expropriation forcée

larson · 2004-09-29 12:29:21

Bonjour à tous,

Je fais appel avotre expérience en la matière....

Voila un commercant en personne physique se fait exproprié pour grande transformation. #bud#

La commercant en question arrive a trouver une solution avec son avocat et l'avocat du propriétaire sur la somme à payer pour dédomagement.

Le commercant sur le montant total arrive a faire passer en dédomagement moral 15% mais pour le reste il va devoir le déclarer comme revenu prof exceptionel #ko#

la question, est-il possible d'étaler ce dédomagement forcé sur plusieur année... car le montant assé conséquant..???

d'avance merci pour vos suggestions#boing#

larson · 2004-09-29 12:49:02

après quelque recherche

j'ai trouver un texte sur le site de kluwer:

Pour pouvoir parler de revenus provenant de biens mobiliers qui sont utilisés pour l'exercice de l'activité professionnelle, il doit être question d'un ensemble d'opérations suffisamment fréquentes et liées entre elles pour constituer une occupation continue et habituelle qui excède la gestion normale du patrimoine privé, ce qui donne un caractère professionnel à cette activité.

En l'espèce, l'Administration ne fournit pas de preuves directes et suffisantes que des actes ont été régulièrement posés dans la réalité par le contribuable dans le cadre de son activité permanente.

Les revenus provenant de la location que le demandeur recevait de la société de son fils ont été imposés à tort par l'Administration comme des revenus professionnels.

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Y a t'il pas une autre solution pour détourner cet obstacle...??? #ko#

larson · 2004-09-29 12:51:04

:|oups désolé je me suis trompé en faisant un copi coller:s

après quelque recherche

j'ai trouver un texte sur le site de kluwer:
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Arrêt de la Cour d'appel de Liège dd. 09.05.2003

FJF 2004/71

Plus-values forcées - Résiliation anticipée d'un bail commercial - Indemnité perçue par le locataire

Ne constitue pas une plus-value réalisée à l'occasion d'un événement analogue à un sinistre, une expropriation ou une réquisition en propriété, la plus-value obtenue en raison et à l'occasion de la résiliation anticipée d'un bail commercial par le propriétaire de l'immeuble, dès lors que le montant de l'indemnité a été négocié à l'amiable avec le propriétaire et que le locataire, qui a bénéficié d'un préavis d'un an, s'est établi à proximité de l'ancien emplacement commercial.

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Y a t'il pas une autre solution pour détourner cet obstacle...??? #ko#

larson · 2004-09-29 14:35:52

#boing# svp

SD · 2004-09-29 14:39:19

Une solution pour contournée cela, je n'en voit pas du tout peut être d'autres confrères vont nous les données, je suis curieux d'en savoir plus.

Attendons voir.:)

-Edité le: Jeudi 30 septembre 2004 à 09:39 par SD-

larson · 2004-09-30 15:07:43

Je vois que ma question n'est pas évidente du tout....???

Donc je vais parler tout haut, et lancer des propositions...

Ok mon futur client ( si vous m'aider #boing##boing#; les jaloux n'ont qu'à ce retenir #ko#) a donc recu le pactol de sa vie pour expropriation.

Le Stuut c'est qu'il ne veut pas se faire imposer :@, donc but du jeu : trouver un stratagème pour lui éviter cela...

Solution proposée

1/ Comme je l'ai dit plus haut, étalement de la plus value pour vente forcée : non! ( voir plus haut pour explication)

2/ se mettre en société ????

3/ trouver une astuce pour lui mettre otant de charge que sa plus value ... :s

larson · 2004-10-04 13:12:15

HELP #boing#HELP QUELQu un pourrait il m'aider je rame !!!#ko# yikes :o

SUPER NANA · 2004-10-04 15:08:52

Si j'ai bien compris, ton futur client était locataire. (Puisque tu dis qu'il a trouvé un accord avec l'avocat du propriétaire) ?

Est-ce bien cela ??#ko#

larson · 2004-10-04 15:48:22

OUI CORRECT

IL EST BIEN LOCATAIRE #bud#

larson · 2004-10-04 15:48:23

OUI CORRECT

IL EST BIEN LOCATAIRE #bud#

SUPER NANA · 2004-10-05 14:20:01

Peut-être cela pourrait-il t'aider #ko#

[color=660000]Touvé sur le site fisconet[/color]

ARRET B 96/12
Arrêt de la Cour d'appel de Bruxelles dd. 20.09.1996

FJF 97/44

Le Courrier Fiscal 96/523

PLUS-VALUE. - PLUS-VALUE FORCEE. - EXONERATION. - REMPLOI. - IMMEUBLE DONNE
LOCATION. - INDEMNITE EXPROPRIATION.

L'article 35 ancien de l'ancien CIR (immunisation des plus-values forcées sous condition de remploi) avait pour but d'éviter que le contribuable, qui subit un événement indépendant de sa volonté entraînant le paiement d'une indemnité, ne voie celle-ci amputée suite à une charge fiscale qui l'empêcherait de reconstituer son patrimoine.

La plus-value forcée est celle qui résulte d'un événement que le contribuable n'a pu ni empêcher ni prévenir. Il n'est pas exigé que le contribuable n'ait pu d'aucune manière prévoir cet événement.

La société dont le contrat de bail commercial, conclu avec l'ancien propriétaire de l'immeuble, est résilié de manière anticipée par l'acquéreur du bien, et qui recueille une indemnité, réalise une plus-value forcée.

L'insertion dans le bail de la clause donnant le droit à l'acquéreur de mettre fin au contrat, ne prouve pas que la société devait nécessairement prévoir la réalisation du risque que cette clause visait, ni a fortiori qu'elle avait la possibilité de prévenir ou d'empêcher la réalisation de ce risque.

La situation de la société n'est en réalité pas différente de celle du commerçant qui est contraint à l'abandon de son commerce suite à une expropriation.

TEXTE INTEGRAL

SIXIEME CHAMBRE PRESIDENT : K. Van Herck CONSEILLERS : A. de Poortere, J. Vlogaert AVOCATS : Me Gazagnes-Theunis loco Me L. Vanheeswijck, Me M. Bourmanne PARTIES : S., SPRL, contre l'Etat belge
Vu le recours fiscal, déposé, en même temps que sa dénonciation à l'Administration, au greffe de la cour le 24 avril 1992, dirigé contre la décision directoriale rendue le 6 avril 1992, notifiée au contribuable par lettre recommandée déposée à la poste le même jour, rejetant la réclamation contre la cotisation à l'impôt des sociétés enrôlée sous l'article 1841078 de l'exercice 1989, pour un montant de 1 789 658 F;

Le recours fiscal est recevable.

La procédure de taxation suivie est celle prévue à l'article 256 du CIR/64.

* * *

Les faits à l'origine du litige soumis à la cour ne font pas l'objet de contestations entre parties.

Le 2 mai 1985, la requérante conclut un contrat de bail commercial de 9 ans avec l'ASBL Maison S., portant sur un immeuble sis rue I. pour y exploiter un snack-restaurant.

Le 21 avril 1987, cet immeuble est vendu à la S.A. H.

Le 16 juin 1987, celle-ci fait notifier, par exploit d'huissier, la résiliation anticipée du bail commercial sur base de l'article 2 d) du contrat de bail, qui stipule: "En cas d'aliénation du bien loué, l'acquéreur pourra mettre fin au présent bail moyennant préavis d'un an donné au preneur dans les 3 mois de l'acquisition, dans les cas prévus aux 1°, 2°, 3° et 4° de l'article 16 de la loi sur les baux commerciaux".

La S.A. H. a l'intention de démolir l'immeuble pour reconstruire un nouveau complexe immobilier.

Le préavis donné à la requérante pour quitter les lieux est d'un an.

En outre, la requérante conclut le 28 avril 1988 avec la S.A. H. une convention aux termes de laquelle, après avoir exposé que la requérante a effectué dans les lieux loués d'importants travaux d'aménagement, que le fonds de commerce s'est considérablement développé et que la clientèle s'est accrue de manière constante, la S.A. H. s'engage à verser à la requérante une indemnité forfaitaire et globale de 3 800 000 F.

Par lettre du 27 septembre 1988, le conseil de la requérante soumet la question de la qualification de l'indemnité obtenue à l'Administration centrale des contributions directes, en insistant sur le caractère urgent de la demande.

A défaut de réponse, le conseil de la SPRL s'adresse au contrôleur local de Bruxelles Sociétés 8.

Ce dernier répond par courrier du 16 novembre 1988 que "l'indemnité pour rupture de bail en question devait aboutir au calcul d'une plus-value forcée visée à l'article 105 du CIR/64".

Le 25 ao–t 1989, soit 11 mois après l'introduction de la demande, l'Administration centrale des contributions directes répond, sans motivation, que l'indemnité versée ne peut être considérée comme une plus- value visée par l'article 35 du CIR/64.

Le 18 février 1991, une notification d'imposition d'office est adressée à la requérante, qui comprend le montant de l'indemnité perçue parmi les réserves taxables.

La réclamation introduite par le conseil du requérant le 3 juin 1991 est rejetée par décision directoriale du 6 avril 1992.

* * *

Le litige concerne à titre principal l'interprétation à donner à l'article 35 du CIR, qui stipule ce qui suit: "Sont également immunisées les plus-values résultant d'indemnités perçues du chef de sinistres, expropriations, réquisitions en propriété et autres événements analogues, qui ont atteint des éléments d'actif corporels ou incorporels autres que des matières premières, produits ou marchandises. Cette immunité n'est maintenue que si le contribuable établit qu'une somme égale au montant de l'indemnité a été employée dans l'exploitation de son entreprise, en éléments corporels ou incorporels, autres que matières premières, produits ou marchandises, dans un délai expirant trois ans après la fin de la période imposable au cours de laquelle l'indemnité a été perçue".

L'exposé des motifs de la loi du 8 mars 1951 concernant cette disposition énonce que: "les plus-values réalisées ensuite de l'indemnisation d'un sinistre, d'une expropriation, d'une réquisition en propriété ou d'autres événements analogues sont indépendantes de la volonté du bénéficiaire de l'indemnité. Un événement qu'il n'a pu ni empêcher ni prévenir et qu'il n'a pu que subir ne peut entraîner pour le contribuable une charge fiscale qui le privera de moyens de reconstruction de son patrimoine dans l'état antérieur au sinistre, à l'expropriation ou à la réquisition" (Doc. Ch. des Représ., session extr. 1950, p. 215).

L'Administration soutient sur base des travaux préparatoires que le "sinistre" ou "l'événement analogue" visé à l'article 35 doit présenter les 2 caractéristiques suivantes:

- il doit être indépendant de la volonté du bénéficiaire de la plus-value, - il doit présenter un caractère imprévisible ou irrésistible.

L'Administration estime que la résiliation du bail par l'acquéreur du bien loué ne répond pas à ces conditions, dès lors qu'il s'agit d'un aléa que la requérante a pu prévoir et a effectivement prévu lors de la conclusion du bail et auquel elle a librement consenti.

* * *

Il résulte des travaux préparatoires que la "ratio legis" de la disposition litigieuse est d'éviter que le contribuable, qui subit un événement indépendant de sa volonté entraînant le paiement d'une indemnité, ne voie celle-ci amputée suite à une charge fiscale qui l'empêcherait de reconstituer son patrimoine.

L'immunité n'est d'ailleurs accordée qu'à la condition que le contribuable réinvestisse une somme équivalente à l'indemnité perçue dans son exploitation commerciale.

Il n'est pas contesté que cette dernière condition est remplie en l'espèce par la requérante pour l'exercice d'imposition litigieux.

Compte tenu de cette "ratio legis", la requérante soutient à juste titre que la distinction essentielle à opérer en la matière est celle entre les plus-values volontaires et les plus-values forcées. La plus-value forcée, immunisable, résulte d'un événement que le contribuable n'a pu, selon les termes visés aux travaux préparatoires, "ni empêcher, ni prévenir".

En ajoutant qu'il doit s'agir d'un événement que le contribuable n'a d'aucune manière pu prévoir, l'Administration ajoute à la disposition litigieuse et au texte des travaux préparatoires une condition qui ne s'y trouve pas.

Il est abusif de soutenir que la plus-value subie par la requérante serait volontaire au motif que la requérante a prévu dans le contrat de bail commercial le liant à l'ASBL S. l'hypothèse de la résiliation du bail suite à l'acquisition de l'immeuble par un tiers. Il s'agit en l'espèce d'une clause usuelle dans tout contrat de bail commercial, conforme à l'article 12 de la loi sur les baux commerciaux.

L'insertion de cette clause ne prouve pas que la requérante devait nécessairement prévoir la réalisation effective du risque qu'elle visait - et ce en l'espèce, endéans les 2 ans de l'installation de la requérante - ni a fortiori qu'elle avait la possibilité de prévenir ou d'empêcher la réalisation de ce risque.

Il convient d'observer que dans certains cas, la réalisation du risque que constitue une expropriation est plus "prévisible" que l'hypothèse de l'aliénation du bien loué à un tiers, ne serait-ce que parce que les projets de l'autorité publique connaissent une certaine publicité avant d'être mis à exécution.

En l'espèce, l'on ne voit pas en quoi la situation de la requérante, contrainte d'abandonner son commerce suite à la vente de l'immeuble loué à un tiers, est différente de celle du commerçant qui se verrait contraint au même abandon suite à une expropriation.

La vente de l'immeuble loué à un tiers, événement survenu indépendamment de toute intervention de la requérante, et qu'elle n'a pu éviter, doit en l'occurrence être considérée comme un "sinistre" ou un "événement analogue", au sens de la disposition de l'article 35 du CIR/64.

La requérante soutient d'ailleurs à bon droit que l'emploi des termes "autres événements analogues" par la disposition précitée indique qu'elle ne se prête pas à une interprétation restrictive.

Compte tenu de ce qui précède, il n'y a pas lieu de répondre à l'argumentation développée à titre subsidiaire par la requérante concernant la violation par l'Administration fiscale et du principe de bonne Administration.

Le recours est fondé.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant contradictoirement;

Vu l'article 24bis de la loi du 15 juin 1935 sur l'emploi des langues en matière judiciaire;

Entendu en audience publique Madame le Conseiller A. de Poortere en son rapport;

Déclare le recours recevable et fondé;

Ordonne le dégrèvement des cotisations litigieuses;

Ordonne le remboursement de l'impôt ind–ment perçu, majoré des intérêts conformément à l'article 418 du CIR/92;

Condamne d'Etat belge aux dépens, taxés comme en matière pénale à 1 258 F.

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-Edité le: Mardi 5 octobre 2004 à 14:22 par SUPER NANA-

larson · 2004-10-06 10:46:20

#boing##boing##boing##boing#

Merci beaucoup de ton aide SUPER NANA, j'ai réunion avec le futur client ( qui a déja un comptable ) Samedi.

J'avais pourtant chercher sur le site mais peut etre pas aussi loin que toi

Mais ce qui me chifone c'est que j'ai lu sur le meme site un jugement contraire au tien mais la différence c'est que c'est un accords à l'amiable et qu'il s'est installé proche à son encien magasin ( donc il y avait peut etre pas de perte de clientelle??)

Enfin soit je soumettrais les deux jugement à la personne et à lui de prendre le risque. Je te dirais quoi dans les prochains jours

SUPER NANA · 2004-10-06 12:00:42

Merci de me tenir au courant du suivi de l'histoire.

larson · 2004-10-08 14:29:13

RAXAT MERCI POUR TON INTERVENTION #boing##bisoo#

Avant tout laisse moi te dire que je sais très bien que ce n'est pas si simple que ca. Et pour trouver une solution, je suis occupé à me bruler les méninges.

Non pas pour un hypotétique futur client comme certain pourrait le pencer. Je trouve que c'est un bon exercice et qu'il y a matière a en débatre.

Enfin soit, pour ton info;
*-la personne en question, exerce en personne physique , et a pour but de créer une société.

*- il a déja signé un bail com. en Personne phys. ( suposons que ce n'est pas près de son premier emplacement)

Si je devais faire un choix sur les propositions que tu viens d'énoncer, je penche plus pour

*- de la perte de la disposition de locaux aménagés par le locataires (autres immobilisations corporelles).
*- de la perte de bénéfices pendant la période de déménagements.
*- frais de déménagements, etc... ( une provision pourrait même être pensable non?? pour équilibrer les comptes)

Bien à vous #bud#

SUPER NANA · 2004-10-08 14:36:09

Dans le cas cité par RAXAT, pour ma part en personne physique je préfère opter pour la taxation à 16,50% que pour la taxation étalée (car celle-ci se fait au taux marginal).

larson · 2004-10-08 14:51:25

#boing##boing#

Effectivement Super NANA je suis d'acords avec toi que ce serait plus simple de prendre les 16.5%.

Mais comme tu sais je préfaire prévoire toutes les éventualités .... et laissez le choix au client qui lui prendra le risque et non moi.

Noublions pas que nous sommes des conseillés#calin##ko#

#1 2004-09-29 12:29:21

Re: expropriation forcée

#2 2004-09-29 12:49:02

Re: expropriation forcée

#3 2004-09-29 12:51:04

Re: expropriation forcée

#4 2004-09-29 14:35:52

Re: expropriation forcée

#5 2004-09-29 14:39:19

Re: expropriation forcée

#6 2004-09-30 15:07:43

Re: expropriation forcée

#7 2004-10-04 13:12:15

Re: expropriation forcée

#8 2004-10-04 15:08:52

Re: expropriation forcée

#9 2004-10-04 15:48:22

Re: expropriation forcée

#10 2004-10-04 15:48:23

Re: expropriation forcée

#11 2004-10-05 14:20:01

Re: expropriation forcée

#12 2004-10-06 10:46:20

Re: expropriation forcée

#13 2004-10-06 12:00:42

Re: expropriation forcée

#14 2004-10-08 14:29:13

Re: expropriation forcée

#15 2004-10-08 14:36:09

Re: expropriation forcée

#16 2004-10-08 14:51:25

Re: expropriation forcée

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