Marchand de biens immobiliers?

DanielH · 2005-11-30 15:24:00

Dans un sujet que je ne maîtrise pas à la perfection:

Une société qui aurait pour but l'acquisition de biens immeubles dans le but de les revendre (après transformation éventuelle), la construction à l'état neuf ( sans être entrepreneur, la construction confiée à des tiers...), la mise en location de ceux-ci,... est-elle soumise:

- à une activité protégée et laquelle?

- à une agréation? (IPI ou autre?)...

Merci pour votre réponse...

DanielH · 2005-11-30 19:23:21

Merci pour la réponse. :bj:

COMPTABALOU · 2005-12-11 17:19:20

CHER DANIELH, JE NE SUIS PAS D'ACCORD

vOICI CE QUE DISENT LES DISPOSITIONS LEGALES

AGENT IMMOBILIER : PROFESSION ET TITRE

En Belgique, toute personne souhaitant acheter, vendre ou louer un bien immobilier peut le faire elle-même ou faire appel à un agent immobilier agréé IPI.

1. Avant le 6/9/1993

Avant 1993, chacun pouvait offrir ses services comme agent immobilier moyennant la mention de cette activité dans son registre du commerce. Par l'arrêté royal du 6/9/1993, pris en exécution de la loi-cadre du 1er mars 1976 et obtenu à la requête des organisations professionnelles de ce secteur (la CIB et l'UPI), il a été mis fin à cette situation. L'A.R. protégeant le titre professionnel et l'exercice de la profession d'agent immobilier définit désormais précisément les activités professionnelles protégées et les conditions à remplir pour pouvoir obtenir et porter le titre d'agent immobilier en Belgique.

Cet arrêté royal prévoyait également la création d'un Institut professionnel des agents immobiliers (IPI, installé en 1995). Cet organisme de droit public, disposant de la personnalité juridique, a pour mission de veiller au respect des conditions d'accès à la profession, de lutter contre l'exercice illégal et/ou le port illégal du titre d'agent immobilier, d'établir le règlement de stage et le code de déontologie, de sanctionner les agents immobiliers ne respectant pas la déontologie, ...

2. Qui est agent immobilier depuis le 6/9/1993 ?

L'article 3 de l'A.R. définit les activités protégées :

des activités d'intermédiaire en vue de [color=990000]la vente[/color], de l'achat, de l'échange, de la location ou de la cession de biens immobiliers, de droits immobiliers ou fonds de commerce ;
des activités d'administrateur de biens assurant :
a. soit la gestion de biens immobiliers ou de droits immobiliers ;
b. soit la fonction de syndic de biens immobiliers en copropriété.
Il est à noter qu'un agent immobilier est une personne exerçant ces activités en qualité d'indépendant, à titre principal ou accessoire.

En d'autres termes, une personne qui travaille sous contrat d'emploi pour une agence immobilière n'est pas un agent immobilier ; l'agent immobilier est toujours un indépendant (à titre principal ou accessoire).

3. N'entrent pas dans le champ d'application de l'A.R. du 6/9/93 :
les personnes qui exercent une des activités visées à l'article 3 en vertu des dispositions légales ou réglementaires ou d'usages professionnels constants pour autant qu'elles soient soumises à la discipline relevant d'une instance professionnelle reconnue ;
les personnes qui, tout en exerçant une des mêmes activités, ne font que gérer leur patrimoine familial, ou le patrimoine dont elles sont copropriétaires, ou le patrimoine de la société dont elles sont actionnaires ou associées.
Ces personnes ne sont pas autorisées à porter le titre d' « agent immobilier agréé I.P.I. » ou d' « agent immobilier stagiaire ».

AMICALEMENT

COMPTABALOU · 2005-12-11 17:23:45

Votre BUT étant de vendre les immeubles achetés : ils seront donc en classe 3 , stocks et donc relevant de l'activité d'intermédiaire/agent immobilier.

La seule exception voir ci-dessus : gestion patrimoniale (familiale). Mais là il n'est pas question de faire une activité commerciale de vente d'immeuble. Ceux-ci seront d'ailleurs comptabilisés en immobilisés classe 2.

Amicalement

COMPTABALOU · 2005-12-13 19:48:02

Il n'a pas dit qu'il les achetait pour compte propre UNIQUEMENT MAIS "dans le but de les revendre"

Il s'agit bien ici d'un commerce et donc soumis à IPI .

Je persiste à moins que votre ami se soit mal exprimé !

COMPTABALOU · 2005-12-13 19:57:37

Tout est aussi question de "dosage". Si votre ami achète un ou deux immeubles par an, les transforme et les revends, peut-on vraiment le qualifier d'intermédiaire?

COMPTABALOU · 2005-12-14 14:06:17

Est considérée comme "intermédiaire" la personne qui achète en son nom ou au nom de sa société et qui revend !!!

On arrêtera ici car il est difficile de vous faire comprendre les subtilités de cette législation

Au fait, vous qui avez tant de courage à affirmer vos positions ...

Votre PROFIL EST DROLEMENT ANONYME ... J'AIMERAIS BIEN SAVOIR QUI SE CACHE COURAGEUSEMENT DERRIERE CELUI-CI

:-D :-D :-D

COMPTABALOU · 2005-12-14 15:30:03

Quel courage de se cacher derrière un vide ! Je trouve qu' ADMIN devrait imposer au moins le nom et le prénom ainsi que la qualité sur le profil. Il est vrai que vos "débuts" sur comptable.be ont été le reflet de votre véritable personnalité !

Pour en revenir au fait : si vous achetez avec dans la tête de revendre rapidement un immeuble, vous êtes un marchand de bien d'après vous ... ok mais alors ce n'est pas de la gestion patrimoniale et vous devenez de facto un professionnel de la vente et votre acquisition peut être considérée comme provisoire et faite en qualité d'intermédiaire entre le court moment où vous achetez et revendez !

Voyez que ce n'est pas si simple !

Etant spécialisé en patrimoniale, je puis vous affirmer avoir reçu de l'IPI pour des clients ayant constitué des sociétés immobilières patrimoniales, des demandes d'information très complètes sur l'objet de la société, les associés et leur qualité ainsi que la manière de comptabiliser les immeubles acquis!

Maintenant comme vous êtes un grand ponte de l'anonymat et que votre courage ressemble à votre ramage (tiens je fais des vers sans en avoir l'air... c'était pas un corbeau?)

:-D :-D

COMPTABALOU · 2005-12-14 16:06:35

Il est toujours facile de faire n'importe quelle assertion sousle couvert très protecteur de l'Anonymat.

Après tout qu'est-ce qu'on risque? Bien plus courageux est de ne pas avoir peur de se mouiller en laissant aux internautes la possibilité de cliquer sur votre profil et de voir avec qui ils conversent. Finalement, Tax Toy c'est la moindre des politesses de se présenter et dans le présent cadre c'est aussi une question de courage!

Pourquoi je ne vous ai pas transmis les renseignements? Comment voulez-vous que je les transmette à "personne" ... 3 tiers de rien = rien !

COMPTABALOU · 2005-12-14 16:11:08

Et je me suis peut-être trompé et l'IPI en nous écrivant aussi mais finalement ce qui compte c'est l'échange des points de vue et la conclusion à en tirer.

Je n'ai JAMAIS dit que je ne me trompais pas et que j'avais la science infuse mais je n'ai JAMAIS caché mes qualités et titres pour la cause... ce qui m'a déjà causé de nombreuses explications hors du cadre de ce site et également avec mon institut. On a des co... ou on en a pas !

COMPTABALOU · 2005-12-14 16:48:17

EXACT

au Moyen Age on vous catégorifiait dans les Pleutres

lemedde · 2005-12-14 18:43:16

Effectivement, l'agrément IPI n'est exigé que lorsque l'on agit en qualité d'intermédiaire dans le cadre d'une opération de vente, ... .

Il faut donc une intervention en faveur de tiers.

Une entreprise peut donc procéder à des acquisitions immobilières dans le but de revendre des bâtiments sans être agréée par l'IPI.

D'ailleurs, de nombreuses entreprises prévoient cette activité dans leur objet social ... on ne sait jamais !

En ce qui concerne le statut de marchand de biens, il n'est pas automatique !

Il s'agit d'un statut avantageux accordé par le Ministère des Finances dans le cadre du Code des droits d'Enregistrement, pour peu que l'on en fasse la demande et que l'on respecte les conditions (demande motivée + dépôt d'une garantie + vente dans les cinq ans (je pense) + mention expresse dans les actes transmis à l'Enregistrement).

Je pense que c'est tout.

COMPTABALOU · 2005-12-14 23:44:00

lemedde a écrit:
Effectivement, l'agrément IPI n'est exigé que lorsque l'on agit en qualité d'intermédiaire dans le cadre d'une opération de vente, ... .
Il faut donc une intervention en faveur de tiers.
Une entreprise peut donc procéder à des acquisitions immobilières dans le but de revendre des bâtiments sans être agréée par l'IPI.
D'ailleurs, de nombreuses entreprises prévoient cette activité dans leur objet social ... on ne sait jamais !
En ce qui concerne le statut de marchand de biens, il n'est pas automatique !
Il s'agit d'un statut avantageux accordé par le Ministère des Finances dans le cadre du Code des droits d'Enregistrement, pour peu que l'on en fasse la demande et que l'on respecte les conditions (demande motivée + dépôt d'une garantie + vente dans les cinq ans (je pense) + mention expresse dans les actes transmis à l'Enregistrement).
Je pense que c'est tout.

Vous me confirmez bien que le statut de marchand de biens n'est pas automatique et que beaucoup d'entreprises prévoient cette activité dans leur objet social. C'est probablement de là que viennent les questions de l'IPI relatives aux activités des sociétés immobilières : beaucoup prévoient les activités dans leurs statuts (même pour compte de tiers pour éviter des frais de modifications éventuelles) MAIS PEU SOLLICITENT L'AUTORISATION DU MINISTERE DES FINANCES ...

Fiscalus · 2005-12-15 00:06:44

Je suis d'accord avec tax toy et aussi avec comptabalou. ils ont raison tous les deux: il faut avoir l'autorisation du ministère sinon l'IPI est en droit de se poser des questions sur la veritable activité de la société immobiliere.

COMPTABALOU · 2005-12-15 11:20:07

tax's.toy a écrit:
L'IPI se fout que vous bénéficiez de ce statut avantageux et par conséquent que vous ayez obtenu l'autorisation !
Je me demande même si l'IPI a le droit de questionner à ce sujet, il s'agit là de la situation fiscale du contribuable ...
Par contre, l'IPI vérifiera si l'activité exercée est bien celle de marchand de biens et non intermédiaire !
Et cela découlera simplement des opérations effectuées !

Vous êtes plein de contradiction mon cher TT mais je vois que vous finissez par rejoindre mon point de vue et celui de fiscalus.

A propos quel âge avez-vous ? (je me réfère à votre appellation "toy") :-D

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