Requalification des loyers

Nanoux · 2006-03-17 09:47:03

Que pensez-vous de la proposition suivante d'un conseiller en gestion de patrimoine (qui se mettent à faire de la fiscalité)

Mr et Mme X sont cohabitants légaux (cas identique si mariés) et propriétaires à raison 50/50 de leur habitation.

Leur habitation se répartit comme suit : 1/3 privé, 1/3 cabinet prof de Mme et 1/3 cabinet prof de Mr.
Ils sont chacun en société.

Le conseil est le suivant :

Le loyer de chaque société est versé pour moitié à chacun.
Permet de doubler les loyers puisqu'on échappe à la requalification, Mr n'étant pas dirigeant de première catégorie dans la société de Mme et inversément.

Je trouve cela plutôt risqué. :s

Qu'en pensez-vous ???

Nanoux · 2006-03-19 22:34:57

Heu pas d'avis ??? :s

michaeld · 2006-03-20 00:10:35

Nanoux a écrit:
Que pensez-vous de la proposition suivante d'un conseiller en gestion de patrimoine (qui se mettent à faire de la fiscalité)

Si un conseiller en gestion de patrimoine ne s'occupait du point de vue fiscal relatif à ses conseils, ce serait triste.
Même les bénévoles de la Croix Rouge donnent des conseils fiscaux : 'mieux vaut faire un don de 30€ qu'un don de €29).

Revenons à votre problème.
D'après moi, à première vue, cela me paraît faisable.
Je dis bien 'à première vue'.

MD

Nanoux · 2006-03-20 18:35:46

Oui bien sûr, mais de là à vouloir imposer leurs conseils aux clients et nous remplacer, je ne suis plus trop d'accord 8|

Cette pratique est faisable certes, mais n'y-a-t-il pas un risque fiscal ??? L'administration ne pourrait-elle pas considérer cela comme une simulation en vue justement d'éviter la requalification ????

Je le précise, il s'agit d'un beau petit dossier, sans problème et les clients ne sont pas du genre "osons tant que ça passe"

f · 2006-03-20 20:07:03

Je vois un risque IMPORTANT de requalification si les bureaux de chacun ne sont pas TRES précisément (dé)limités dans l'espace de l'immeuble.

Par exemple, un seul WC professionnel pour les 2 activités ... comment est-il splitté au niveau répartition (heures, jours, semaines ... ?).

Franchement, le montage évoqué est fort tentant mais à moins d'avoir, par exemple, une kiné et un médecin, la 1ère n'exerçant qu'en journée et le second qu'en soirée, l'une le samedi, l'autre le dimanche, tout cela sans exception, à moins d'avoir ce genre de cas-là donc, je ne me risquerais pas au calcul en 1/2 au niveau de la requalification.

Et si en plus les clients sont du genre "frileux" ou hyper prudents, ce serait un mauvais service que de leur faire appliquer ce genre de conseil.

Enfin, au niveau conseil par des "conseillers en gestion de patrimoine", je pense qu'ici, ce conseiller sort de sa fonction, de son mandat. Il peut donner une piste mais qui doit être validé, soit par le service fiscal de la banque, soit par un professionnel consulté par ses clients en direct.
Etant donné que les conseilleurs ne sont souvent pas les payeurs et que, de plus en plus, les services de gestion patrimoniale des grandes banques perdent leurs clients qui s'encourent vers des sociétés plus petites (genre courtiers/agents), ces services commencent à s'accrocher à n'importe quelle petite branche qui reste sur l'arbre et c'est très très très dangereux.
Comme quand un courtier en assurance, et il y en a de très très bons aussi, fait mal le calcul de la règle des 80% ... qui paye les pots cassés finalement ... ?

Prudence, prudence mais en étant proactif et à l'affût de toutes bonifications fiscales :-D

Si un conseiller en gestion de patrimoine ne s'occupait du point de vue fiscal relatif à ses conseils, ce serait triste.

Je pense qu'ici, il ne s'agit pas d'un point de vue fiscal relatif à SES conseils mais plutôt un conseil fiscal qui n'est pas de son ressort.

Enfin et toute proportion gardée, il est logique finalement que chaque société paye la moitié du loyer à chaque co-propriétaire, même s'ils sont mariés ou cohabitants légaux d'ailleurs ... et qu'ils font "comptes à part" par exemple; de là à aller jouer la non-requalification pour moitié ...

compta4671 · 2006-03-20 22:44:50

Pour moi il n'y a pas de problème s'ils ne sont pas tous les 2 dirigeant des 2 sociétés (je suppose que ce n'est pas le cas).

Il faut déclaré à chacun la partie qui lui incombe (50 %) et donc les loyers à 50% pour chaque.

Par contre il y aura qd mm une requalification : il faut tenir compte du % détenu par chacun et donc diviser par 2

Ex : si RC global = 2000, le RC de la partie prof de Mr = 2000/3/2 = 333,33 qui sert de base pour le calcul de la requlification. Idem pour l'épouse sur sa partie.

Nanou a dis : "Le loyer de chaque société est versé pour moitié à chacun.
Permet de doubler les loyers puisqu'on échappe à la requalification, Mr n'étant pas dirigeant de première catégorie dans la société de Mme et inversément"

Dans ce cas, on ne double pas les loyers.
Il y a 2 locataires (les 2 sociétés) donc 2 loyers mais le plafond pour la requalification est à juger suivant le lien propriétaire-locataire. :noel:

Nanoux · 2006-03-22 17:56:49

Pas d'accord :

Déclaration de Mr (et idem chez Mme)

RC 2000/3/2 = 333.33
Requalification : 333.33*5/3*3.49=1.938,87 €
Maximum à ne pas dépasser pour Mr ==> loyer possible de :
1.938,87 € X2 puisqu'une moitié appartient à Mme, qui n'étant pas dirigeante de première catégorie, ne subit pas la requalification.

Je campe sur mes positions et ne conseille pas ce montage à mes clients. J'ai donc la :mj: du conseiller en gestion patrimoniale.

Pour moi il y a un risque fiscal évident. Mes clients ne sont pas tentés de le faire, j'ai donc répondu en ce sens au conseiller.

f · 2006-03-22 18:33:43

D'accord avec Nanoux pour le calcul de la requalif (si > 3877,77 par an de loyer perçu pour l'un)

Pour le reste, le risque étant une notion subjective ...

compta4671 · 2006-03-22 23:09:15

Nanoux a écrit:
Pas d'accord :
Déclaration de Mr (et idem chez Mme)
RC 2000/3/2 = 333.33
Requalification : 333.33*5/3*3.49=1.938,87 €
Maximum à ne pas dépasser pour Mr ==> loyer possible de :
1.938,87 € X2 puisqu'une moitié appartient à Mme, qui n'étant pas dirigeante de première catégorie, ne subit pas la requalification.
Je campe sur mes positions et ne conseille pas ce montage à mes clients. J'ai donc la :mj: du conseiller en gestion patrimoniale.
Pour moi il y a un risque fiscal évident. Mes clients ne sont pas tentés de le faire, j'ai donc répondu en ce sens au conseiller.

D'accord avec votre calcul mais pour chacun des loyers des 2 sociétés.
Je ne vois toujours pas de problème à ce "montage".
Vous poseriez-vous la même question s'il y avait 1 loyer d'une société où juste 1 des époux serait gérant et la quote-part professionnelle serait de 2/3?
Dans le calcul présent, le résultat du maximum à ne pas dépasser serait de 2000* 2/3 / 2 = 666.66 pour Mr (si gérant) er donc un loyer max de 3.977.74 € (soit 2 * 1.938,87) --> résultat idem. et loyer non requlifié chez Mme (puisque non gérante).

8|

Nanoux · 2006-03-23 14:09:58

Effectivement mon calcul ne changerait pas, mais dans ce cas on parlerait d'un seul cabinet professionnel.

Ici nous parlons bien deux cabinets "séparés" mais comme soulevé plus haut dans ce post, pas de séparation bien nette des deux parties professionnelles, utilisation des communs,....

Nous sommes les conseillers pas les payeurs, j'estime que si mes clients ne souhaitent pas prendre le risque, il ne faut pas les y contraindre.