#1 2008-07-06 11:24:54

vanma

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Re : construire pour revendre - base imposable ?

Bonjour,

Je vais, en personne physique, réaliser une opération immobilière.

En clair, je vais acheter un terrain et financer via un crédit pont, la construction d'une maison que je revendrai une fois terminée.  Je précise que je construirai moi même cette  habitation.

Jusque là, rien de très complexe, mais se pose alors la question de la taxation de la plus value réalisée au terme de l'opération.

Comme sera déterminée la base imposable ?

Autre cas de figure :

Imaginons que je conserve cette maison 5 années, la plus value alors réalisée à la revente sera bien non imposable ?

Derniere question :

En supposant que je construise 1 maison par an durant 5 années at que je conserve à chaque fois ces maisons 5 années avant de les revendre, l'Administration va-t-elle accepté que ces 5 ventes soit nettes d'impôts ?

Merci d'avance pour vos éclairage.

PS : détail peut-être important.
- je suis entrepreneur (gérant de ma société)
- je continuerai à travailler en plus de réaliser ces constructions.

Jojo

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Re : construire pour revendre - base imposable ?

Première remarque de fond

Je considère que vous serez une souris pour le chat ...

Cela étant,

Plus-value = Prix de vente MOINS (Prix achat + accroissement forfaitaire)

Je souligne que je doute fort que la taxation "en privé" passe dans VOTRE cas compte tenu du CONTEXTE.
Si vous attendez cinq ans, date pour date, vous avez toutes les chances de passer au travers.

Une opération par an sera du nanan pour le fisc ! Vous serez, avec certitude, considéré comme un professionnel.

vanma

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Re : construire pour revendre - base imposable ?

Merci.

Je pense aussi que le faire en PP est un probleme, mais ma banque me suit en tant que PP et pas au niveau de ma société.

Changer de banque peut-être ???

Ceci dit, juste un détail :

Quand vous écrivez plus value = prix de vente - prix d'achat.

dans mon car prix d'achat = terrain+valeur des matériaux mis en oeuvre ?

merci

Jojo

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Re : construire pour revendre - base imposable ?

et main-d'oeuvre ...

Autre problème ... autre bagarre ...

vanma

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Re : construire pour revendre - base imposable ?

main d'oeuvre ?

Dans mon esprit, ma main d'oeuvre n'entre pas dans mon coût de revient.   En quelque sorte, c'est elle ma plus value.

Voilà comment je verrai les choses :

  prix de revente
- prix d'achat et frais terrain
- prix d'achat des matériaux

= Plus value

En aucun cas, je ne veux déduire de la base imposable la main d'oeuvre.   je ne me paye pas quand je vais sur mon chantier.   Je travaile seul, donc rien à déduire de ce coté là.
Si je me fais aider pour l'une ou l'autre tâche, j'ai une facture qui rentre dans la liste des factures d'achat. 

Je pense que sur cette base de calcul, l'Administration ne devrait pas tiquer.  Que faire de plus pour ne pas attirer leur foudre.   Une fois encore, je précsie ce que j'ai déjà écrit par ailleurs, je ne veux rien éluder, juste payer ce qui est normal et rien de plus.

serge2667

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Re : construire pour revendre - base imposable ?

Vu le contexte, le "bénéfice" de cette opération sera très certainement requalifiée en revenu professionnel (avec valorisation de la main d'oeuvre). En voulant considérer cette opération en "gestion de patrimoine privé", vous allez droit dans le mur... A vous de voir!   :nonnon:

Serge.

kissa

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Re : construire pour revendre - base imposable ?

Sans oublier la TVA  :hem:

vanma

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Re : construire pour revendre - base imposable ?

Si je répete l'opération, c'est sur que cela sera considéré comme des revenus professionnels.

Si je ne fais qu'une seule fois l'opération, ma manière de calculé la PV est-elle correcte ?   Comment serait-elle taxée ? 33 % ?

Pour ce qui est de la tva, je devrais prendre un N° d'assujetti occasionnel et revendre sous régime tva.  Je suppose que dès lors la tva sur les matériaux achetés sera déductible de la tva à verser au Trésor ?

Merci encore pour votre aide.

Je suis gradué en compta-fisca, mais j'avoue que tout ceci est très loin pour moi.

Jojo

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Re : construire pour revendre - base imposable ?

En quitte (33) ou double (50 + AVA) !

Mais bon sang, avec le bénéfice que vous espérez, payez-vous une consultation !

vanma

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Re : construire pour revendre - base imposable ?

Restons ZEN !

Une consultation, je vais en payer une.

Seulement dans votre profession comme dans toutes les autres, il y du bon et du moins bon (et je sais très bien de quoi je parle, ...)

Donc je m'informe ...

C'est aussi ça un forum ...

serge2667

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Re : construire pour revendre - base imposable ?

En relisant vos différents posts, je doute fort que votre intention est de faire une seule fois l'opération.

De toute façon, vous êtes actif dans le secteur de la construction et vous aurez du mal à convaincre votre contrôleur quant à la qualification de l'opération en "gestion de patrimoine privé".

Serge.

vanma

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Re : construire pour revendre - base imposable ?

Je sais que cela va être du sport.

Un peu discriminatoire cette position qui consiste faire d'office du professionnel du batiment qui désire investir dans l'immobilier un "mauvais spéculateur qu'il faut taxer le plus possible"

Que penser de ces madataires locaux qui ont acheter pour une bouchée de pain des terre agricole devenue peu après des terres à batir ...

En Belgique, on dégoute les gens de travailler ...

Je m'écarte du sujet, ...

Jojo

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Re : construire pour revendre - base imposable ?

Des noms ! Des noms !

Seule façon de se défouler en face de la rage taxatoire à deux vitesses ...

michaeld

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Re : construire pour revendre - base imposable ?

Le but est évidemment de faire une + value.

J'ai un client qui a lancé 2 projets de construction de villa.
Malheureusement, il n'a pas su vendre la seconde au prix qu'il espérait.
D'où une - value.

Pour info, il a créé plusieurs sociétés.
Une qui finance, une qui construit et une qui vend.
Il a confié chaque dossier à un comptable différent donc, difficile à savoir si, en final, c'est lucratif ou non.

Je m'écarte aussi du sujet.

Jojo veut des noms ?
Je pense que cela existe dans 90% des communes.
Il suffit de constater qu'après une élection où la majorité change, le directeur du CPAS est remplacé par le frère du bourgmestre, la soeur devient directrice du Home pour personnes agées, etc ...

MD

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Quand on pose une question, on a l'air bête une fois.  Si on ne pose pas la question, on reste bête toute sa vie.