas, et de loin, le seul critère important pour la banque...et pour vous !

Exemple : vous avez estimé votre besoin en capital à 120.000 €

1/ vous apportez la totalité du capital

2 / vous apportez 20.000 € en capital, et empruntez 100.000 € à la banque, crédit invest. sur 10 ans, taux 6,5 %

Dans le cas 2 , vous déposez les 100.000 € que vous avez en garantie pour l'emprunt, sur compte bloqué au taux brut de 4%, soit 3% net.

1ère année :

Intérêt remboursé : 6.300 € (sur emprunt)
Intérêt reçu : 3.000 € (sur compte bloqué)

Donc, l'emprunt de 100.000 € vous coûte réellement 3.300 € en intérêt la 1ère année.

Mais il faut également tenir compte que les intérêts payés sur l'emprunt sont déductible de la base imposable de la société, soit un gain d'impôt en moins de +/- 36%, on a donc un gain de 6.300 x 36% = +/- 2.250 €

Au final, votre emprunt vous aura coûté réellement +/- 1.050 € sur l'année...

De plus, les comptes de bilan auront une structure différente, et les ratios seront eux aussi très différents...

corim · 2006-05-18 21:43:41

Merci pour toutes ces précisions. Je vois un peu plus clair maintenant.

pulsar · 2006-05-19 01:23:36

A ton service - )

#1 2006-05-12 10:51:21

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#2 2006-05-13 18:03:21

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Re : Infos pour business plan société de construction

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