Bien immobilier donné en location à une société

jami-r · 2005-10-12 23:18:37

Bonjour à tous,

J'étais quasi certain de moi, cependant un inspecteur des impots, mon prof à la CBC, m'a démontré que cette opération n'est plus valable actuellement! :-x
Je m'explique: lorsque une pers phys A louait un bien immobilier à une société, il sufisait de passer par une pers phys 1/3 B qui obtenait la possibilité de sous louer pour voir le A être taxé sur le RC indexé et majoré et non sur les loyers et avantages locatifs perçus - frais forfaitaires.
Le B quant à lui était imposé sur la différence entre loyer payé et loyer perçu, imposé comme revenu divers.
Actuellement le 344§1 du CIR permet à l'adm de contrer ce petit montage.
CEPENDANT J AI EU LA CONFIRMATION DE CE MEME INSPECTEUR QU IL Y A UNE POSSIBILITE...MAIS IL S EST ARRETE LA, AVEC UN GROS SOURIRE MESQUIN... :s
Mes chers futurs confrères, auriez vous une idée, voir la solution?

Merci d'avance et bien à vous.

pulsar · 2005-10-13 02:38:47

Bsr,

perso, je ne vois pas pourquoi cette opération ne serait plus valable...pour autant que l'on respecte certaines règles !

A est proprio

B est le locataire "professionnel"

Si A loue à B, A sera taxé sur les loyers perçus (enfin, 60% des loyers perçus, il y aura 40% d'abatement forfaitaire)

Par contre, Si A loue à C (qui n'est pas un locataire "privé", soit ni indépendant, ni profess. libérale, ni société), et que C sous-loue le même bien à A, alors :

A sera taxé sur base du RC indexé x 1,4

C sera taxé de la façon suivante : 15% de (loyer annuel perçu de B - loyer annuel payé à A)

Pour que cela fonctionne, i faut :

- Que A n'ait pas de lien direct ou indirect avec B (pas de la même famille, même par alliance, ex beau-frère... )

- Que B n'ait pas de lien direct ou indirect avec C...(idem que entre A et B, + pas de part de la société de C, ni bien entendu d'autres lien avec la société de C...)

- Que A n'ait pas de lien direct ou indirect avec C (idem qu'entre B et C...)

De plus, il faut :

- Un bail enregistré entre A et B. Bail qui prévoit que la sous-location est possible, moyennant accord de A. Que ce bail autorise la sous-location pour autant que le bail de sous-location n'ait pas une durée supérieure au bail principal

- Un bail enregistré entre B et C, bails de sous location, qui mentionnera évidement le loyer pour la ous-location, ainsi que la durée. Le bail de sous location ne devant pas se terminer à une date postérieure au bail principal.

Enfin, il faut bien entendu éviter de faire signer le bail principal et le bail de sous-location le même jour...et idem pour l'enregistrement...

Et bien entendu, la date du bail de sous location ne doit pas précéder celle du bail principal...

Si tout ça est respecté, l'adm. aura bcp de mal à démontrer qu'il s'agit d'une simulation....

Rem : comme indiqué ci-avant, B n'est pas imposé sur le "bénéfice" réalisé en revenus divers, mais doit verser un Pr.mob. libératoire de 15% sur ce "bénéfice".

Jojo · 2005-10-13 03:16:52

Si vous êtes un bon élève, votre professeur vous expliquera le fond de sa pensée nonobstant le rappel du système par Pulsar .

Il n'en reste pas moins vrai que, sauf rares cas, cette triangulation sent la combine.

Neron · 2005-10-13 10:07:57

Il existe un moyen d'éviter la requalification sur base de l'article 344, § 1 CIR (qui applique dans ce cas la 'step by step doctrine' ) :

Prévoir un step up sur la sous-location!

Dans ce cas, il n'est plus possible de requalifier.

Il est clair que le step up ne doit pas être de 1 EUR... Dans ce cas, l'administration démontrera facilement que la valeur de location et celle de sous-location sont identiques...

pulsar · 2005-10-13 15:09:21

Bj

je voulais effectivement parler de simulation !

Pour le este, ça prouve que ce genre de disposition demande une certaine intelligence dans la mise en oeuvre....

pulsar · 2005-10-13 16:29:42

Juste ! c'est pas moi qui ai parlé de requalification mais néron ! :bj:

jami-r · 2005-10-13 23:54:20

pulsar · 2005-10-14 12:48:59

en calir, il ne faut pas que le loyer de la location et de la sous-location soient les mêmes, ni pour bien faire que la différence soit trop minime.

Si vous avez une différence importante entre les 2 montants, il sera + difficile pour le contrôleur de prouver la simulation...

jami-r · 2005-10-15 10:44:52

Merci...

Neron · 2005-10-18 15:26:36

L'application d'un step up permettrait également de déjouer la théorie de la simulation.

En autres, je préconiserais également:

- la conclusion de la sous-location à une date postérieure au contrat de bail initial;

- prévoir le terme de la sous-location avant le terme du bail initial.

SAMARITAIN · 2005-10-18 17:10:48

Excellente suggestion de NERON

:bj:

BAV

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