revente bâtiment

ludo. · 2005-01-16 16:06:52

voilà, je suis confronté à un problème ...

Je voudrais révover un bâtiment pour le revendre. mais afin d'éviter de passer par les banques, il m'est nécessaire de trouver des liquidités en finançant les travaux via la revente de ce qui aura été rénové.

cependant, la plus value réalisée sur le patrimoine privée étant fortement taxée, est-il possible de passer par une société que j'aurais acquis ou créée pour réaliser les travaux pour que finalement ce bien retombe sur mon patriomoine privé?

COMPTABALOU · 2005-01-16 18:40:12

ludo. · 2005-01-16 19:41:29

on veut acheter un bâtiment à rénover afin d'y aménager des appartements.
l'objectif étant de profiter à la fois des loyers de l'immeuble tout en pouvant mettre en fond propre celui-ci. pour ce faire, il est donc nécessaire que celui-ci ne soit pas financé par un crédit.

le plus simple étant l'acquisition en temps que personne physique. cependant, vu la taxation élevée sur la plus value, je me demandais s'il n'y avait pas des moyens plus intéressants.

est-ce que l'acquisition en tant que société est une meilleure solution? le problème à ce moment est de savoir comment profiter à titre privé de cet achat en société? parce que si on ne peut en bénéficier que sous forme de salaire, ça finirait par me coûter plus cher...

je ne maîtrise par le jargon comptable... donc excusez moi si ça paraît confus

COMPTABALOU · 2005-01-16 19:52:49

Je pense qu'une acquisition en société n'est pas une mauvaise chose en soi mais les loyers qui seront perçus sur les appartements seront taxés à l'impôt des sociétés - à l'IPP cela aurait été plus intéressant (fiscalement parlant).

Si vous êtes en société, cette dernière peut fort bien vous laisser 1 appartement à titre de logement ... mais attention c'est 1 avantage en nature qui sera taxé dans votre chef et des cotisations sociales seront dues.

Amicalement

christophe · 2005-01-16 19:57:16

Ludo,

Je souhaite tordre le coup à une idée préconcue dont vous êtes également victime : la taxation des plus-value immobilière en personne physique n'a rien d'abusif. C'est même plus intéressant que pour une société avec les complications en moins de la gestion d'une entreprise et la sempiternelle question de la sortie des revenus vers le patrimoine privé.

Je refais donc un petit topo de la taxation pour une personne physique :

- méthode de calcul de la plus value : prix de revente - prix d'achat augmenté des frais réel d'amélioration de l'immeuble (travaux) et des frais d'acte. Ou forfait : prix de revente - prix d'achat augmenté de 25 % + 5 % par année de détention.

Pour les immeubles bâtis : plus value taxable pendant 5 ans après la date d'acquisition au taux de 16,5 % si l'opération s'effectue dans le cadre de la gestion en bon père de famille d'un patrimoine privé. Sinon, spéculation (rediviser un immeuble en appartements fait partie de la spéculation) et donc taux de 33 %. Après 5 ans, 0 %.

Pour les immeubles non-bâtis, 33 % sur la plus value pendant les 5 premières années puis 16,5 % jusqu'à la 8 ième. Ensuite, 0 %

Donc, bien plus intéressant que la société taxable à 33,99 % et dont le dividende sera taxé à 15 ou 25 %.

Attention : si les opérations sont trop fréquentes, risque de requalification en revenu professionnel et donc super taxation (taux marginal la plupart du tps). A négocier avec son contrôleur avant les opérations.

Je ne peux donc que conseiller, dans le cadre de votre demande, l'acquisition à titre de personne physique.

christophe · 2005-01-16 19:59:53

J'ajoute que les loyers sur les appartements ne seront taxés que sur base du RC et non sur base des loyers réels : très intéressant.

Si c'est une société qui loue, vous devrez vous baser sur les loyers réels. Si vous ne souhaitez pas endetter la société, alors vous n'aurez même pas de possibilité de réduire votre base imposable par des charges : vraiment pas intéressant.

ludo. · 2005-01-16 20:52:39

Effectivement, expliqué comme ça.

Et quant est-ce que la taxe sur la plue value est-elle perçue?

christophe · 2005-01-16 22:18:24

Je n'ai jamais eu le cas mais je sais que mon notaire calcule toujours quand je revends. Mais, comme les cases ad-hoc sont prévues dans la déclaration IPP, j'imagine que ça doit être payé au moment où on reçoit l'avertissement extrait de rôle de l'année de la revente.

Qqun peut confirmer ?

Tofqe · 2005-01-17 10:53:32

Et au niveau des travaux de l’immeuble, n’y aurait pas moyen de récupérer la TVA sur ces mêmes travaux si les achats étaient effectués en société ?

Il faut bien entendu que la société soit assujettie …

Qu’en pensez-vous ???

COMPTABALOU · 2005-01-17 11:30:57

Cher Tofqe,

Je dis oui mais il y a des conditions précises voir et lire l'article 44 du code TVA

(bon courage)

Amicalement :bj:

Tofqe · 2005-01-17 11:57:05

Il n'est pas triste l'art 44 !!!!!!!!!

Cela reste possible même si le Chiffre d’affaire n’est pas soumis à la TVA ???

ludo. · 2005-01-17 18:49:52

Et dans l'hypothèse où je réalise les travaux par ma société de construction qui se sera rendu propriétaire du bâtiment, que devient t-il de ces rentrées si celles-ci sont utilisées pour un investissement dans une autre société?

puisque dans le cas qui me concerne, je recherche des fonds propres, est-ce que ces rentrées sont soumises à impôts, taxes, plus value, etc, si le montant investit est égal au rentrées perçues de ce bâtiment ?

jdw · 2005-01-17 19:10:29

ludo. · 2005-01-17 19:34:36

Donc une société est également taxée sur la plus value, ceci en plus de l'impôt sur son bénéfice?
c'est embêtant ça ...

concernant l'investissement dans une autre société, est-ce que le montant investit est déductible? la meilleure solution ne serait-elle pas qu'elle devienne actionnaire?

ludo. · 2005-01-18 19:58:41

merci pour ces renseignements...

dès que j'aurais besoin d'un comptable, je laisserai un message ici.

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