Financement bancaire d'une nue propriété

delx01 · 2005-12-19 14:47:31

Bonjour à tous,

Après de longs mois d'absence, je m'y remet

Un client envisage d'acquérir un bâtiment sous la désormais célèbre formule de démembrement de propriété.

Tous les aspects fiscaux et juridiques connus ont été validés.

Le client met environ 15% de fonds propres dans l'opération, solde étant à financer par banque.

Un banquier me dit ce jour ceci :

Vous devez mettre plus de fonds propres car si je finance la nue propriété, la société usufruitière va devoir se porter aval pour son principal associé et on ne peux pas !!!! (pas de référence légale bien entendu) J'ai cherché sur Fiscalnet, sur Fisconet, sur google et je n'ai rien trouvé à ce sujet.

De plus, de nombreux sites (sérieux) regorgent d'exemples où la nue propriété est financée.

Quelqu'un a-t-il eu ou connait-il ce problème ?

Un grand merci par avance pour vos réponses

f · 2005-12-19 15:13:51

Mais pq diable financier la nue-propriété alors que les 15% de fonds propres la couvrent allègrement, dans le schéma "classique" de 15%-85% sur 20 ans p.ex ?

Hors ce point, je ne connais pas comme cela de réf. légales directes mais le fisc pourrait effectivement "mal interpréter" que l'usufruitière donne sa caution au nu-prop ... attention à la requalification de l'opération. Je ne jouerais pas à ce jeu-là !

f · 2005-12-19 15:48:46

excellent kissa !

exact SAUF quand la NP et l'USUF sont acquis au même moment ==> cette limite de 80% pour l'USUF n'est alors pas à respecter (ni au niveau du Code des DE d'ailleurs !)

Il faut donc voir chaque situation.

tout cela aux dernières nouvelles évidemment

f · 2005-12-19 16:40:07

Oui, et je souligne ici que c'est le code des DE qui précise cela et seulement ce code-là !

Rien ne s'oppose donc à une répartition autre en termes de pourcents que les 20-80, "recommandés" par 98% des Notaires de Belgique, se référant exclusivement au code des DE, ce qui, vu leur fonction, est logique dans un premier temps.

Leur poser la question ensuite pour une acquisition au même moment de la NP par M. X et de l'USUF par la société Y, et leur réponse réfléchie sera toute autre, car à ce moment des DE de 12,5% seront bien dus sur la totalité du prix de vente, peu importent le % de NP et d'USUF ... :-D

à bon entendeur 8)

delx01 · 2005-12-19 21:08:42

Merci Kissa
Merci f

pour vos réponses

Il est exact que l'art 47 du code des DE prévoit un max de 80% pour la valorisation de l'usufruit, l'article suivant (pas vérifié, de mémoire .... :s ) édictant que la NP équivaut à la VN moins l'US ... jusque là logique ... (tiens qqch de logique en Belgique, et çà rime en plus)

Donc je confirme la valorisation 80% pour l'US et 20% pour la NP, fonds propres 15% du total ...

En ce qui concerne ma question toutefois :

J'ai eu mon notaire habituel au téléphone qui me confirme que cette opération est interdite (caution d'un bien d'une société au profit d'une acquisition par son principal associé) sans toutefois me donner de référence légale (à suivre lors de mon rdv)

Cependant mon notaire (charmante dame au demeurant) se demande tout simplement pourquoi la banque veut comme garantie la totalité de l'immeuble alors que la NP suffirait voire rien ???? (en touchant un peu aux fonds propres on arrive à un financement de 30% du montant de l'acquisition de la NP droits compris) Enfin, çà c'est une histoire de banquier et chacun d'entre nous sait que les banquiers, ils donnent un parapluie quand il fait beau pour vous le réclamer quand il pleut !!!

On verra, je passe au plan A' voire B ou C si çà va vraiment pas

Résultat des courses :

J'ai appris qqch que j'ignorais (comme quoi on ne peut pas tout savoir) Un société ne peux donner un bien en garantie au profit d'un associé majoritaire (réf légales à suivre)

Toujours bon à savoir dans le cadre de montages US-NP sachant que le risque est tout simplement la caution solidaire et indivisible de l'associé visé.

Pour f, en ce qui concerne la requalification des loyers, l'intérêt économique et financier de la société dans ce cas d'espèce est évident au contraire (parfois, n'y voyez aucune offense) d'autres montages, donc je ne suis pas inquiet

A bientôt

f · 2005-12-19 22:22:47

Pour f, en ce qui concerne la requalification des loyers, l'intérêt économique et financier de la société dans ce cas d'espèce est évident au contraire (parfois, n'y voyez aucune offense) d'autres montages, donc je ne suis pas inquiet

Pas de souci du tout smile
Ce que je voulais dire dans mon 1er post est, notamment, que l'Admin fiscale aurait tôt fait de vouloir requalifier, si elle était mise au courant que la société cautionne l'achat de la NP (et pour autant qu'il s'agisse d'un immeuble d'habitation), en vous exposant que plutôt que de cautionner la NP acquise par le dirigeant, la société aurait pu acheter en pleine propriété ... et donc qu'il y a simulation. Mais cela n'engage que moi, comme d'hab.

COMPTABALOU · 2005-12-20 07:17:58

delx01 a écrit:
...
Résultat des courses :
J'ai appris qqch que j'ignorais (comme quoi on ne peut pas tout savoir) Un société ne peux donner un bien en garantie au profit d'un associé majoritaire (réf légales à suivre)
Toujours bon à savoir dans le cadre de montages US-NP sachant que le risque est tout simplement la caution solidaire et indivisible de l'associé visé.
...

Personnellement, j'aimerais en savoir un peu plus...

S'il y avait des confrères mieux informés sur le cas exposé ?

:-x