#1 2007-02-22 18:42:49

guinness

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Re: charges reelles + loyer

bonjour,
j'ai actuellement un loyer de 425 eur charges comprises forfaitairement dans ce montant (je sais que ce n'est pas legal)
ce bail n'est pas signé, j'imagine donc que mon proprietaire ne l'a pas renseigné. Il m'avait demandé si je l'utiliserais a des fins professionnelles, j'ai repondu non.

aujourd'hui je me pose la question de savoir s'il serait interressant de renseigner des charges reelles et non plus forfaitaires.
NB: je ramene du travail chez moi le soir et y travaille 2h par jour en moyenne sur mon ordi

je pensais donc renseigner :
mes kms domicile lieu de travail 0.15 eur du km? (je dois soustraire mon abonnement social?)
le loyer (la part des m² ou je travaille x la part de mon temps de travail ou j'y travaille) - mais pas de bail signé... soit : 425 eur x 12 mois x 7 m²/35m² x 50%
le mobilier (amorti en 10 ans x la part de mon temps de travail x la part du mobilier pour le travail) - mais je nai plus la facture d'origine (achat en 2002) soit : 2000 eur / 10 x 50% x 50%
mes frais informatiques 80%
ordinateur (amorti en 3 ans x 80%)
adsl x 80%
mon gsm et communications x 30%
cotisation syndicle 100% de la part non remboursée
assurance incendie comme pour le loyer

y-a-t-il d'autres frais habituels que je serais en droit de reclamer en partie?

est ce que cela vous semble juste? ces pourcentages, je peux les decider en bon pere de famille?

concernant le loyer, si je le mentionne dans mes charges reelles, est ce que mon proprietaire va avoir des suites pour se faire taxer dessus? (j'imagine que c'est la raison de sa question avant mon enmenagement : l'utiliserez vous a des fins professionnelles?)

les 6 francs au km ou 0.15 ur du km ca fat 7 ans que ca n'a pas augmenté ? est ce normal? ne pourrais je pas faire les frais reels de la voiture x la part des km professionnels? meme en tant qu'employé....

ce serait vraiment sympa  :-D de me renseigner car je parcoure beaucoup sur internet sans vraiment avoir trouve de reponse sure.

merciiiiiiii

guinness

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Re: charges reelles + loyer

je viens de calculer, ca me ferait 4400 eur de charges reelles pour 2500 de charges forfaitaires, ca vaudrait le coup si c'etait juste. un gain de 1050 eur d'impots.

je me rejouis de lire vos avis.

prcfbe

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Re: charges reelles + loyer

Attention : ce n'est pas pcq le bail écrit n'est pas signé qu'il n'existe pas...

Par ailleurs, il faut y vérifier l'affectation des lieux concédée par le bail.

S'il s'agit d'un bail à résidence principale, ou s'il exclut toute activité professionnelle dans les lieux loués, cela va vous coûter cher en procès et remboursement du surplus d'impôt sur la totalité du loyer, ce dernier n'étant pas ventilé en unité monétaire par hypothèse.

Le propriétaire en effet, outre la résiliation du bail à vos torts et griefs, pourra demander une indemnité égale à cet impôt supplémentaire (+ intérêts moratoires, costauds compte tenu des retards judiciaires) !

Il existe une tendance jurisprudentielle accordant en outre le remboursement des frais d'avocats de la partie lésée...

Je reviens sur ce post en précisant que s'il n'est pas signé (ce que je n'avais pas bien lu au départ) votre bail tombe sous le coup du droit commun des baux.

Si le bailleur connait, malgré votre affirmation primitive, l'affectation professionnelle, et que vous pouvez en apporter la preuve, plus rien ne vous retient de déclarer les locaux comme professionnels.

Mais, étant un  bail ordinaire, donc saus protection aucune, votre congé sera donné dès réception de l'AER par le bailleur sur lequel bail découvrira, après avis de rectification..., -sa taxation du loyer total comme étant professionnel...

Sauf modification légale qui me serait passée inaperçue, en ce cas les délais de préavis sont... réglé par canton judiciaire, selon ce que l'on appelle la coutume[1]. Seul le greffier de la justice de paix du canton pourra vous informer.

Mon avis: demandez l'autorisation préalable de l'affectation d'une quotité [color=CC0000] du loyer[/color].

Et signez ce bail tous les deux !! (+ enregistrement).

Précision supplémentaire : si les locaux professionnels sont, à la connaissance sans rétiscence du bailleur, accessibles au public, un tel bail tombe sous la protection des baux commerciaux...

Cette présision, comme je l'aime, est pour être complet et aussi répondre indirectement à des questions que d'autres lecteurs pourraient éventuellement se poser.

Mais en votre cas, s'agissant manifestement de travail salarié, la problématique du bail commercial n'est cité que pour mémoire.

__________
[1] La coutume et les usages étant en effet une des sources du droit, à défaut de droit écrit.

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guinness

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Re: charges reelles + loyer

Merci beaucoup de votre aide ! :bj:

Le bail mentionne que "le preneur déclare louer le bien à usage d'habitation privée, le bein loué ne pourra en aucun cas tomber sous l'application de la loi sur les baux commerciaux"

Cela signifie que je ne peux pas mentionner le loyer dans mes charges réelles? Je répète que je ne suis qu'employé, et bosse un peu le soir sur mon ordi pour le compte de mon employeur. Je ne suis en aucun cas indépendant qui acceuille des clients chez moi.

Le cas de mon bailleur actuellement (il me loue une partie de sa maison):
L’immeuble constitue la maison d’habitation du contribuable -> revenu imposable : Le revenu cadastral indexé
Donc dans le cas ou je mentionne 5% de mon loyer en charges professionnelles, meme si je ne suis qu'employé, son cas passerait à :
L’immeuble est donné en location à une personne physique qui l’affecte à l’exercice de son activité professionnelle -> revenu imposable : Le loyer, net de 40% de charges forfaitaires ????

*********
Sinon, en ce qui concerne mes pourcentages de frais professionnels, cela vous semble correct?

"je pensais donc renseigner :
mes kms domicile lieu de travail 0.15 eur du km? (je dois soustraire mon abonnement social?)
le loyer (la part des m² ou je travaille x la part de mon temps de travail ou j'y travaille) - mais pas de bail signé... soit : 425 eur x 12 mois x 7 m²/35m² x 50%
le mobilier (amorti en 10 ans x la part de mon temps de travail x la part du mobilier pour le travail) - mais je nai plus la facture d'origine (achat en 2002) soit : 2000 eur / 10 x 50% x 50%
mes frais informatiques 80%
ordinateur (amorti en 3 ans x 80%)
adsl x 80%
mon gsm et communications x 30%
cotisation syndicle 100% de la part non remboursée
assurance incendie comme pour le loyer"

"les 6 francs au km ou 0.15 eur du km ca fait 7 ans que ca n'a pas augmenté ? est ce normal? ne pourrais je pas faire les frais reels de la voiture x la part des km professionnels? meme en tant qu'employé.... "

car si j'enlève la part des loyers de mes charges réelles, avec le mobilier, l'informatique, le gsm, les deplacements domicile lieu de travail, j'en ai quand-meme pour 3900 eur pour 2500 seulement de charges forfaitaires.

merci beaucoup  :bj:

prcfbe

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Re: charges reelles + loyer

Réponse à la première question :

Je répète que l'usage d'une partie des locaux sans bail écrit ventilant expressément le [color=CC0000]loyer[/color] (exprimé en unité monétaire) conduira à la taxation [color=CC0000]de la totalité du loyer [/color] au titre de loyer professionnel à charge du bailleur.

Relire dans mon post précédent les conclusions à en tirer, d’autant que le bail n’est pas signé [1].

Je ne peux que répéter de suggérer au bailleur de signer le bail en y précisant que nonobstant que le preneur déclare louer le bien à usage d'habitation privée, X € du loyer pourront être affectés  à son activité salariée, tout en s'y engageant à prendre à sa charge le surcoût de l’impôt dû par le propriétaire.

Je vois l’affaire assez mal engagée car il faudrait pour bien faire que le bailleur vous donne communication de ses notes d’impôts… pour vous permettre de (faire) faire les calculs.

En principe c’est au bailleur à justifier au moyen de pièces probantes les charges locatives non forfaitaires.

Cette charge sera évidemment déductible des revenus de l’année de son paiement.

Une autre solution plus propre est d’estimer une fois pour toute cette charge forfaitairement, «ex aequo et bono».

Attention ; je ne suis pas sûr que le Receveur de l’enregistrement considèrera ce bail comme étant à usage d'habitation privée… D’où, non gratuité de l’enregistrement.

En outre, il existe une jurisprudence minoritaire déclarant que le seul fait de déduire ne fut-ce qu’une charge, locative ou non, suffit à rendre le bail « professionnel »[1].

Et donc : comme déjà dit plus haut : taxation de la totalité du loyer à titre de loyer professionnel… !

Attention ! Même problème pour les personnes qui louent un bien à proximité du lieu de travail en  déduisant quoique ce soit comme étant professionnel (loyer, frais, amortissements,…)

La réponse à la deuxième question se trouve donc en quelque sorte dans la réponse à la première.

_________
[1] «Le juge accorde donc aux propriétaires le droit de réclamer à la locataire le remboursement de toutes les charges qui proviennent de l’utilisation et de la jouissance du bien loué et condamne la locataire à rembourser les suppléments d’impôts qu’elle a engendrés.  A noter que généralement la jurisprudence existante sur ce sujet ne condamne pas les locataires au remboursement du supplément d’impôt supporté par les propriétaires, mais au paiement de dommages et intérêts.»
Caroline Noiret – Senior Tax Adviser – PricewaterhouseCoopers
L'Hebdo du 20 novembre 2004 (lien pour abonnés).

[2] Lire l'L'Hebdo du 3 mai 2003 de Fiscalnet. (lien pour abonnés).

Cet éditorial soulève la question du... plan PC, de ses diverses suites fiscales à envisager et... des conséquences pour le bailleur !

« - et enfin, la cerise sur le gâteau : quid si le travailleur utilise le matériel dans un immeuble qu'il prend en location ? Le bailleur, qui n'est au courant de rien, risque-t-il de voir requalifier ses revenus immobiliers ?

Bref, un imbroglio total et des taxations bien désagréables en perspective ? » (Emile Masset, Rédacteur en Chef).

BAV

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