Loyer déductible si bail non enregistré ?

intercompta.be · 2004-08-20 14:45:01

Auparavant, le fisc avait pour habitude de rejeter les loyers professionnels en charges si le bail n'avait pas été enregistré. Il m'avait semblé parcourir un texte (QP ou Jur) qui ne liait pas automatiquement la chose, de sorte qu'un loyer pouvait être déduit sans que le bail ne soit enregistré. Quelqu'un peut-il m'éclairer ?
D'autre part, je souhaiterais comptabiliser un loyer avec effet rétroactif sur plusieurs mois sur base du bail. Quid si le loyer n'a pas été payé ?
Rod

Pierre · 2004-08-20 16:44:58

Je n'ai jamais eu de loyers rejetés suite au fait que le bail n'avait pas été enregistré.

Toutefois, si le client veut entreprendre des travaux dans un bâtiment qu'il loue, je lui conseil de procéder au préalable à la "régularisation" de sa situation en procédant à l'enregistrement de son bail voir même procéder à un nouveau bail si les travaux sont très importants. Parfois, je lui suggère de contacter un avocat avant de commencer les travaux (importants)

S'il s'agit d'une SPRL qui loue un bien appartenant au gérant, je propose sythématiquement la nomination d'un gérant ad hoc pour éviter les conflits d'intérêt et j'en fais état dans le PV de l'AG.

Tu as raison, il faut enregistrer les loyers non payés via un compte de régularisation de la classe 49 " Charges à imputer". Même pour les indépendants, je comptabilise les mouvements comptables comme pour une société mais je n'ai pas de client qui travaille au forfait. C'est un choix que ne suis pas tous les comptables.

Pas de doute, je comptabilise les loyers passés non enregistrés.

J'espère que j'ai pu t'éclairer

intercompta.be · 2004-08-20 17:01:38

Merci Pierre pour ton aide.
Il est vrai au départ l'enregistrement ne donne que date certaine.
Dans mon cas, il s'agit d'une sprlU. En faisant la déclaration fiscale ipp de la gérante, je constatais qu'un loyer pouvait apurer ses intérêts (en ipp - revenus immobiliers). C'était une façon de sortir de l'argent de la société. Il s'agit de l'habitation privée de la contribuable qui met à disposition de la société un bureau un garage et une cave. Je limite volontairement le loyer à la limite fiscale.
Normalement un bail doit être enregitré dans les 4 mois, sinon une amende est due avec un maximum le droit de base. Il s'agit ici d'un bail de bureau et non commercial.
Comme j'ai envie de procéder à un effet rétroactif, je ferais bien un bail sans l'enregistrer, mais j'hésite.

Jipy · 2004-08-20 18:00:35

Le bail doit être enregistré, c'est une obligation légale sur laquelle il existe la même latitude que celle de respecter les limitations de vitesse, c'est à dire aucune.
Le bail enregistré a date certaine et il présente, notamment, un avantage tant pour le propriétaire que pour le locataire.
Le propriétaire peut faire valoir son bail enregistré en justice lorsqu’il sollicite son application, par exemple, pour encaisser son loyer, refuser des travaux, ordonner des réparations, etc.
Le locataire a la sécurité, après l’enregistrement du bail, de ne pas être expulser moyennent un délai de préavis très court (souvent trois mois) par le nouveau propriétaire qui aurait acheté le bien immeuble sans que le locataire n’ait été informé.

intercompta.be · 2004-08-21 13:26:43

Jipy, je ne sais pas si tu as bien saisi mon problème.
Il s'agit d'une personne ayant une double casquette : propriétaire(ipp) et locataire(sprl et gérante). Donc tout conflit est écarté. Mon seul souci est fiscal

gorky · 2004-08-21 22:21:34

Comme fit Jipy,

Dans quel texte légal dit on qu'un bail doit être enregistré.
Si un bail commercial doit être enregistré, je devrai revoir toutes mes notions de louage d'ouvrage qu'il soit commercial ou non...

A+

Gorky

pulsar · 2004-08-22 02:29:28

Un bail doit effectivement être enregistré...même si bcp de personnes ne le font pas !

L'enregistrement d'un bail permet à celui ci d'avoir date certaine, et d'être opposable au tiers

Ainsi, un bail enregistré sera opposable au nouveau propriétaire (en cas de vente), de même un bail peut exister entre époux, et si le bail est enregistré, et qu'un loyer est versé par un des époux à l'autre, ce bail sera opposable à l'adm. des contrib. ; et les loyers versés seront déductibles à titre de charges profess...(pour autant bien entendu que le bien ainsi loué soit affecté à l'activité profess.),...

Il y a bcp d'autres cas ou le fait que le bail soit enregistré protège le locataire.

intercompta.be · 2004-08-23 10:36:44

Si existe bien l'obligation d'enregistrer un bail commercial, je ne trouve nulle part l'obligation d'enregistrer un autre type de bail (bureau) !

SUPER NANA · 2004-08-23 11:21:46

intercompta.be · 2004-08-23 11:28:00

tout à fait d'accord super nana. Mais dans le cas présent il s'agit simplement d'un petit loyer et d'un moyen de sortir de l'argent de la société. Si divorce il y a, la maison sera probablement vendue

intercompta.be · 2004-08-24 11:59:21

Personne ne m'a trouvé un texte (au point de vue fiscal) qui lie la déduction d'un loyer à l'enregistrement du bail ??
Please

pulsar · 2004-08-24 17:24:23

C'est l'article 1325 qui dit qu'un bail doit être enregistré : " le bail doit être établi en autant d'exemplaire qu'il y a de partie, plus une destinée à l'enregistrement"

Pour les droits d'enregistrement, il y a une différence entre bail privé, et bail commercial :

Bail privé : droit d'enregistrement de 25€

Bail commercial : droit d'enregistrement :

a / bail sans clause de tacite reconduction :

2/1000ème du montant suivant : Loyer annuel + frais et débours supportés par le bailleur, le tout multiplié par la durée du bail.

Exemple : bail de 9 ans, loyer = 1.000 €/mois, le locataire paie également le Pr.Immob qui est de 2.000 €/an, ainsi que des charges locatives (eaux, gaz, électricité dont les compteurs sont au nom du propriétaire) de 250 €/mois.

Les droit d'enregistrement seront de :

2/1000 x (12.000 € + 2.000 € + 3.000 €) x 9 = 306 €

b/ bail avec tacite reconduction :

Dans ce cas, le vcalcul est le même, mais on ajoute 1 an à la durée du bail.

Ex : idem ci-dessus, mais x10 au lieu de x 9, donc 340 € de droit d'enregistrement

Enfin, le bail doit être enregistré dans les 4 mois qui suivent le jour de la signature du contrat.

A défaut, en cas d'enregistrement tardif, il y aura une amnde calculée en fonction du nombre de mois de retard, avec un maximum égal à 2/5ème du montant des droit d'enregistrement.

Pour terminer, l'obligation d'enregistrement découle donc du droit civil, le non enregistrement d'un bail ne permet donc pas à l'adm. fiscale de rejeter la déduction des frais de location sous prétexte que le bail n'est pas enregistré.

Cependant, la même administration pourra toujours rejeté les frais de location si elle prouve que le bail non enregistré n'a pas été établi à la même date que la déduction demandée. (ex : loyer payé depuis janvier 2003, mais bail établi en date de juin 2003).

Il en sera de même si l'adm. ficscale peut établir qu'il y a simulation ou tentative d'éluder l'impôt.

L'enregistrement du bail permet à celui-ci d'acquérir date certaine; et devient donc opposable au tiers, en ce y compris l'adm. fiscale...

intercompta.be · 2004-08-24 17:55:39

J'aprécie énormément ta réponse Pulsar. Voilà qui a le mérite d'être clair !
Merci beaucoup

pulsar · 2004-08-24 20:41:20

Pas de prob. intercompta, c'est à ça que sert aussi ce génial site !

a +

philippe · 2004-08-24 21:05:35

pulsar · 2004-08-25 00:30:47

philippe · 2004-08-25 08:59:16

Cher Pulsar,

J'ai sans doute loupé un épisode mais j'ignore pourquoi vous vous permettez de me tutoyer et de m'agresser alors que mon post relevait de la neutralité. Nous n'avons pourtant gardé les cochons ensemble, ni visiblement étudié le droit fiscal...

Les articles du Code d'enregistrements que je cite sont toujours d'actualité.

Article 19
Doivent être enregistrés dans les délais fixés par l'article 32:
1° ....;
2° ....;
3° Les actes portant bail, sous-bail, ou cession de bail d'immeubles situés en Belgique;

Article 83
Le droit est fixé à 0,20 pour cent pour les baux, sous-baux et cessions de baux de biens immeubles. Il est toutefois fixé à 1,50 pour cent pour les baux de chasse et de pêche.

Votre théorie sur...(je vous cite)

"Enfin, je te rappelle que le code des droits d'enregistrements est un droit dérivé, qui trouve sa source et est subordonné au code civil.... "

a franchement le mérite de l'innovation mais je dois quand même vous signaler que le Code d'enregistrement est d'ordre public (pour autant que cette notion vous dise quelque chose).

Enfin, le droit fixe sur les baux "privés", comme vous dites, doit, à mon sens, être entendu comme se référant à l'article 159 du même Code qui dispose :

"Sont exemptés du droit proportionnel et soumis au droit fixe général:
....
13° Les contrats portant bail, sous bail et cession de bail d'immeubles ou parties d'immeubles affectés exclusivement au logement d'une famille ou d'une personne seule;"

J'imagine que c'est à cette exonération que vous faisiez allusion tout en étant bien incapable de l'exprimer clairement et d'en donner la base légale.

Votre dévoué,

pulsar · 2004-08-25 20:58:42

Admin · 2004-08-25 21:14:25

philippe · 2004-08-25 22:19:43

Cher Pulsar,

Mi fi, (puisque tu trouves cela plus sympa, tant mieux)

T'excite donc pas comme ça, ta diarrhée verbale nuit à la clarté des débats.

Je pense sincèrement que tu commets une erreur quant au fondement légal de l'obligation d'enregistrement. Puisque tu prends visiblement ombrage à ce que ce soit moi qui te le dise, pose donc la question à un tiers qui fait référence en la matière, tu verras, je ne me suis pas moqué de toi.

Nullement animé par quelque intention condescendante, j'inscris même à mon passif le pot que je t'offrirai volontiers si l'occasion se présente (Lors d'un séminaire, sait-on jamais), la vie est bien trop courte pour se disputer sur des bêtes questions d'orgueil.

Ton bien dévoué,

pulsar · 2004-08-25 22:48:43

ok, Philippe, restons en là sur ce sujet.

Ma source était comme je l'ai précisé le directeur du bureau d'enregistrement de Liège 1, qui m'a confirmé que la base légale concernant l'enregistrement était les art. 1325 à 1328.

Je pense pouvoir lui faire confiance.....

Et pour le pot, n'espère pas que j'oublierai !

bonne fin de soirée.

a +

#1 2004-08-20 14:45:01

Re : Loyer déductible si bail non enregistré ?

#2 2004-08-20 16:44:58

Re : Loyer déductible si bail non enregistré ?

#3 2004-08-20 17:01:38

Re : Loyer déductible si bail non enregistré ?

#4 2004-08-20 18:00:35

Re : Loyer déductible si bail non enregistré ?

#5 2004-08-21 13:26:43

Re : Loyer déductible si bail non enregistré ?

#6 2004-08-21 22:21:34

Re : Loyer déductible si bail non enregistré ?

#7 2004-08-22 02:29:28

Re : Loyer déductible si bail non enregistré ?

#8 2004-08-23 10:36:44

Re : Loyer déductible si bail non enregistré ?

#9 2004-08-23 11:21:46

Re : Loyer déductible si bail non enregistré ?

#10 2004-08-23 11:28:00

Re : Loyer déductible si bail non enregistré ?

#11 2004-08-24 11:59:21

Re : Loyer déductible si bail non enregistré ?

#12 2004-08-24 17:24:23

Re : Loyer déductible si bail non enregistré ?

#13 2004-08-24 17:55:39

Re : Loyer déductible si bail non enregistré ?

#14 2004-08-24 20:41:20

Re : Loyer déductible si bail non enregistré ?

#15 2004-08-24 21:05:35

Re : Loyer déductible si bail non enregistré ?

#16 2004-08-25 00:30:47

Re : Loyer déductible si bail non enregistré ?

#17 2004-08-25 08:59:16

Re : Loyer déductible si bail non enregistré ?

#18 2004-08-25 20:58:42

Re : Loyer déductible si bail non enregistré ?

#19 2004-08-25 21:14:25

Re : Loyer déductible si bail non enregistré ?

#20 2004-08-25 22:19:43

Re : Loyer déductible si bail non enregistré ?

#21 2004-08-25 22:48:43

Re : Loyer déductible si bail non enregistré ?

Pied de page des forums