#1 2009-03-19 00:08:19

flashlr

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Re : Vendre ma maison à ma société

Bonsoir,

Tout d'abord merci pour les participants aux autres discussions , à vos bons conseils,...

Dans le cadre de la recherche optimale d'une solution pour financer un investissement personnel (sur ma maison) en partie par ma société (SPRL avec ma femme), mon comptable est venu avec une solution très intéressante pour laquelle j'aimerai avoir vos avis positifs ou négatifs.

En prérequis, il faut savoir que ma société est une société de services (consultance informatique) générant beaucoup de cash et peu de frais et peu d'investissement possible==> bénéfice élevé et difficilement diminuable

L'idée de mon comptable : revendre ma maison à la société qui paiera ensuite l'entièreté des frais attenants. Pour ma part, il restera un ATN (avantage toute nature) pour mon utilisation personnelle de la  maison.
L'état fixant des forfaits
pour l'électricité , le mazout,... il ne me resterai qu'une part limitée à payer.
Cela génère pas mal de frais pour la société ( frais de la maison + emprunt à rembourser,...).

Merci d'avance.

Laurent

Jojo

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Re : Vendre ma maison à ma société

Pourquoi ne faites-vous pas confiance à votre comptable ?

Laurel

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Re : Vendre ma maison à ma société

Bonjour,

Je suis aussi intéressé par le sujet, et je dois en discuter d'ici peu en détails avec ma comptable.

Lors des premières questions, elle semblait indiquer que c'était dommage de faire passer la maison d'un patrimoine privé vers celui d'une société. En effet, outre le fait que vous ne pourrez plus déduire les intérêts de vos impôts, vous allez devoir payer les droits d'enregistrements liés à la vente de la maison. Et le jour où vous voudrez sortir votre maison de la société (fin de son activité, sortie pour un héritage), vous devrez aussi payer des frais.

Je ne sais pas (et c'est une de mes questions) s'il y a moyen de ne vendre à sa société que l'usufruit, ce qui pourrait être une situation intéressante (en effet, à la fin de l'usufruit, la maison vous appartient à nouveau totalement.

J'essayerai de vous livrer les éventuelles conclusions suite aux réponses que je recevrai.

Krull

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Re : Vendre ma maison à ma société

C'est toujours une bonne idée à condition de respecter scrupuleusement les volumes : le fisc s'est intéressé voici quelques années à quelques somptueuses villas en société dont le bureau ne dépassait guère la taille du garage... Les risques de requalification pour l'utilisation de la maison à titre privé sont certains.

Et oui pour éviter des frais, une scission en nue-propriété et usufruit est une bonne solution. L'usufruit offert à la société pour une durée limitée (par exemple 15 ans) est une charge pour la société : elle paye un droit réel d'occupation et ce droit s'éteint de lui-même au terme de la période (sans aucune formalité, donc vous récupérer la pleine propriété à terme sans frais et sans administration). Je vous conseille de faire appel à un reviseur pour évaluer la valeur de l'usufruit dans un rapport (un peu comme pour un apport en nature). Un fiscaliste n'est pas de trop non plus pour évaluer plusieurs scénarios.

Si vous optez pour placer tout le bâtiment dans l'entreprise : ok pour les frais d'entretien déductibles, ATN et  effectivement droits de mutation à payer à l'entrée (mais vous allez acheter donc de toute manière "quelqu'un" doit payer, vous ou votre société), mais attention : amortissement du bâtiment (chaque année votre bâtiment se déprécie sauf si vous actez des plus-values... taxables) et en finale, et c'est le plus lourd, taxation plein pot sur la plus-value dans le chef de la société... A nouveau, un fiscaliste pour évaluer chaque scénario n'est pas un investissement à négliger.

---

:bj: Indépendant since 1987. Toujours pas achevé par les Taxes. Créatif mais pas infaillible.

flashlr

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Re : Vendre ma maison à ma société

Bonsoir et merci pour vos réponses.

Pour entretenir la discussion...

1) je fais confiance à mon comptable mais préfère m'informer plus que pas assez et les avis critiques sont toujours bons à prendre

2) dans le cadre de l'achat de la maison par la société, il y a effectivement 23,5% de frais d'enregistrement à payer
Par contre à la revente , il semble que l'on puisse dans certain cas réduire les frais de 12,5 à 1% dans le cadre d'une SPRL

3) les avantages de cette solution sont nombreux :

   + plus de frais sur la maison pour personne physique
   + réduction de mes bénéfices se traduisant par une réduction d'impot (et de l'argent restant sur mon compte financier)
  + sessions facile de mon patrimoine ,
  + ...

mais quels sont les risques :
   - En cas de faillites , on peut saisir les biens et donc la maison. mais dans mon type de société, pas vraiment de créancier. Le seul créancier sera moi à qui la société devra encore une somme sur la maison.

  - En cas d'investissements risqués ==> on peut peut-être créer une autre SPRL qui couvre les risques encourus afin de rendre la maison "intouchable"

- Fiscalement, je n'ai plus de prêt en personne physique ==> mes taxes remontent et suis également taxés sur les ATN "dû à la mise à disposition gratuite d'un logement" à un dirigeant

4) Quid de la vente de la nue propriété ou de l'usufruit ou de l'entièreté ?

Bien à vous

Jojo

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Re : Vendre ma maison à ma société

Effectivement, c'est pour entretenir la discussion ...

Entre bruits de couloir, exactitudes pour lesquelles il FAUT être dans les conditions, contrevérités et souhaits, le cheminement peut être délicat lorsque TOUTES les cartes ne sont pas sur la table !

Je vous ai suggéré de faire confiance à votre comptable ...  Or vous justifiez le fait de ne pas lui faire entièrement confiance en cherchant sur un site ouvert à tout vent ... par la recherche d'autres pistes !
Alors, soyez plus conséquent et consultez-en un autre ou, à l'instar des médecins face à un cas difficile, demandez une expertise conjointe.

vanma

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Re : Vendre ma maison à ma société

très intéressant tout de même ces pistes évoquées.

C'est que je prévois également ce type d'opération ...

juste une question : pourqoui 23,5% de droit d'enregistrement ? Ce n'est pas 12.5 ?

Jojo

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Re : Vendre ma maison à ma société

Vous oubliez les frais d'acte et les honoraires du notaire, les droits d'hypothèque, etc.

flashlr

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Re : Vendre ma maison à ma société

Bonsoir,

Il est évident que je fais confiance à mon comptable

mais ce n'est pas à lui de remettre cela en perspective par rapport à la société, l'évolution entrevue de celle-ci, le marché,...

C'est "la" solution comptable mais est-ce la solution optimale ==> prise d'information auprès d'avocat d'affaire et du notaire.

Pour les 23.5% , je pense que c'est ce que doit payer une société en cas d'achat d'immobilier mais je dois vérifier.

Pour le "forum ouvert à tout vent" , cela va faire plaisir aux participants ;-)

Merci

vanma

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Re : Vendre ma maison à ma société