Amortissement de plus value exprimée et effet sur le compte d'exploitation

jdw · 2005-08-21 07:54:38

Bonjour,

Comme pas mal de petits gérants, je suis occupé à vérifier mes bilans pour la clôture des comptes.

J'ai une petite question qui me turlupine à laquelle je ne trouve pas de réponse sur le net.

Exemple.

1. Avec mon comptable, nous avons inscrit une plus value de réévaluation dans nos comptes (12 et 22).

2. Chaque année , Nous amortissons cette PV immobilisation sur une durée égale au solde de la durée d'amortissement initiale du bien immobilier.

3. Cette amortissement constitue une charge 6, qui reste imposable.

J'ai donc un petit souçi de qualité de compte, cette charge crée une perte dans les comptes d'exploitation (et le banque n'aime pas ça), alors que j'ai un bénéfice imposable. ....

La question est donc de savoir, si l'on est obligé d'amortir la PV et/ou s'il est possible de passer des écritures qui permettent d'éviter cette perte d'exploitation.

J'ai vu que les bilans publiés des sociétés cotées faisaient régulièrement référence à ces plus-value de réévaluation, mais je ne sais pas qu'elle est la parade qu'elle trouve.... peut-être simplement de l'écrire ?

Auriez-vous quelques commentaires ou des solutions comptablement correctes.?

Merci

JDW
al durée

Jojo · 2005-08-21 08:24:50

Votre problème est la résultante de deux attitudes.
La première est de considérer que tout bien subit une dépréciation et qu'il faut donc amortir; en outre, on y gagne (!) puisque cette dépréciation est déductible.
La seconde est de donner une image plus fidèle de l'actif d'une entreprise; on évalue alors le bien avec deux conséquences, la première en en faisant une opération blanche fiscalement (Plus-value non réalisée ET non taxée) auquel cas, sa régularisation doit aussi être neutre fiscalement et la seconde en en faisant une plus-value TAXEE dont l'amortissement serait déductible.

Seule solution : NE PAS amortir la plus-value !
Il faut naturellement justifier, ce qui dans le contexte immobilier actuel n'est pas trop difficile si votre amortissement n'est pas trop important en pourcentage.
Solution de rechange : qui ne donne réponse qu'à ceux qui lisent TOUT, une note expliquant la différence entre le bilan comptable, le bilan fiscal et le bilan économique.

Peu de banquiers y seront sensibles ! (Même s'ils l'exigent)

jdw · 2005-08-21 08:39:56

Effectivement, je n'ai jamais vu un banquier qui lisait tout un bilan, c'est à peine si ceux que je connais savent de quoi cela parle. OK, ce n'ai pas leur métier ni leur entreprise, mais bon...

Par Contre, ils voient bien les ratios avec des + XX% et surtout les - XX%, et là on entend, oulalalala.....

Donc, il faut trouver une solution.

J'ai effectivement pensé à ne pas amortir, mais je ne savais pas que cela pourrait être autorisé.

Car le marché de l'immobilier a tendance à monter assez rapidement et la dépréciation par amortissement accélère ce différentiel.

Pour mon cas, il s'agit s'agit bâtiment acheté il y a 8 ans, amorti à 7 % (et oui...) et il resterait donc 7 ans pour amortir la PV, ce qui impacte pas mal mes comptes d'exploitation.

Donc pour ma solution, tout en sachant que je continue à amortir l'achat d'origine à 7 %, je peux ne pas amortir la plus value en 2004?

Dans la même idée, puis-je rééquilibrer les comptes de 2003 en supprimant également cet amortissement de PV, ce qui supprimerais la perte de 2003? écriture à passer bien sur en 2004!

Merci beaucoup.

JDW

Jojo · 2005-08-21 09:13:00

Et je réévalue chaque année d'un même montant ... !

Quand on pense qu'on ne peut pas faire des bilans économiques parce que l'Etat-nation se retrouverait en faillite ...

Jojo · 2005-08-21 09:22:27

En justifiant, vous pouvez ne pas amortir.

Redresser les conséquences des écritures de 2003 n'est pas une solution très heureuse quoique techniquement possible.

COMPTABALOU · 2005-08-21 10:15:11

Je pense comme Jojo qu'il y a possibilité de "ne pas" amortir mais il serait judicieux, me basant sur le sacro-saint principe de continuité ( postulat favori de l'Administration fiscale) de demander un accord à votre Contrôleur. Il y aurait alors lieu d'extourner les écritures.

Amicalement

jdw · 2005-08-21 13:17:40

J'ai bien cherché, mais je n'ai pas trouvé l'article 57, § 2 (et § 3) de l'A.R. d'exécution du Code des Sociétés.

Peut-on donner un lien ou faire un copier coller.

Merci

JDW

jdw · 2005-08-21 15:03:07

Merci beaucoup, dans l'intervalle, il me semblait que j'avais repris à la maison mon code des société et effectivement, j'ai trouver ce texte, et j'ai essayé de relire l'ensemble.

J'ai pu lire effectivement et retenir globalment que l'on devait amortir la PV, mais suivant les règles que l'on a établi de bonne foi (art 2) et indiqué dans les annexes,

- Donc pas spécialement durant le solde de la durée de l'amortissement de l'immeuble et pas spécialement en ayant le même taux.

- D'autre part, il faut SURTOUT (art 24) que cela reflète fidélement la valeur de l'immobilisé.... donc l'amortissement peut être minimale pour ne pas trop impacter le compte d'exploitation, pcq cette "perte" (dans mon cas) n'est pas fidèle au résultat réel de la société.

- On pourrait même modifier les règles d'amortissement (art 30).

Donc pour ma solution :

- On pourrait considérer la durée "d'utilité ou d'utilisation probable" à 50 ou 100 ans pour définir la durée d'amortissement de la plus value des immeubles et ainsi répondre "aux critères de prudence, de sincérité et de bonne foi" et pas l'amortir en 5-6 ans qui est complètement immoral pour un bâtiment.

- Mais aussi, afin d'évaluer l'immobilier pour "donner une image fidèle du patrimoine, de la situation financière ainsi que du résultat de la société" (art 24). Nous pourrions réévaluer automatiquement chaque année le patrimoine à la valeur moyenne et admise de l'évolution des prix de l'immobilier, (3 à 5% par an, voir index ABEX suivant les régions) et amortir ensuite ces PV sur sur une durée de 50 ou 100 ans qui se situe dans une perspective de continuité des activités de la société.

Cela permettrait de répondre à tous les articles du code et de donner une image fidèle aux financiers!

Qu'en pensez-vous?

A++

JDW

jdw · 2005-08-21 18:29:48

SAMARITAIN · 2005-08-22 13:09:39

Si vous vous étiez contenté de réévaluer le terrain sur lequel l'immeuble est construit, il n'y avait pas d'amortissement à comptabiliser.

BAV

jdw · 2005-08-23 22:03:38

Bonsoir,

Oui, mais réévalué de 50000 € pour 100 M2, ce n'est pas facile.

Connaissez-vous des "justes motifs" pour ne pas devoir amortir les plus value,...

Style cela ne se justifie pas dans la valeur comptable et réel de la société pcq le valeur du bâtiment ne se déprécie pas, et l'amortissement de l'achat de base permet de créer une "cagnotte" en cas de gros travaux!

A plus

JDW

SAMARITAIN · 2005-08-25 00:47:52

Dès qu'une plus-value de réévaluation est enregistrée en comptabilité sur des actifs dont l'utilisation est limitée dans le temps, selon la loi du 17/07/1975 sur la comptabilité des entreprises et ses arrêtés d'application, il y a obligation d'amortir (cfr A.R.du 30.01.2001 portant exécution du Code des Sociétés).

Les seules plus-values de réévaluation sur des actifs dont l'utilisation est limitée dans le temps et pour lesquelles il n'y a pas d'obligation d'amortir sont les plus-values actées jusqu'au 31.12.1983 ( Voir l'ancien article 34 de l'A.R. du 08/10/76 sur les comptes annuels des entreprises et l'avis de la C.N.C. n° 113/5 Bull.CNC, n° 13 paru en janvier 1984, 4-6 ). En existe-t-il encore beaucoup actuellement ?

Pour en revenir à votre problème, il est possible d'opérer une reprise d'amortissements que l'on jugerait excédentaires en actant cette reprise en compte de résultats exceptionnels.

Pour ce faire, faites estimer à sa valeur actuelle votre immeuble par un expert immobilier ou un autre professionnel compétent dans les évaluations d'immeubles en lui demandant de scinder valeur du terrain et valeur de la construction. Attention aux surprises désagréables toujours possibles !

Sur base du rapport de l'expert, l'organe de gestion peut décider cette reprise d'amortissements et la modification des règles d'évaluation, les acter dans un P.V., les mentionner dans le rapport de gestion qui est soumis à l'approbation de l'A.G. ainsi que dans les règles d'évaluation reprises à l'annexe des comptes annuels et inscrites également dans le livre d'inventaire.

N'oubliez d'extourner la plus-value figurant au passif de votre bilan et afférente à l'immobilisation pour laquelle il est procédé à une reprise d'amortissements et enfin n'oubliez pas d'examiner l'aspect fiscal de l'opération dans son ensemble.

Bien à Vous