Frais reels et achat immobilier

JoseMacia · 2004-07-07 18:20:49

Bonjour,

J'ai fait l'achat en 2003 d'un appartement avec ma copine.

D'autre part j'y utilise partiellement une chambre a des fins professionnelles (je suis informaticien).

Puis-je inclure les frais d'achat (frais de notaires + taxes + frais de banque) dans les frais professionnels (en addition des frais de voiture, etc...)
Si oui, puis-je deduire tous les frais d'achat pour les revenus 2003 ou suis-je oblige de repartir sur plusieurs annees.
Si la deduction en une seule annee est possible, la formule suivante est-elle correcte:
frais reels = frais d'achat x (surface chambre/surface appartement) x (temps utilisation professionnelle/temps utilisation total).
Faut-il multiplier par un coefficient 0.5 puisque nous avons fait l'achat a 2 ou puis-je arguer avoir paye personnellement tous les frais d'achat, ce qui est veridique mais difficilement prouvable ?

Le plafond des frais forfaitaires n'est depasse que si toutes les conditions ci-dessous sont favorables ;-)

Merci d'avance...

pulsar · 2004-07-08 00:01:13

Bon, je vais essayer de te répondre clairement !:p

1/ Non, tu ne peux pas déduire tout les frais en une seule fois. Tu dois les amortir, c'est à dire les étaler sur plusieurs années. Dans ton cas, je dirais 10 ans.

2/ Non, tu ne dois pas prendre de coéficient. Tu calcule le coût réel pour toi, indépendament du fait que vous avez acheté à 2

3/ Pour le calcul du montant : tu fait comme suit : Montant total x un %tage. Ce pourcentage, ce sera le rapport entre la superficie de la pièce, et la superficie totale. Mais attention, tu peux également ajouter l'escalier, le couloir,etc...qui mène à la chambre en restant raisonnable ! Par exemple, mettons que la surface totale soit de 200 m2, et que la chambre soit de 15m2, et bien, rajoute +/- 1/3 à la surface de la chambre, tu auras donc 20m2/200m2 = 10%. les 10% correspondent donc au taux de déduction. Imaginons que les frais d'achat sont de 100.000 €, tu prendras 10% de 100.000 € = 10.000 €, à amortie en 10 ans, soit 1.000 € par an.

Bien entendu, tu devras affirmer que la chambre est affectée EXCLUSIVEMENT à des fins professionnelles...lors d'un contrôel sur place, enlève donc tout ce qui n'est pas profess....(pas de panique, en général, tu reçois un courrier t'informant de la date de contrôle, qui sera +/- un mois après l'envoi du courrier)

Bonne chance

f · 2004-07-08 09:06:05

complément:

* terrain non amortissable ==> estimer le % ds le montant total de l'achat et enlever ce prorata des amortissements !!!

* !! aussi à impôt s/+value qd revente immeuble, avec taux et mode différents selon date de vente.

* amort en 10 ans ... sceptique je suis Pulsar, je dis 30-33a malheureusement et min ... sauf pour travaux qui selon nature seront amortis entre 5a et 20a ...

pulsar · 2004-07-08 09:11:51

je maintiens, 10 ans. il ne s'agit pas d'amortir la totalité de l'immeuble, mais d'une partie seulement qui est affectée à des fins profess.

La partie concernée n'est pas constituée de "murs", donc le taux de 3% par an, qui est applicable à l'amortissement des immeubles ne joue pas.

f · 2004-07-08 11:45:14

tu m'étonnes pulsar.
Quelle différence vois-tu entre "utiliser une chambre à titre professionnel" et "amortir une partie de l'immeuble car usage de cette partie professionnellement"?
Source ds CIR ou autre ?
De n/côté, ns avons tjrs amorti l'achat et frais accessoires (hors terrain) en 30 ou 33 ans, et si donc la piste 10 ans est valide, je suis preneur d'infos concrètes (article CIR etc).
Merci merci

pulsar · 2004-07-08 15:39:58

prcfbe, tu fait du copier-coller, c'est pas possible autrement ! #boing#

f, il n'y a pas de source, simplement il suffit d'expliquer lors du contrôle éventuel que :

- cette pièce est destinée à un usage professionnel.
- que cette pièce, même si elle a été construite en même temps que le reste du batiment, n'a pas été construite spécifiquement pour le but qui lui est attribué actuellement (l'utilisation professionnelle)
-donc que cette pièce ne doit pas être amortie comme un batiment en tant que tel car elle n'est pas en elle même un batiment, mais seulement une partie de ce dernier, affectée à un but professionnel.

j'ajouterai que parmi mes clients, j'ai eu les 2 cas : 1 client à fait construire une annexe (pièce supplémentaire) à sa maison dans le but d'y installer un magasin d'informatique, et dans ce cas amortiss. en 33 ans; par contre l'autre client à affecter une pièce de son habitation nouvellement construite ( il a commencé son activité 9 mois après être rentré dans ces murs) et la amortiss. en 10 ans, accepté par le contrôleur

JoseMacia · 2004-07-09 08:33:31

Un grand merci pour ces explications tres utiles

Un point reste confus dans mon esprit de neophyte:
que peut-on declarer en tant que frais d'etablissement, ceux-ci etant deductibles en une fois:
- les frais de notaire ?
- les frais d'enregistrement ?
- les frais de dossier bancaire pour l'ouverture du credit ?
- ... ?

pulsar · 2004-07-09 10:23:23

l'activité était pour l'un un graphiste, et pour l'autre un commerce d'informatique.

En ce qui concerne le problème de l'indépendant qui se trouve seul devant le contrôleur, je ne puis qu'être d'accord avec toi, mais il s'agit encore et toujours du même problèmes, lusieurs fois débattu dans ce forum, à savoir que bcp d'indépendant ne comprenne pas qu'il est très utile d'avoir un conseiller à leur côté.

Un bon comptable ne se contente pas d'encoder les factures, et de dire au client ensuite : voilà, vous devez payer autant à la tva, et en fin d'année, voilà vous devez payer autant aux impôts.

Personnelement, je suis mes clients de a à z. je les conseille, je les guide. A chaque fois qu'il y a un risque, je leur précise la méthode que je préconise, et les risques liés à cette méthode. je précise enfin que la décision finale appartient toujours à mon client.

Enfin, sans vouloir polémiquer, je suis, je ne le cache pas, partisant de la politique de rupture vis à vis de l'acministration.

Je m'explique par un exemple :

Prenons un indépendant qui a une voiture, cette voiture est évidement affectée en partie prof., et en partie privée. Mettons que la partie proff. réelle soit de 50 %.

Bcp de comptable diront : le %tage profess est de 50 %, donc en prend 50%.

et bien moi je dis non !!! moi, je mettrai en frais 70 ou 80% profess. !

Pourquoi je procède de cette manière ? pour 2 raisons :

- vu la limitation de 75% des frais de voiture, celui qui prend 50% ne déduira réellement que 37,5%

- Lors du controôle, le contrôleur cherchera sistématiquement à réduire le montant des frais déductibles (il est là pour ça, et il a des comptes à rendre auprès de son supérieur).

Effectivement lors du contrôle, le contrôleur va dire : non, je ne suis pas d'accord, 80% c'est trop ! je vais allors négocier avec ce dernier, en mettant en avance tout les éléments qui justifient le %tage utilisé. Rien n'y fera, le contrôleur ne sera pas d'accord. je lacherai à ce moment du lest en lui renvoyant la ballle : et quel est le %tage que vous accepteriez ? lui demande-je ? 50% me répond-il souvent ! et moi je répond systématiquement : NON !. je suis désolé, mais 50%, c'est bcp trop peu. je veux bien acceptez 60% pour ne pas discuter, mais en dessous c'est hors de question, je préfère alors allez au contentieux, voire au tribunal....et 99/100 le contrôleur accepte 60% qui, par la limitation des 75%, deviennent 45% déductible....je ne suis plus très loin de mes 50%...d eplsu, le contrôleur ayant eu son os à ronger, il se montre moins pointilleux sur le reste....

pulsar · 2004-07-09 20:24:57

Désolé prcfbe, dsl si tu t'es senti attaqué, ce n'était pas mon intention.

Il est évident que l'avis du client prime. personnelement, je lui présente ma façon de travailler, et lors de la déclaration d'impôt, j'effectue bien entendu le calcul suivant les chiffres renseignés, mais j'effectue également une simulation sur base des monatnt qui seront probablement acceptés lors d'un contrôle. je présente ensuite les 2 résultats au client, en lui précisant de tenir compte non pas du résultat "officciel", mais bien du résultat de la simulation. si pas de contrôle, le client a un bonus pour l'année concernée, et si contrôle, pas de mauvaise surprise puisque le client connaissait le chiffre de la régularisation qu'il aurait en cas de contrôle !

En ce qui concerne le nombre d'indépendant qui vienne sur ce site pour demander des renseignements qu'ils ne veulent pas payer, c'est effectivement dommage, mais personnellement (je sais je suis pas gentil, mais bon, ca énerve à la fin) je leur souhaite un contrôel avec un contrôleur particulièreement tatillon, afin qu'il se rendent compte que payer un comptable n'est pas une dépense inutile...

pulsar · 2004-07-09 22:16:37

ok. message reçu prcfbe. mais moi je pense au contraire qu'en leur donnant une réponse brève, on leur donne la fausse impression qu'il n'ont pas besoin d'un comptable/fiscaliste. "Après tout, c'est pas si compliqué que ça" pourraient-ils penser. il suffit d'aller sur le site comptable.be, je pose ma question, et dans l'heure un gentil comptable me donne la réponse, qui est toujours claire (mais ça c'est parcequ'on est très fort !;) et simple.

Je pense moi que justement en leur donnant une répose détaillée, ils prendront peut être conscience que l'apport des conseils d'un professionnel est, sinon indispensable, tout au moins vivement conseillé.; et que le coût de ce professionnel sera largement remboursé par les économies de temps et aussi d'argent que ce professionnel leur permettra de faire.