Locataire professionnel..

Lethum · 2005-07-18 12:00:55

Sans bail enregistré, je crains fort que votre cause soit difficilement défendable :

L'affectation totale d'un bien immobilier sis en Belgique à l'exercice de l'activité professionnelle du locataire personne physique entraîne toujours l'application de la règle énoncée au 7/19 (imposition sur le montant net du loyer et des avantages locatifs, qui ne peut être inférieur au RC indexé des biens immobiliers non bâtis ou au RC indexé majoré de 40 % des biens immobiliers bâtis).

Par contre, lorsque le locataire personne physique n'affecte que partiellement le bien immobilier loué à l'exercice de son activité professionnelle, une distinction doit être faite entre les deux éventualités ci-après.

Première éventualité : il n'existe pas de bail enregistré ou si un tel bail existe, il ne précise pas la partie professionnelle et la partie privée du loyer et des avantages locatifs.

Dans ce cas, c'est la règle énoncée au 7/19 qui s'applique (imposition sur le montant net du loyer et des avantages locatifs, qui ne peut être inférieur au RC indexé des biens immobiliers non bâtis ou au RC indexé majoré de 40 % des biens immobiliers bâtis).

En cette matière, il a été jugé que:

· conformément à l'art. 7, § 1er, 2°, b, CIR (actuellement art. 7,§ 1er, 2°, c, CIR 92) il n'est fait aucune distinction entre les parties privées et professionnelles utilisées lorsque le contrat de location n'est pas enregistré. Le revenu net est alors fixé au RC augmenté de la partie du montant net du loyer et des avantages locatifs qui dépasse le RC. Conformément à l'art. 7, § 4, CIR (actuellement art. 8, CIR 92),le revenu net des immeubles donnés en location, qui sont affectés en partie à des fins professionnelles et en partie à d'autres fins, est déterminé et taxé séparément pour chaque partie, lorsque le contrat de location a été soumis à la formalité de l'enregistrement. Lorsqu'il n'existe pas de contrat de location enregistré ou lorsque dans le contrat de location enregistré, aucune distinction n'est faite entre la partie privée et la partie professionnelle, la règle générale est d'application et le loyer net total est imposable (Gand, 26.5.1992, H. Paulus, Bull. 741, p. 1930);

· lorsqu'une personne physique déduit à titre de frais professionnels une partie du loyer d'un bien immobilier sis en Belgique et qu'il n'y a aucun contrat de bail enregistré dans lequel le loyer et les avantages locatifs afférents à la partie professionnelle et à la partie privée sont fixés séparément, le revenu net de ce bien immobilier est le revenu cadastral, augmenté de la partie du montant net du loyer et des avantages locatifs qui dépasse le revenu cadastral. Le fait qu'il a été convenu entre le propriétaire et le locataire que l'immeuble était donné en location à usage d'habitation et que le locataire devait soumettre le contrat de bail à la formalité de l'enregistrement, permet peut-être au propriétaire d'avoir recours contre le locataire, mais ne porte aucun préjudice sur le plan fiscal au principe mentionné ci-dessus (Anvers, 1.3.1993, R. Jorissen, Bull. 744, p. 2864). Dans le même sens : Anvers, 4.11.1993, J. Van Kets, non publié et Anvers, 24.10.1996, A. Meersman, non publié;

· lorsqu'un immeuble est donné en location à un avocat, qui en utilise une partie à des fins professionnelles, fût-ce à l'insu du propriétaire, ce dernier est taxable sur le loyer net, non sur le seul revenu cadastral. A défaut de signature préalable d'un avenant, il n'y a pas lieu de procéder à une ventilation entre parties privée et professionnelle (Bruxelles, 24.9.1993, Nokin, Journal des Tribunaux, 1995, p. 153).

Deuxième éventualité : il existe un bail enregistré qui fixe séparément la partie professionnelle et la partie privée du loyer et des avantages locatifs.

Dans ce cas, le revenu imposable est déterminé séparément pour chacune de ces deux parties.

Le revenu de la partie privée est égal au RC indexé pour les biens immobiliers non bâtis ou au RC indexé et majoré de 40 % [La majoration de 40 % est applicable à partir de l'ex. d'imp. 1998. Pour les ex. d'imp. 1995 à 1997, cette majoration s'élevait à 25 %.] comme prévu au 7/9.1 pour les biens immobiliers bâtis, proportionnellement afférent à cette partie [La proportion existant entre la partie privée et la partie professionnelle du RC est normalement la même que celle qui existe entre la partie privée et la partie professionnelle du loyer. En cas de doute sérieux, une autre proportion pourra être retenue soit avec l'accord du contribuable, soit après avis du fonctionnaire compétent du Cadastre (voir circ. 29.6.1977, n° Ci.RH.222/290.395)].

Le revenu de la partie professionnelle est égal à la quotité du montant net du loyer et des avantages locatifs afférents à la partie professionnelle étant entendu que lorsque cette quotité du montant net est inférieure ou égale au RC indexé pour les biens immobiliers non bâtis ou au RC indexé majoré de 40 % [La majoration de 40 % est applicable à partir de l'ex. d'imp. 1998. Aucune majoration n'était antérieurement applicable.] pour les biens immobiliers bâtis, proportionnellement afférent à la partie professionnelle, c'est la quotité professionnelle de ce RC indexé (majoré le cas échéant de 40 %) [La proportion existant entre la partie privée et la partie professionnelle du RC est normalement la même que celle qui existe entre la partie privée et la partie professionnelle du loyer. En cas de doute sérieux, une autre proportion pourra être retenue soit avec l'accord du contribuable, soit après avis du fonctionnaire compétent du Cadastre (voir circ. 29.6.1977, n° Ci.RH.222/290.395)] qui doit être prise en considération.

Lorsque la partie d'un bien immobilier affectée à des fins professionnelles par le locataire (personne physique) est plus importante que celle prévue dans le bail enregistré, il doit être tenu compte du loyer dont la déduction a été effectivement admise dans le chef du locataire pour déterminer le montant net du loyer qui est imposable dans le chef du bailleur; en effet, les stipulations du contrat de bail ne lient que les parties contractantes entre elles et ne sont pas opposables à l'administration (QP n° 293, 17.7.1987, Repr. D'Hondt, Bull. 670, p. 539 - voir aussi 52/7 à 9).

pulsar · 2005-07-19 00:44:26

Bsr,

Malgré les jugements mentionnés par Lethum, je serai moins catégorique, acr ils concernent la location à une personne physique..;qui déduit le loyer à titre de charges profess.

Içi, le bien est loué à une personne physique, et cette personne paie le loyer par son sprl..;et déduit les loyers ainsi versés en charges profess. pour la société

Pour moi, le locataire ne doit rien déclarer dans sa déclaration IPP.

Lorsque la sprl X fera l'objet d'un contrôle, les loyers qui ont été abusivement déduit seront repris soit en DNA, soit en ATN.

Si c'est le proprio qui reçoit une demande de renseignement du fisc (du genre : la sprl x déduit à titre de charges profess. des loyers, et vous indique comme étant le bénéficiaire...) le proprio devra répondre au fisc qu'il n'y a aucun bail conclu entre lui et la sprl x, et qu'en conséquence la sprl x déduit de façon abusive des loyers...cela provoquera sûrmeent un contrôel de la sprl x....et on revient au début.

la sprl X sera incapable de produire un bail (enregistré ou non) entre elle et le proprio....donc ne pourra pas fournir la preuve qu'elle pouvait effectivement déduire les loyers...

Le fait que ce soit la sprl x qui paie les loyers ne crée pas à mon avis une présomption irréfragable : ce n'est pas parceque la sprl paie le loyer qu'elle est la locataire !

(exemple : mes parents paie mon loyer...il ne sont pas locatire pour autant...)

de plus, il y a un bail entre la personne physique et le proprio, ce qui démontre à suffisance que le proprio n'est en rien lié par l'attitude de la sprl x

Lethum · 2005-07-19 07:43:24

pulsar a écrit:
de plus, il y a un bail entre la personne physique et le proprio, ce qui démontre à suffisance que le proprio n'est en rien lié par l'attitude de la sprl x

Helpme a écrit:
Je n'ai aucun bail avec ce locataire mais je lui ai spécifié qu'il ne pouvait pas excercer d'activité professionnelles dans les lieux loués.

Jojo · 2005-07-19 08:29:20

Il a été déclaré 'J'ai acheté un bien dont le premier étage est loué'

Même s'il n'y a pas de bail écrit, il y a deux pistes à suivre :
la première serait celle où le locataire - lequel ? Personne physique ou société ? - AVAIT un bail écrit
la deuxième serait celle où la société payait DEJA le loyer

La pétition de principe de Helpme que l'opération via la société est illégale n'engage - provioirement -) que lui.

Il semble que ce Monsieur se soit lancé tête baissée dans l'immobilier à problèmes (Revoir sa question sur les locations de garage !)

Pourquoi ne s'offre-t-il pas une consultation payante pour faire le tour de ses problèmes ?

pulsar · 2005-07-19 14:27:43

Bj,

Au temps pour moi Lethum !

pas de bail, ni avec le locataire, ni avec la société.

Ca se complique ! Le proprio devra prouver qu'il n'y a pas de bail avec la société...même verbal.

Je conseillerai donc à ce proprio :

1 / d'écrire à la P.P. pour lui signifier que le bail verbal qu'il y a entre eux interdit toutes activités profess. dans les lieux loués. (je pense que ça a été fait...).

2 / D'écrire à la société x pour lui signaler qu'il a reçu le versement de ...€ en règlement des loyers de Monsieur...et de signaler que, pour éviter toutes ambiguité, il préférerai que ce soit monsieur...qui verse directement le loyer que via sa société, qui elle n'a aucun bail....

le fait de signaler au locataire que le bail verbal interdit une activité profess., si le locataire ne conteste pas, est un commencement de preuve...

Pour terminer, je ne peux que conseiller au proprio de se dépêcher de concluer un bail ecrit avec le locataire personne physique....

Lethum · 2005-07-19 14:34:53

A pulsar :

Je pense également que votre dernier post résume bien les impératifs de la situation. #beer#
J'ajouterais que ce bail doit être enregistré...surtout si la situation risque de poser problèmes à l'avenir.

Pour la passé...cela ne sera pas simple si le locataire n'est pas de bonne volonté...

Si j'étais dans le cas, j'aurais déjà fait signifier par un avocat que le bail verbal concernait une P.P. privée et que tout supplément d'mpôts à charge du propriétaire du fait de la prise en charge des loyers sere réclamé au locataire indélicat.

Comme tjs en cas de litige annoncé, accumulez les preuves de vos droits et demandes....

Lethum.

Jojo · 2005-07-19 15:16:46

Hola ! Messieurs !

Vous oubliez un élément ... le locataire était déjà là AVANT l'achat ... et l'ancien propriétaire ne - ce qu'écrit Helpme - ne s'occupait guère de ses affaires.

Nous ne savons donc pas comment la déclaration a été souscrite ni surtout redressée éventuellement par le fisc.

Je crois qu'il est beaucoup plus sage d'y aller à la douceur pour arriver à une solution la moins mauvaise possible.

Jojo · 2005-07-21 08:55:32

Votre bail lui est donc opposable !

En région bruxelloise, il ya une chasse ouverte pour ce genre de situation dans les buildings (Uccle spécialement !) avec des taxes communales pour le propriétaire et/ou des amendes si le building ne permettait pas les activités professionnelles.