Plus value sur terrains non bâtis

pdec · 2005-01-11 01:07:41

Bonjour à tous.

Je suis sous compromis de vente pour un terrain composé de 2 parcelles contiguës et dont j'attends le certificat d'urbanisme attestant que le bien est à bâtir.

Mon intention est de lotir ces 2 parcelles en 4 lots et d'en revendre 3 rapidement afin de retrouver des liquidités pour construire ma maison sur le quatrième lot. L'achat des 2 parcelles se faisant sur fonds personnels.

Cette opération rentre t-elle dans le cadre de la gestion d'un patrimoine privé échappant ainsi ( je pense ) à une taxation sur plus value éventuelle ?.

Je dois stipuler que cette opération est la première et sans doute la dernière. D'autre part, cette opération n'a rien à voir avec ma profession.

Dans le cas d'une taxation, a quel taux dois-je m'attendre et sur quels montants ?
Vous remerciant d'avance pour vos avis et/ou liens titrant sur le sujet.

Lethum · 2005-01-11 08:50:22

C'est complet ! :bj:

Je préciserais cependant que la plus value est calculée sur les prix d'achat/de vente convenus si ces derniers ne sont pas supérieurs à l'estimation de l'Enregistrement (base de calcul des droits réels). Art 101CIR

Lethum · 2005-01-11 08:55:50

Mon post précédent n'étant pas 100% clair :quest: , je précise bien que :

si la valeur du bien estimée par l'Enregistrement est supérieure au prix convenu, c'est de la valeur estimée dont il faut tenir compte pour le calcul de la plus value.

pdec · 2005-01-11 10:08:37

Merci pour vos éclaircissements.

Néanmoins, en supposant que le coût global achat (Prix du terrain + droits d'enregistrement + frais de notaire + frais de géométre etc.... ) représente 100.000 €. Je revends 3 parcelles pour la même somme de 100.000 €. Mon bénéfice ou perte est égal à 0 si on ne tient pas compte de la valeur terrain du 4ième lot qui ne sera pas vendu.

Quid dans ce cas-là ?

Muse64 · 2005-01-11 10:17:12

A mon avis, il faudra proratiser les 100000 de coûts sur 3 terrains, au lieu de 4
--> il y aura bien plus-value.

Selon moi, le seul élément sur lequel je "tique" quand il faut estimer ou non s'il s'agit de gestion normale de patrimoine privé, c'est qu'ici, on peut dire qu'il y a "intention spéculative".

De toute façon, la charge de la preuve incombe à l'Administration --> c'est à elle de prouver qu'il s'agit de revenus divers (taxés) et non de gestion normale de patrimoine privé (exonéré). Les éléments sur lesquels elle se base sont les suivants, le plus souvent: intention spéculative, répétition ou chronologie des opérations, la manière dont on est entré en possession du bien (héritage, économies personnelles --> OK; emprunt --> risqué)...

pdec · 2005-01-11 10:25:34

Muse64 · 2005-01-11 10:30:28

A mon avis, cela s'applique pour éviter qu'une personne vende son bien à 50 % de sa valeur, officiellement, pour payer moins de droits d'enregistrement; et les autres 50 % en dessous de table...

pdec · 2005-01-11 10:42:06

Muse64 · 2005-01-11 10:53:03

GESTION NORMALE DE PATRIMOINE PRIVE: Exonéré (ex: on a hérité d'un bien et on le revend)

Si intention spéculative ou autres éléments postés précédemment: Revenus divers (Ex: On emprunte pour acheter une maison, on fait des travaux dedans pour la revendre un an plus tard à bon prix)

Si mise en oeuvre d'un processus, répétition des opérations...: Revenus professionnels (Ex: on emprunte pour acheter une maison, on la retape, on la revend; avec l'argent, on recommence.... indéfiniment)

Muse64 · 2005-01-11 10:56:23

Vu que tu comptes acheter un terrain et le lotir de telle façon que tu vas pouvoir faire une bonne affaire en revendant 3 lots, Nicodème a raison: l'Administration aura tendance à dire qu'il s'agit de revenus divers.

Ou alors, réfléchir à des moyens pour faire passer ça en gestion normale de patrimoine privé (ex: d'où bien l'argent qui va servir à cet achat?: héritage ou emprunt?)

pdec · 2005-01-11 11:07:33

Merci Muse64 pour ce complément d'information.

Achat sur fond personnel (Pas d'emprunt )
Jamais d'autres opérations du genre.
En dehors de ma profession.
Espoir d'un bénéfice ( pourquoi pas ) sans réelle INTENTION SPECULATIVE AU DEPART de l'opération. ( Le vendeur ne désirant pas engager les démarches de lotissement, me forçant ainsi a prendre la totalité pour n'en garder qu'un morceau ).

L'administration pourra t-elle considérer favorablement ces éléments ?

Muse64 · 2005-01-11 11:28:43

Indépendant · 2005-01-11 12:06:53

Si c'est une moins-value?

COMPTABALOU · 2005-01-16 01:30:47

Pour suivre

Jojo · 2005-01-16 08:57:14

Pour suivre aussi

pdec · 2005-01-27 00:04:01

Jojo · 2005-01-27 08:26:44

Voyez un fiscaliste en PRIVE.

Nous sommes sur un site ouvert à tout vent.

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