usufruit et nu propriété

Robin · 2007-04-16 08:23:04

Bonjour à tous,

un de mes clients souhaite acheter en bâtiment en privé et ensuite céder l'usufruit de ce bâtiment à sa société dont il est gérant.

Pouvez-vous me dire si cette cession d'usufruit sera taxée à 16,5 %? Si oui à quel moment?

De plus,la société devra effectuer des travaux d'aménagements dans le bâtiment dans lequel elle détiendra le bâtiment. Peut elle effectuer ces travaux d'aménagements sans limites? Si oui, quid au nivau de la TVA Récup ou pas?

Et à la fin du droit d'usufruit,taxation ou pas?

Merci d'avance

Steph · 2007-04-16 08:57:24

Bonjour.

Il peut aussi acquérir directement la nue propiete en personne physique et l usufruit en société, ce qui évitera la taxation en IPP a 16.5% ( sauf s il cede l usufruit dans le cadre de l ert 11 du ctva ou s il detient l habitation en Pleine propriété depuis 5 ans ) ET de repayer les 12.5 % de droits d enregistrement ( ben oui, tant qu a faire !!! )

Ce qui éviterait en meme temps l'éventuel risque de requalification via l art 344.

Pas d indemnité lors de l'extinction du droit, ni, normalement, d'avantage de toute nature dans le chef du nu propriétaire, risque lorsque celui ci est un gestionnaire de la société.

Je vous renvoie aux droits et obligations d un usufruitier ( par ex sur le site de la maison du notaire ).

Les obligations dévolues a l ussufruitier sont tres larges et tres lourdes; a moins de modifier la structure du bâtiment et théoriquement les tres gros travaux ( toiture, install de chauffage ), pas de risque de voir une quelconque taxation a l issue.

Si celle ci devrait quand meme avoir lieu, elle se ferait sur la valeur venale de l amélioration du bien concerné. Imaginez la VV d une cuisine équipée au frais de la société 15 ans apres...

Si le dirigeant occupe lui meme la maison, on doit determiner la partie professionnelle et privative, celle ci va determiner non seulement l avantage locatif, mais aussi la TVA privative indeductible ( sorry Elliot ).

Si travaux immobiliers et maitre d oeuvre societe commerciale; application du regime cocontractant et facturation a 0% de TVA.

A la société de reverser dans la decla periodique la TVA a 6 ou 21% relatif a la quote part privative.

Vaste matière dans laquelle j espere avoir apporter une contribution.

Confreres, merci de corriger ou d affiner le commentaire.

Bonne journée

f · 2007-04-16 09:17:47

Bcp de choses à dire mais je laisse les autres intervenants se "défouler" ;-)

déjà ceci à réflexion groupée :

1/ aucune TVA n'est à reverser via la déclaration dans le chef de la société, même si 90% p.ex. sont mis à disposition du gérant. Hormis évidemment sur les travaux purement privatifs (MAIS pas sur la partie mise à disposition privativement ! ce n'est pas la même chose !!!), qui doivent être refacturés + TVA au dirigeant ou à l'employé.

2/ mieux vaut SANS AUCUN DOUTE démembrer dès l'acquisition, plutôt que après !

3/ aucune taxation au terme actuellement mais nul ne connaît l'avenir ! Même si les parties respectent les conséquences de leurs actes, nul ne peut prévoir si le retour de la pleine propriété dans 15, 20 ou 25 ans sera taxé à ce moment ou non.
Par contre, pour prémunir le dossier au maximum d'un retour de flamme, prévoir dans l'acte notarié d'achat quels types de travaux sont à payer par le nu-prop. et lesquels par l'usuf. ainsi que le sort de ces travaux lors de l'extinction du droit réel est la MEILLEURE solution actuellement, selon les spécialistes, unanimement.
A bon entendeur.

Steph · 2007-04-16 09:45:14

Bonjour "f",

Merci de la précision.

Peux tu encore éclairer le point 1°)

Comme des exemples sont plus parlants;

100% de l usufruit appartient a la soc, le dirigeant occupe 80% a titre privatif avec l avantage locatif ad-hoc.

Traitement tva des situations suivantes :

1°) nettoyage des vitres de la totalité du bâtiment ?
2°) travaux de peintures de la cuisine ( affect 10% pro )
3°) refection du toit ?
4°) construction d une terrase ?

Pour la 3eme remarque, elle est vraie pour toute matière fiscale.

Aux citoyens de choisir leur futur, la prochaine échéance est imminente.