Immobilier:gestion patrimoine privé?

samycap · 2005-02-26 19:03:52

Le frère d'un de mes clients possède un terrain depuis le mois d'qvril 2000.
Pour faire bref, il décide maintenant de prendre contact avec un entrepreneur pour le gros oeuvre, avec différents corps de métier et une agence immobilière, de faire construire et de revendre au fur et à mesure. Pour ce faire, il possède 500.000 € et doit emprunter plus ou moins 1.000.000 € pour le solde. Ce sera une opération unique et concernera 18 appartements et 1 magasins. Il n'a pas l'intention de faire d'autres opérations de ce genre à l'avenir.
Il voudrait que le fisc considère cette opération comme relevant de la gestion du patrimoine privé.
De plus, il a l'intention d'ici 18 à 24 mois, après les ventes, ouvrir un magasin de matériel informatiques au rez pour l'y exploiter personnellement! Actuellement, il est au chômage, dans sa 2ème année et est co-habitant.
Je suis prudente et occupée à faire des recherches dans la jurisprudence et en interrogeant l'un ou l'autre contrôleur et j'aimerais avoir l'opinion d'autres pour ce cas qui me préoccupe.
Que faire:
1/gestion patrimoine privé avec taxation plus value terrain 16,50 % (plus de 5 ans). Et la construction?
2/ taxation comme "indépendant" en personnes physiques?
3/ création d'une société?
Merci d'avance pour votre aide. smile :s :-x

Jojo · 2005-02-26 19:10:39

Si vous êtes un confrère, ce dont je ne doute pas, il est préférable de prendre contact avec un professionnel EN PRIVE.

Un tel projet et un tel investissement méritent mieux qu'une discussion ouverte dans un site aussi respectable soit-il.

Dans ce contexte aussi, une consultation payante ne représentera qu'une infime partie des frais générés par l'opération.

samycap · 2005-02-26 19:17:56

En fait, j'ai une idée précise de ce quemoi, je suggèrerais à ce client mais, il est vrai, c'est un vaste sujet et donc l'opinion de confrère peut m'éclairer.
C'est vrai que de prendre conseil auprès d'un spécialiste est loin d'être une mauvaise idée à. A creuser! :-x

samycap · 2005-03-01 08:57:01

Help!!! N'y a-t-il personne pour émettre un avis éclairé ou autre? 8| 8| 8| :bigeek: :bigeek:

Lethum · 2005-03-03 09:29:32

L'impôt sur les plus values s'applique :

1)...
2)...
3) aux immeubles bâtis sur un terrain acquis à titre onéreux ou par donation et à condition que :

a) les travaux de construction aient commencé dans un délai de cinq ans après l'acquisition du terrain à titre onéreux par le contribuable ou le donateur

ET

b) que l'ensemble ait été aliéné dans un délai de cinq ans après la date de la 1ère occupation ou location de l'immeuble.

Les délais sont calculés par rapport aux actes authentiques.

Sauf à avoir de la patience et de la trésorerie en suffisance (voir ci-dessus), vu le volume de la construction (par rapport à la valeur du terrain), vu l'absence de répétition, vu la majorité de fonds de tiers engagés, je suis de l'avis de Casta : taxation à 16,5% en revenus divers.

Jojo · 2005-03-03 09:40:46

Cette orientation n'est valable que si le contrôleur ne considère pas que l'opération EST une activité professionnelle en raison de la multiplicité des ventes (Hypothèse appartements multiples).

Lethum · 2005-03-03 10:03:41

Effectivement, Jojo, en fonction d'une hypothèse de vente étalée des appartements, il a risque de requalification en revenus professionnels (cfr Com IR 23/342 et 90/8.10).

J’ai cependant un doute si l‘hypothèse est la vente en une fois de l’entièreté de l’immeuble (une seule parcelle cadastrale)…

Jojo · 2005-03-03 10:41:01

Nous sommes bien sur la même longueur d'onde ...

Deux solutions

Plus-value ...

Revenu professionnel ...

Il est, à mon estime, impossible ET dangereux de trancher sur base, uniquement, de ce qui est présenté ici.

Il y a tellement de 'petites choses' à examiner pour que toutes les cases soient remplies ...

Lethum · 2005-03-03 12:34:26

Jojo a écrit:
Il est, à mon estime, impossible ET dangereux de trancher sur base, uniquement, de ce qui est présenté ici.
Il y a tellement de 'petites choses' à examiner pour que toutes les cases soient remplies ...

Entièrement d'accord #beer#

La suite des conclusions est du ressort d'un professionnel mandaté...

Lethum