Loyer déductible si bail non enregistré ?

intercompta.be · 2004-08-20 14:45:01

Auparavant, le fisc avait pour habitude de rejeter les loyers professionnels en charges si le bail n'avait pas été enregistré. Il m'avait semblé parcourir un texte (QP ou Jur) qui ne liait pas automatiquement la chose, de sorte qu'un loyer pouvait être déduit sans que le bail ne soit enregistré. Quelqu'un peut-il m'éclairer ?
D'autre part, je souhaiterais comptabiliser un loyer avec effet rétroactif sur plusieurs mois sur base du bail. Quid si le loyer n'a pas été payé ?
Rod

Pierre · 2004-08-20 16:44:58

Je n'ai jamais eu de loyers rejetés suite au fait que le bail n'avait pas été enregistré.

Toutefois, si le client veut entreprendre des travaux dans un bâtiment qu'il loue, je lui conseil de procéder au préalable à la "régularisation" de sa situation en procédant à l'enregistrement de son bail voir même procéder à un nouveau bail si les travaux sont très importants. Parfois, je lui suggère de contacter un avocat avant de commencer les travaux (importants)

S'il s'agit d'une SPRL qui loue un bien appartenant au gérant, je propose sythématiquement la nomination d'un gérant ad hoc pour éviter les conflits d'intérêt et j'en fais état dans le PV de l'AG.

Tu as raison, il faut enregistrer les loyers non payés via un compte de régularisation de la classe 49 " Charges à imputer". Même pour les indépendants, je comptabilise les mouvements comptables comme pour une société mais je n'ai pas de client qui travaille au forfait. C'est un choix que ne suis pas tous les comptables.

Pas de doute, je comptabilise les loyers passés non enregistrés.

J'espère que j'ai pu t'éclairer

intercompta.be · 2004-08-20 17:01:38

Merci Pierre pour ton aide.
Il est vrai au départ l'enregistrement ne donne que date certaine.
Dans mon cas, il s'agit d'une sprlU. En faisant la déclaration fiscale ipp de la gérante, je constatais qu'un loyer pouvait apurer ses intérêts (en ipp - revenus immobiliers). C'était une façon de sortir de l'argent de la société. Il s'agit de l'habitation privée de la contribuable qui met à disposition de la société un bureau un garage et une cave. Je limite volontairement le loyer à la limite fiscale.
Normalement un bail doit être enregitré dans les 4 mois, sinon une amende est due avec un maximum le droit de base. Il s'agit ici d'un bail de bureau et non commercial.
Comme j'ai envie de procéder à un effet rétroactif, je ferais bien un bail sans l'enregistrer, mais j'hésite.

Jipy · 2004-08-20 18:00:35

Le bail doit être enregistré, c'est une obligation légale sur laquelle il existe la même latitude que celle de respecter les limitations de vitesse, c'est à dire aucune.
Le bail enregistré a date certaine et il présente, notamment, un avantage tant pour le propriétaire que pour le locataire.
Le propriétaire peut faire valoir son bail enregistré en justice lorsqu’il sollicite son application, par exemple, pour encaisser son loyer, refuser des travaux, ordonner des réparations, etc.
Le locataire a la sécurité, après l’enregistrement du bail, de ne pas être expulser moyennent un délai de préavis très court (souvent trois mois) par le nouveau propriétaire qui aurait acheté le bien immeuble sans que le locataire n’ait été informé.

intercompta.be · 2004-08-21 13:26:43

Jipy, je ne sais pas si tu as bien saisi mon problème.
Il s'agit d'une personne ayant une double casquette : propriétaire(ipp) et locataire(sprl et gérante). Donc tout conflit est écarté. Mon seul souci est fiscal

gorky · 2004-08-21 22:21:34

Comme fit Jipy,

Dans quel texte légal dit on qu'un bail doit être enregistré.
Si un bail commercial doit être enregistré, je devrai revoir toutes mes notions de louage d'ouvrage qu'il soit commercial ou non...

A+

Gorky

pulsar · 2004-08-22 02:29:28

Un bail doit effectivement être enregistré...même si bcp de personnes ne le font pas !

L'enregistrement d'un bail permet à celui ci d'avoir date certaine, et d'être opposable au tiers

Ainsi, un bail enregistré sera opposable au nouveau propriétaire (en cas de vente), de même un bail peut exister entre époux, et si le bail est enregistré, et qu'un loyer est versé par un des époux à l'autre, ce bail sera opposable à l'adm. des contrib. ; et les loyers versés seront déductibles à titre de charges profess...(pour autant bien entendu que le bien ainsi loué soit affecté à l'activité profess.),...

Il y a bcp d'autres cas ou le fait que le bail soit enregistré protège le locataire.

intercompta.be · 2004-08-23 10:36:44

Si existe bien l'obligation d'enregistrer un bail commercial, je ne trouve nulle part l'obligation d'enregistrer un autre type de bail (bureau) !

SUPER NANA · 2004-08-23 11:21:46

Un bail enregistré constitue qd même une base solide en cas de problème.
On ne sait jamais ce qui peut ce passer.

Imaginez que le propriétaire (dirigeant d'entreprise) est marié sous le régime de la communauté. En cas de divorce le bail enregistré ne met pas la société en danger. Car si le conjoint veut sortir d'indivision, il sera qd même lié par un bail vis-à-vis de la société.

-Edité le: Lundi 23 août 2004 à 11:23 par SUPER NANA-

intercompta.be · 2004-08-23 11:28:00

tout à fait d'accord super nana. Mais dans le cas présent il s'agit simplement d'un petit loyer et d'un moyen de sortir de l'argent de la société. Si divorce il y a, la maison sera probablement vendue

intercompta.be · 2004-08-24 11:59:21

Personne ne m'a trouvé un texte (au point de vue fiscal) qui lie la déduction d'un loyer à l'enregistrement du bail ??
Please

pulsar · 2004-08-24 17:24:23

C'est l'article 1325 qui dit qu'un bail doit être enregistré : " le bail doit être établi en autant d'exemplaire qu'il y a de partie, plus une destinée à l'enregistrement"

Pour les droits d'enregistrement, il y a une différence entre bail privé, et bail commercial :

Bail privé : droit d'enregistrement de 25€

Bail commercial : droit d'enregistrement :

a / bail sans clause de tacite reconduction :

2/1000ème du montant suivant : Loyer annuel + frais et débours supportés par le bailleur, le tout multiplié par la durée du bail.

Exemple : bail de 9 ans, loyer = 1.000 €/mois, le locataire paie également le Pr.Immob qui est de 2.000 €/an, ainsi que des charges locatives (eaux, gaz, électricité dont les compteurs sont au nom du propriétaire) de 250 €/mois.

Les droit d'enregistrement seront de :

2/1000 x (12.000 € + 2.000 € + 3.000 €) x 9 = 306 €

b/ bail avec tacite reconduction :

Dans ce cas, le vcalcul est le même, mais on ajoute 1 an à la durée du bail.

Ex : idem ci-dessus, mais x10 au lieu de x 9, donc 340 € de droit d'enregistrement

Enfin, le bail doit être enregistré dans les 4 mois qui suivent le jour de la signature du contrat.

A défaut, en cas d'enregistrement tardif, il y aura une amnde calculée en fonction du nombre de mois de retard, avec un maximum égal à 2/5ème du montant des droit d'enregistrement.

Pour terminer, l'obligation d'enregistrement découle donc du droit civil, le non enregistrement d'un bail ne permet donc pas à l'adm. fiscale de rejeter la déduction des frais de location sous prétexte que le bail n'est pas enregistré.

Cependant, la même administration pourra toujours rejeté les frais de location si elle prouve que le bail non enregistré n'a pas été établi à la même date que la déduction demandée. (ex : loyer payé depuis janvier 2003, mais bail établi en date de juin 2003).

Il en sera de même si l'adm. ficscale peut établir qu'il y a simulation ou tentative d'éluder l'impôt.

L'enregistrement du bail permet à celui-ci d'acquérir date certaine; et devient donc opposable au tiers, en ce y compris l'adm. fiscale...

intercompta.be · 2004-08-24 17:55:39

J'aprécie énormément ta réponse Pulsar. Voilà qui a le mérite d'être clair !
Merci beaucoup

pulsar · 2004-08-24 20:41:20

Pas de prob. intercompta, c'est à ça que sert aussi ce génial site ! wink

a +

philippe · 2004-08-24 21:05:35

Cher Pulsar

Je ne voudrais pas passer pour un trouble-fête mais je crois qu'il serait très salutaire que vous jetiez un oeil au Code des droits d'enregistrement et notamment aux articles 19, 3° et 83, car contrairement à ce que vous prétendez, l'obligation d'enregistrement ne provient pas du Code civil....

De même, j'ignorais qu'il existait une différence de tarif suivant que le bail est commercial ou privé.... intéressant mais inexact.

Et pour confirmer, l'enregistrement ne fait que conférer un date certaine à un acte et....c'est tout.

Pour répondre à Intercompta:

Il est bon de relire l'article 49 du CIR,

Je cite :

"A titre de frais professionnels sont déductibles les frais que le contribuable a faits ou supportés pendant la période imposable en vue d'acquérir ou de conserver les revenus imposables et dont il justifie la réalité et le montant au moyen de documents probants ou, quand cela n'est pas possible, par tous autres moyens de preuve admis par le droit commun, sauf le serment."

L'enregitrement d'un bail pourrait donc être une preuve de l'existence d'un bail mais il est tout à fait loisible au contribuable d'administrer la preuve de celui-ci par d'autres moyens.

pulsar · 2004-08-25 00:30:47

Cher philippe,

[color=00ff00]Je te conseille :

1/ De mettre tes connaissances à jour (c'est vraiment nécessaire, vu le retard que tu as...)

2/ de bien lire les post avant de faire des commentaires....[/color]

[color=0000ff]En effet, je confirme la totalité de mon post précédent.[/color]

Frais d'enregistrement : bail privé : 25€ - Bail commercial : 0,2% du loyer payé pdt la durée du bail (loyer + frais supportés par le locataire)

En ce qui concerne le montant des frais mentionnés ci-dessus, ma source est le directeur du bureau d'enregistrement de Liège 1. Je pense donc pouvoir lui faire confiance. Si malgré cela tu doutes encore, je te conseillerai de te rendre sur le site officiel du ministère (minco.fgov.be/enterprises/vademecum). Tu pourras ainsi constater que les droits d'enregistrements diffère bien suivant qu'il s'agit d'un bail commercial ou non....

En ce qui concerne l'art. 19, 3° et 83 du code des droits d'enregistrements, ceux ci date un peu, et ont été modifié à plusieurs reprises (art. 4 de la loi du 13/08/1947, parution au MB du 17/09/1947, art. 6 de la loi du 23/12/1958, parution au MB du 07/01/1959, art. 63 de la loi du 22/12/1998, parution au MB du 15/01/1999,....)

Enfin, je te rappelle que le code des droits d'enregistrements est un droit dérivé, qui trouve sa source et est subordonné au code civil....

Comme tu n'a pas lu attentivement mon post (ce qu'a fait Intercompta)Intercompta), je me permet de réécrire ces mots :

" Le non-enregistrement du bail ne permet pas à l'adm. fiscale de rejeter la déduction des frais de location sous prétexte que le bail n'est pas enregistré "

Je précisai ensuite que l'adm. pourra toujours rejeter les frais locatifs qui aurait été déduit avant la date de conclusion du bail.

Il allait de soi (encore une fois, Intercompta...) que dans le cas d'un rejet des charges locatives antérieures au bail, le contribuable pourra contester ce rejet, en arguant du caratère profess. de ces dépenses, et en les prouvant par tous les moyens de preuve à l'exception du serment.....

je terminai en disant qu'il en serait de même si l'adm. fiscale peut établir qu'il y a simulation ou tentative d'éluder l'impôt (disposition anti-abus, je te le dis, au cas ou tu ne connais pas non plus....)

En effet, prenons exemple suivant :

a = locataire, b = propriétaire

Au 01/01/2003, A loue à B un immeuble, loyer annuel : 6.000 €

En mai 2004, A et B reçoive leur déclaration.

A prépare donc ces annexes et effectue une simulation : il constate que ces revenus net sont bien plus élevés que ce qu'il pensait. Il en parle à B, qui lui, à eu des revenus nettement inférieur à A.

A propose alors à B d'établir un nouveau bail, avec un loyer annuel de 12.000 €

A pourra ainsi déduire 6.000 € en charge supplémentaire, et B verra ses revenus augmenter de 6.000 €.

Comme A à eu des revenus très élevés, il diminue la tranche la plus taxée (mettons 50%), et B qui est chômeur, voit ses revenus augmentés et la tranche supérieure taxée à 30%

Grâce à ce système, A paiera 3.000 € d'impôts en moins, et B paiera 1.800 € d'impôts en plus.

La différence est donc de 1.200 €, que A et B se partageront (a donnera donc 2.400 € à B)

Bien entendu, il vont faire enregistré le bail en date du 30/05/2004, et établissent parrallèlement une convention dans laquelle B accepte une réduction de loyer à partir du 01/01/2004 de 6.000 €/an, et fourni à A des reçus pour les 6.000 € qui ont été soi-disant payés en plus en 2003 (6.000 € payés en liquide bien entendu)

Et bien dans ce cas, il y a de fortes chances pour que l'adm. fiscale rejette la déduction dans le chef de A des 6.000 € supplémentaires, en se basant sur le fait que le bail a été enregistré tardivement, et qu'il y a simulation....et devant un tribunal, A aura difficile d'expliquer pourquoi il payat son loyer en 2 parties, 500 €/mois par virement bancaire, et 500 €/mois en liquide...surtout qu'il n'aura pas sur ces extrait de compte des retraits mensuels de 500 €....

Je terminerai ce long post par un commentaire concernant ton post :

" l'enregistrement d'un bail pourrait donc être une preuve de l'existence d'un bail...."

A mon avis, en effet, l'enregistrement d'un bail est bien une preuve qu'il existe bien un bail....

Enfin, pour en finir vraiment, ce sont plus exactement les art. 1325 à 1328 qui parlent de l'obligation d'enregistrement des baux.

Bien à toi,

Pulsar

philippe · 2004-08-25 08:59:16

Cher Pulsar,

J'ai sans doute loupé un épisode mais j'ignore pourquoi vous vous permettez de me tutoyer et de m'agresser alors que mon post relevait de la neutralité. Nous n'avons pourtant gardé les cochons ensemble, ni visiblement étudié le droit fiscal...

Les articles du Code d'enregistrements que je cite sont toujours d'actualité.

Article 19
Doivent être enregistrés dans les délais fixés par l'article 32:
1° ....;
2° ....;
3° Les actes portant bail, sous-bail, ou cession de bail d'immeubles situés en Belgique;

Article 83
Le droit est fixé à 0,20 pour cent pour les baux, sous-baux et cessions de baux de biens immeubles. Il est toutefois fixé à 1,50 pour cent pour les baux de chasse et de pêche.

Votre théorie sur...(je vous cite)

"Enfin, je te rappelle que le code des droits d'enregistrements est un droit dérivé, qui trouve sa source et est subordonné au code civil.... "

a franchement le mérite de l'innovation mais je dois quand même vous signaler que le Code d'enregistrement est d'ordre public (pour autant que cette notion vous dise quelque chose).

Enfin, le droit fixe sur les baux "privés", comme vous dites, doit, à mon sens, être entendu comme se référant à l'article 159 du même Code qui dispose :

"Sont exemptés du droit proportionnel et soumis au droit fixe général:
....
13° Les contrats portant bail, sous bail et cession de bail d'immeubles ou parties d'immeubles affectés exclusivement au logement d'une famille ou d'une personne seule;"

J'imagine que c'est à cette exonération que vous faisiez allusion tout en étant bien incapable de l'exprimer clairement et d'en donner la base légale.

Votre dévoué,

pulsar · 2004-08-25 20:58:42

Cher MONSIEUR Philippe,

Je cite : " [color=cc3300]j'ignorais[/color] qu'il existait une différence de tarifs suivant que le bail est commercial ou privé...intéressant mais [color=cc3300]inexact[/color] "

Je vois avec plaisir que dans votre dernier post, vous avez mis vos connaissances à jour, et que vous ne contestez plus....

Le fait que le code des droits d'enregistrement est d'ordre public ne signifie en rien qu'il n'est aps subordonné au droit civil. Je vous rappelle également que le code d'enregistrement dont vous parlez abondamment n'est pas unique, puisque'il existe un code des droits d'enregistrement pour chacune des régions...ce qui ne me semble pas être le cas du code civil....

Les articles 1325 à 1328 du code civil détermine qu'il y a un droit d'enregistrement, le code des droits d'enregistrement ne fait que préciser le montant des droits dû.

Si je n'ai pas précisé la base légale de l'exonération applicable aux baux privés, c'est parceque ce n'était pas la question posée par Intercompta, et qu'il m'a semblé que le renseignement lui suffisait ainsi (ce qu'il a par ailleurs confirmé dans sa réponse...)

Je constate également que vous n'avez pas contredit mon exemple concernant l'attidude de l'adm. fiscale en cas de bail enregistré tardivement...

enfin, il est sûr que nous n'avons pas étudié le droit fiscal ensemble (mais, j'y pense, vous l'avez étudié ? j'ai comme un doute...)

Vous vous êtes senti agressé, MONSIEUR Philippe ? Je pense que cette impression que vous avez ressentie est due, non pas à l'agressivité de ma réponse, mais bien plus au fait que vous avez dû admettre que vous en connaissez pas tout, et que vous avez été pris en défaut...ce qui a dû blessé votre égo bien plus uqe le ton de mon post....

Je suis loin de connaître tout dans tout les domaines, mais moi j'ai l'intelligence de le savoir, et l'humilité de le reconnaître....

Lorsqu'une personne répond à un post, et que la réponse donnée me semble erronée, je demande une confirmation, ou je vérifie par moi-même, mais jamais je ne me permettrai d'affirmer à la fois ignorer une chose, et prétendre que ce qui est dit est inexact...(voir mots en rouge).

Cette attitude donne à penser que vous avez une très haute estime de vous même,ce qui en soi n'est pas un défaut, pour autant que votre opinion sur vous-même vous empêche de vous remettre en question....

Si vous aviez pris la peine de vérifier avant de répondre à mon post, vous auriez effectivement pu vous rendre compte que les droits d'enregistrement diffèrent suivant le type de bail....

Pour en terminer, si je me suis permis de vous tutoyer, c'est parce que je pensais avoir affaire à un collègue, et qu'il est d'usage entre confrère sur ce site de se tutoyer.

J'ignorais alors que j'avais affaire à un collègue certe (enfin, je n'en suis pas sûr...) mais qui a une estime de lui-même tellement démesurée qu'il se croit supérieur....

Bien à VOUS, MONSIEUR Philippe

Admin · 2004-08-25 21:14:25

[color=cc3300]PS : le tutoyement est conseillé sur le forum, ça le rend plus convivial !!! 8)[/color]
Bonne soirée

-Edité le: Mercredi 25 août 2004 à 21:14 par Admin-

philippe · 2004-08-25 22:19:43

Cher Pulsar,

Mi fi, (puisque tu trouves cela plus sympa, tant mieux)

T'excite donc pas comme ça, ta diarrhée verbale nuit à la clarté des débats.

Je pense sincèrement que tu commets une erreur quant au fondement légal de l'obligation d'enregistrement. Puisque tu prends visiblement ombrage à ce que ce soit moi qui te le dise, pose donc la question à un tiers qui fait référence en la matière, tu verras, je ne me suis pas moqué de toi.

Nullement animé par quelque intention condescendante, j'inscris même à mon passif le pot que je t'offrirai volontiers si l'occasion se présente (Lors d'un séminaire, sait-on jamais), la vie est bien trop courte pour se disputer sur des bêtes questions d'orgueil.

Ton bien dévoué,

pulsar · 2004-08-25 22:48:43

ok, Philippe, restons en là sur ce sujet.

Ma source était comme je l'ai précisé le directeur du bureau d'enregistrement de Liège 1, qui m'a confirmé que la base légale concernant l'enregistrement était les art. 1325 à 1328.

Je pense pouvoir lui faire confiance.....

Et pour le pot, n'espère pas que j'oublierai !

bonne fin de soirée.

a +

#1 2004-08-20 14:45:01

Re: Loyer déductible si bail non enregistré ?

#2 2004-08-20 16:44:58

Re: Loyer déductible si bail non enregistré ?

#3 2004-08-20 17:01:38

Re: Loyer déductible si bail non enregistré ?

#4 2004-08-20 18:00:35

Re: Loyer déductible si bail non enregistré ?

#5 2004-08-21 13:26:43

Re: Loyer déductible si bail non enregistré ?

#6 2004-08-21 22:21:34

Re: Loyer déductible si bail non enregistré ?

#7 2004-08-22 02:29:28

Re: Loyer déductible si bail non enregistré ?

#8 2004-08-23 10:36:44

Re: Loyer déductible si bail non enregistré ?

#9 2004-08-23 11:21:46

Re: Loyer déductible si bail non enregistré ?

#10 2004-08-23 11:28:00

Re: Loyer déductible si bail non enregistré ?

#11 2004-08-24 11:59:21

Re: Loyer déductible si bail non enregistré ?

#12 2004-08-24 17:24:23

Re: Loyer déductible si bail non enregistré ?

#13 2004-08-24 17:55:39

Re: Loyer déductible si bail non enregistré ?

#14 2004-08-24 20:41:20

Re: Loyer déductible si bail non enregistré ?

#15 2004-08-24 21:05:35

Re: Loyer déductible si bail non enregistré ?

#16 2004-08-25 00:30:47

Re: Loyer déductible si bail non enregistré ?

#17 2004-08-25 08:59:16

Re: Loyer déductible si bail non enregistré ?

#18 2004-08-25 20:58:42

Re: Loyer déductible si bail non enregistré ?

#19 2004-08-25 21:14:25

Re: Loyer déductible si bail non enregistré ?

#20 2004-08-25 22:19:43

Re: Loyer déductible si bail non enregistré ?

#21 2004-08-25 22:48:43

Re: Loyer déductible si bail non enregistré ?

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