Lumière svp immobilier

OP · 2004-08-13 00:34:12

F_Bonfond · 2004-08-13 01:40:37

Je ne vois rien qui s'oppose à l'amortissement en personne physique dans la mesure où le bien est affecté à une activité professionnelle.

Les revenus seront taxé de la même façon, celui qui a été vous prétendre que les revenus ne seraient pas taxés en personne physique n'y connait rien en fiscalité.

Il pourraitn être intéressant d'acquérir le bien en société si la banque se contente de l'hypothèque sans demander la co-débition ou la caution solidaire des associés fondateurs car votre responsabilité personnelle seraient alors limitées au capital apporté.

J'ajouterais que l'avantage de la société est de pouvoir aliéner le bien ultérieurement sans droits d'enregistrement ni frais de notaire attendu que cela se ferait par cession des parts, pas de taxation non plus de la + value sur vente.

Une étude plus détaillée nécessite comme vous l'avez compris une entrevue car des éléments confidentiels doivent être apportés, je suis disposé comme mes confères à vous recevoir pour ce faire.

OP · 2004-08-13 12:57:59

Merci de vous être penché sur mon cas. Vous pouvez me donner vos coordonnées par private message et je vais faire de même. Le projet est assez urgent et risque de se réaliser dans des délais très brefs comme il est apparemment d'usage aujourd'hui dans l'immobilier (long soupir....)

En ce qui concerne la taxation, je me suis laissé dire que le revenu tiré d'une chambre d'hôte ou d'un gîte rural était assimilé à un revenu locatif et donc simplement taxé sur base du revnu cadastral majoré de 40% si il s'agit d'un meublé.

Par définition le bien ne serait pas affecté à une activité professionnelle à proprement dit mais bien assimillé au revenu locatif tiré de la mise à disposition de sa propre habitation.

Je n'y connais pas grand chose mais j'ai eu l'occasion de consulter entre deux portes un expert fiscal qui m'a laissé comprendre les points que j'expose ici. Je sais qu'un certain flou entoure la fiscalité de ce type de revenus, c'est pourquoi je recherche une personne qualifiée avec une certaine expérience dans le domaine.

Peut-on me dire si je fais fausse piste ou non?

D'avance merci.

SUPER NANA · 2004-08-13 13:56:34

725000,00 d'investissement pour un rendement brut de 54000,00 €/an

Lorsqu'on aura décompté le précompte immobilier et les charges diverses ainsi que l'impôt engendré par ces revenus.

pensez-vous que ça vaut la peine de risquer un capital aussi important ?

Si vous empruntez rien que la moitié soit 362500,00 € vous allez devoir rembourser un minimum de 36.250,00 € par an pendant 15 ans(j'ai repris 1,5 fois le capital ce qui est raisonnable).
Donc 54000-36250 = 17750,00 en mains De cela il faut encore décompter l'impôt et le précompte immobilier.

Mon calcul est simplifié mais comment arrivez-vous à une rentabilité ???#ko#
SVP Merci.

f · 2004-08-13 15:33:34

!!! si l'activité "gîte" est une activité professionnelle, soit régulière notamment, il ne saurait être question (sauf p-ê en asbl ...) de taxation du type code 106 ... !!!

bonne réunion M. Bonfond ;-)

Sylvain · 2004-08-13 16:05:04

Ce genre de projet relève plus d'une activité professionnelle plutôt que d'une simple mise à disposition d'une partie de maison d'habitation. Attention à une requalification fiscale!!!

De plus, la rentabilité de ce projet est inexistante, en déduisant tout les frais au 17.750,00 euros de Super Nana ( qui est réaliste) il ne vous reste plus que des caillous à sucer.

Avez vous pensé à l'eau, l'éléctricité, le nettoyage, le personnel indispensable ( faut pas croire que c'est facile à faire à deux), la nouriture des hôtes, les frais d'entretiens du bâtiment, les frais lié au nettoyage des linges de lit et de salle de bain.

Je vous conseille de bien réfléchir et de peut-être demander quelques conseils au niveau de la rentabilité de votre projet.

Bonne chance tout de même

Sylvain

OP · 2004-08-13 16:51:19

winchlargo · 2004-08-13 17:53:57

C’est exact: votre banquier ou votre notaire devrait vous mettre en garde à ce sujet.

Le receveur de l'enregistrement a pour mission de vérifier la valeur vénale de l’immeuble.

Pour déterminer la valeur d’un bien le receveur se base sur la superficie du bien, son volume, le revenu cadastral, la date de la construction mais aussi et surtout, le prix de vente de bâtiments du même standing vendus récemment dans le quartier.

Si le prix convenu entre les parties est inférieur à la valeur vénale déterminée par le receveur, il y a présomption de fraude fiscale. La différence constitue une insuffisance d'estimation entraînant la perception de droits complémentaires et d'amendes dus par les deux parties.

OP · 2004-08-13 17:58:57

argh.... la mort aux bonnes affaires et la bénediction à la spéculation immobilière.. Bon je ne vais pas argumenter sur le fond ici.. mais merci pour l'information claire. Elle va me permettre de poser les bonnes questions. Merci merci

winchlargo · 2004-08-13 18:00:50

Si toutefois la différence d'évaluation avec le prix déterminé par le receveur repose sur des arguments probants, vous pouvez faire appel et contester le prix proposé par l'administration fiscale.

Par arguments probants, j'entends surtout l'estimation du bien par un expert agréé, devis de rénovation, factures pour les travaux déjà effectués.
Pour cette raison, je vous conseillerais de prendre des photos avant l'exécution de travaux urgents.

winchlargo · 2004-08-13 18:11:53

Posez la question à votre notaire, c'est lui qui est le plus apte à vous conseiller l'attitude à adopter.

Mais dans le cas, où cela arriverait ne payez pas tout de suite et faites-vous conseiller. Devant l'importance des montants en jeux le jeu en vaut la chandelle.

F_Bonfond · 2004-08-13 18:32:33

op vu l'envergure qu'aura la location, les revenus seront taxé comme revenus d'entreprises code 600 de la déclaration de revenus et non comme revenus de biens immobiliers code 106 ainsi que l'a dit f qui rejoint avec plus de détails ce que j'ai également exposé.

Pour ce qui est des droits d'enregistrement, le receveur n'admettra pas un prix transactionnel inférieur de 21% à la valeur vénale de l'immeuble, attention aux amendes et intérêts de retard.

OP · 2004-08-13 21:42:28

Donc si une société achète ce bien elle aura en actif les revenus locatifs et en passif le crédit hypothécaire, les charges, les travaux... etc. ?
Trop simpliste?

hum... vivement mercredi..

f · 2004-08-13 21:51:59

J'ajoute que, société, personne physique ou association à monter, choix est affaire de sensibilité personnelle à gérer tel ou tel dossier admin (je parle de "op" là), de rentabilité à lg terme pour un investissement de taille, de coûts de structure à mettre en place.

Et n'oublions pas, même si ce terme est inconnu de mon vocabulaire, que le gîte, la chambre d'hôte génère bcp de couleurs différentes, dont certaines très sombres et très difficiles à retracer ... ainsi, avec un bon prêt hypothécaire, de bons gros intérêts en début de prêt, de grosses assurances incendies et RC, le bénéfice pourrait être inexistant pendant les quelques premières années ... il serait alors tentant de se dire: pq créer une société si pas de bénéfice à taxer ? le tx d'impôt des sociétés est plus faible que celui des Personnes Physiques ? et alors, puisqu'il n'y a pas de base taxable.

Hé bien, si je vous lis bien, OP, vous occuperez une partie "cossue" de l'immeuble. Afin d'éviter de devoir payer votre partie privée avec du net et de payer ce coût avec du brut (ou quasi), créer une société qui mettra cette partie prv à votre disposition moyennant un ATN semble à priori intéressant, en ts les cas, à analyser.

Reste la Q de la revente du bien éventuellement un jour. La taxation de la + value inquiète évidemment. Certes, mais le gain tout au long des années d'exploitation et de vie privée ds l'immeuble comparé à la pire situation (la société vend le bien à un tiers) en cas de cession de l'immeuble devrait, dans une bonne SIMULATION avec un prof. de la compta à vos côtés, vous démontrer que le jeu de poursuivre l'analyse financière comparée vaut la peine.

Reste encore ce dernier conseil (le reste, voyez avec des pros), si vous achetez en société, n'oubliez pas vous et votre compagne/épouse p.ex. d'acheter chacun en nom propre 1% p.ex. du bien et 98% par la société. Demandez à votre Notaire si vs ne connaissez pas le système, il vous expliquera cette bénédiction légale.

Enfin, les lois changent perpétuellement ! Il faut tjrs rappeler que les montages légaux mis en place, le sont sur base des lois actuelles. Si les lois changent, tout peut tomber à terre ... mais comme qui n'avance pas recule ... bon travail !

OP · 2004-08-13 22:20:07

1./ Je suis encore novice sur ce site et toujours sidéré du temps consacré à répondre aux angoisses particulières de chacun. Merci général donc

2./ Je vois que, cher f, vous avez compris mes véritables questions. Je nous félicite. Moi d'avoir réussi à les exprimer, vous de les avoir comprises et traduites.

3./ Enfin, et ce n'est pas le moindre, merci du tacite encouragement de vos lignes. Tel projet engendre des doutes qui appellent des réponses et non une simpliste condamnation.

Il est clair que l'acquisition du bien en lui-même est déjà un objectif en soi.

Triple merci donc.

f · 2004-08-13 22:56:02

SUPER NANA · 2004-08-16 16:47:04

Op

Tu demandais ce qu'étais la requalification des revenus de location :

Si un administrateur ou associé actif d'une société loue son immeuble à sa société, si le loyer excède 5/3 du revenu cadastral revalorisé alors le surplus viendra s'ajouter à ces revenus d'administrateur ou d'associé => augmentation de l'IPP et du statut social indépendant.

F_Bonfond · 2004-08-16 17:18:05

SUPER NANA,

Tu as très bien défini le terme, mais dans le cas présent, je suis d'avis que la requalification consisterais en effet en un rejet de la taxation en revenus immobiliers (code 106 de la déclaration) des locations des chambres qui seraient requalifiés en revenus professionnels (code 600 de la déclaration) ainsi que tu l'as expliqué.

Mais, si le résultat est le même, selon moi, cette requalification ne se fait sur base de la règle des 5/3 mais sur base de la nature même de la prestation qui est selon moi une prestation hotellière (surtout au vu de l'ampleur qu'op semble vouloir donner à son affaire) et non une location privée.

Le contrôleur admettra difficilement que l'on investit 725.000€ pour quelques nuitées occasionnelles.

Je pense chers confrères et consoeurs que nous sommes unanimes quant à la façon dont ces revenus seront taxés.

SUPER NANA · 2004-08-17 11:08:10

OP · 2004-08-18 10:10:59

N'y a t'il pas moyen d'interpeller directement l'administration fiscale et de lui demander à l'avance comment serait interpréter pareille situation?

Je vous rappelle également que le bien serait attribué à l'habitation propre de l'acquéreur à proportion d'environ 50%.

Quelle est finalement la différence entre la location de gîtes et de chambres d'hôtes et un immeuble de rapport par exemple?

Admettons que l'immeuble soit constitué de kots meublés par exemple.. Est-ce qu'il serait considéré comme une activité professionnelle?

Pour info encore, le plan financier a reçu l'accord de principe des banques.;)

F_Bonfond · 2004-08-18 11:00:30

Je ne suis absolument pas d'accord avec la comparaison faite par Xavier, la location de kot n'est pas une activité répétitive, le kot est loué pour une année scolaire.

La location de chambre d'hôtes est une prestation hotellière car il y a mise à disposition régulière des chambres pour de courtes durées. Il ne s'agit pas de locations pour habitation.

Pour moi dans tous les cas taxation en revenus professionnels.

De plus et là nous nous rejoignons, il y a des prestations de nettoyage, service repas,....

SUPER NANA · 2004-08-18 11:23:24

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