#1 2004-02-16 15:57:40

Dom

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Re: Acquisition d'un bien immobilier

Bonjour à tous,

Est-il plus intéressant d'acheter un bien immobilier en PP ou en société.

Dans le cas d'un indépendant qui n'est pas assujettis à la T.V.A. le fait d'acquérir un immeuble de rapport et que celui-ci le loue à des particuliers :

Peut-il déduire des frais (amortissements, entretien,...)

Si il le met en société, la société peut elle récupérer la T.V.A sur les charges

....

IPG

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Re: Acquisition d'un bien immobilier

Pour qu'il soit possible de déduire des charges fiscalement, il est impératif que ces charges aient été supporté dans le carde d'une activité professionnelle.
Si vous êtes indépendant (Dirigeant d'entreprise), il est plus intéressant d'acquérir un immeuble en personne physique, si vous avez l'intention de louer l'immeuble à votre société toujours dans le cadre d'une activité professionnelle. Ceci pour pouvoir profiter de revenus qualifié de revenus immobilier, attention que le loyer majoré de charge locatif ne peut excéder cinq tiers du RC revalorisé, sans quoi le surplus sera considéré comme revenus professionnel.

Si vous destinez la location de votre immeuble à des particuliers; la valeur locative, le loyer et les avantages locatifs du bien immobilier, le revenu net s'entend du montant brut du revenu diminué, pour frais d'entretien et de réparation, de:
40 p.c. pour les biens immobiliers bâtis n'excédant pas les deux tiers du revenu cadastral revalorisé en fonction d'un coefficient déterminé par le Roi.

10 p.c. pour les biens immobiliers non bâtis.

christophe

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Re: Acquisition d'un bien immobilier

J'ajoute qu'en société, le taux d'imposition est de 33,99 % alors qu'en PP, c'est le taux marginal (qui risque le plus souvent d'être appliquer).  Donc bien plus élevé.

Dans le cadre d'une planification successorale, il est aisé de procédé à un don manuel des titres sans payer de droit de donation à l'inverse de la donation de l'immeuble lui même (taux progressif variant selon les régions).

Il y a également possibilité d'amortir l'immeuble et donc de réduire au maximum sa base d'imposition. Mais attention, le retour de bâton inervient lors de la revente et de la réalisation de la plus value.

La détention d'immobilier professionnel via une société me parait une solution évidente du fait de la différence de taux d'imposition.  Il faut faire attention à ce que les coûts de la structure ne mange pas l'avantage fiscal.  Il faut donc déjà un patrimoine d'une certaine ampleur (générant un certain flux de loyer).

Pour les immeubles destinés à l'habitation, comme tout le monde n'a pas les moyen de constituer sa propre Sicafi (le must pour la détention d'immeubles d'habitation), ce n'est pas si évident  : les PP ont de gros avantages à détenir directement les immeubles.  D'expérience, les raisons qui poussent les gens à passer par une société dans ce cas sont :
- la volonté de garder l'anonymat (argent noir à réinvestir via un montage sociétaire international, planification successorale par don manuel),
- la volonté de garder le patrimoine indivis après la succession,
-l'administrateur délégué s'offre une super villa aux frais de lasociété avec un ATN riquiqui. 

Il faut donc tjs bien étudier les besoins non-fiscaux du client.  C'est souvent là que se trouve la clé de la décision.

IPG

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Re: Acquisition d'un bien immobilier

Christophe et Thibaut, pouvez-vous me dire si gain d'impôt rime toujours avec gain d'argent. Si l'immeuble est détenue par la société, qui bénéficie du taux de 33,99%... C'est bein évidemment la société. En cas de défaillance de la société que devient l'immeuble... ET surtout quel est avantage de la personne physique, car la question est bien celle-ci (l'avantage pour l'indépendant).
Dans le cas du rachat de l'immeuble à la société, ne doit-on pas re-payer des droits d'enregistrements... etc

Ceci dit, chaque cas est bien particulier et mérite une analyse poussée, et le fait de débattre sur un cas non précis ne rime pas à grand chose. Il y a plusieurs vérités, faut-il encore qu'elles soient adaptées aux questions.

christophe

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Re: Acquisition d'un bien immobilier

Si l'immeuble est détenu par la société, c'est bien évidemment la société qui paiera l'impôt au taux de 33,99 %. 

Le gros problème avec une société est de faire sortir l'argent gagné. En effet, si tu distribues un dividende, tu paieras un précompte de 25 % dessus et tout ton avantage fiscal s'évanouira.  Par contre, comme tu peux déduire toutes tes charges, rien ne t'empêche d'en rajouter.  Par exemple, si tu as de l'argent, rien ne t'empêche de le prêter toi même à la société et te faire rémunérer pour ce prêt.  Ainsi tu auras créé des charges qui auront réduit ton bénéfice (et par conséquent ton impôt) tout en sortant de l'argent de la société.  Mission accomplie donc, si ce n'est que le législateur a tout prévu : Si tu es actionnaire, administrateur, etc. de la société, tu ne pourras pas prêter plus que le capital (ratio 1:1) et bien évidemment à un taux comparable à celui du marché.  Sinon, requalification en dividende et réintégration dans la base imposable.  Note qu'il y a un précompte de 15 % sur les intrérêts.

Comme tu vois, la mise en société n'est pas une solution qui facilite la vie et, comme tu le faisais très justement remarquer, ce n'est pas un gage de gain d'argent. Il convient donc d'étudier parfaitement la situation rencontrée.

En cas de faillite de la société, l'immeuble servira, comme les autres actifs, à payer les créanciers (dont certains seront prioritaires).  Il sera probablement vendu aux enchères, sauf accord avec les créanciers sur un autre type de vente. Donc, comme dans toute faillite, il y a un risque pour les actionnaires de perdre leur mise.  Par contre, leur responsabilité peut être limitée, ce qui n'est jamais le cas pour une PP.  C'est effectivement un autre avantage de la mise en société.

Pour l'apport de l'immeuble à la société, si cet apport est rémunéré en action, alors les droits d'enregistrement seront de 0,5 %, sauf pour les immeubles destinés, même en partie, à l'habitation (taux de 12,5 %). Pour la revente de l'immeuble par la société, l'acheteur devra payer le taux de 12,5% mais rien n'empêche de vendre à la place les actions (pas de droits à payer !!!!).  Evidemment, il est bcp plus difficile de convaincre qqun d'acheter des actions à la place d'un immeuble et il convient de s'acquiter d'une expertise des comptes de la société, de garantir le passif, etc. etc.

Voila, c'est très difficile de résumer dans un forum un matière si complexe mais j'espère t'avoir aidé un peu.