Déductibilité des intérêts en démambrant la propriété

pdec · 2006-06-08 13:12:23

Bonjour,

Il est prévu d'acheter un local commercial en cash 50% pour l' usufruit (10 ans) par la société et 50% en nu propriété par son gérant.
Le prêt octroyé au gérant aurait une durée de 10 ans ou 121 mois sous mandat hypothécaire.
Les intérêts d'emprunt dû par le gérant sont-ils déductibles à l'IPP ?

Merci pour vos avis

rboudart · 2006-06-09 19:17:30

Oui si ce bâtiment devient l'habitation unique et uniquement pour la partie privée: voir article 104 et 12 du CIR.

article 104
Les dépenses suivantes sont déduites de l'ensemble des revenus nets dans les limites et aux conditions prévues aux articles 107 à 116, dans la mesure où elles ont été effectivement payées au cours de la période imposable :
(...)
9° les intérêts et les sommes affectés à l'amortissement et à la reconstitution d'un emprunt hypothécaire contracté en vue d'acquérir ou de conserver une habitation unique visée à l'article 12, § 3, ainsi que les cotisations d'une assurance complémentaire contre la vieillesse et le décès prématuré que le contribuable a payées à titre définitif pour constituer une rente ou un capital en cas de vie ou en cas de décès en exécution d'un contrat d'assurance-vie qu'il a conclu individuellement et qui sert exclusivement à la reconstitution ou à la garantie d'un tel emprunt hypothécaire.

article 12
(...)
§ 3. Sans préjudice de la perception du précompte immobilier, est exonéré le revenu cadastral de l'habitation que le contribuable occupe et dont il est propriétaire, possesseur, emphytéote, superficiaire ou usufruitier.
(...)
L'exonération n'est pas accordée pour la partie de l'habitation affectée à l'exercice de l'activité professionnelle du contribuable ou d'un des membres de son ménage ou qui est occupée par des personnes ne faisant pas partie de son ménage.
(...)

pdec · 2006-06-09 21:01:54

Citation
<<Oui si ce bâtiment devient l'habitation unique et uniquement pour la partie privée: voir article 104 et 12 du CIR.>>

Est ce à dire que les intérêts ne seraient déductibles que sur son habitation privée ?.
Pour ma part, je défalque les intérêts de prêt pour une autre habitation donnée en location.
Mon contrôleur n'a rien relevé d'anormal.

D'autre part, faut-il que l'emprunt soit nécessairement hypothécaire pour que les intérêts puissent être déduits.
Le prêt sous mandat hypothécaire en serait donc exclu pour la déductibilité des intérêts.

rboudart · 2006-06-09 21:33:56

Dans l'ancien système, vous aviez la déduction ordinaire d'intérêts et la déduction complémentaire d'intérêts.
Pour la déduction ordinaire, il n'était pas nécessaire que l'emprunt soit hypothécaire et que vous habitiez l'habitation.

Pour les emprunts contractés à partir du 1er janvier 2005, une nouvelle règle est d'application. Et sur base de cette nouvelle règle, il faut un emprunt hypothécaire d'une durée de 10 ans minimum et que ce soit l'habitation propre et unique.

pdec · 2006-06-10 12:54:07

Merci pour votre réponse.

Pourtant mon comptable faisant référence au code fiscal 2006 Article 14 -1° ou il est écrit:

Les intérêts de dettes contractées spécifiquement en vue d'acquérir ou de conserver ces biens, étant entendu que les intérêts afférents à une dette contractée pour un seul bien immobilier peuvent être déduits de l'ensemble des revenus immobiliers;

pense que je peux déduire les intérêts du prêt.

pdec · 2006-06-10 14:01:27

Je reviens encore sur la phrase " Propre et unique habitation "

Cette nouvelle loi applicable à partir du 01/01/2005 que certains appellent " Bonus logement " ne concerneraient t-elles pas que et uniquement les contribuables n'ayant qu'une seule propriété.
C'est à dire qu'elles ne rempliraient plus le cadre III mais le nouveau cadre VIII.

J'espère avoir bientôt des avis unanimes m'enlevant toute incertitude.
Je peux aussi voir mon contrôleur mais mon comptable me le déconseille car il paraît que les accords pris sont dénonçables unilatéralement après un an.

rboudart · 2006-06-12 11:30:01

Je fait des recherches car il me semblait que le nouveau système remplaçait l'ancien.
Il ne me semblait donc pas que pour les nouveaux emprunts vous pouviez bénéficier de l'ancienne déduction ordinaire d'intérêts si vous n'aviez pas droit à la nouvelle déduction pour habitation propre et unique.

pdec · 2006-06-12 22:14:42

Merci de suivre ce fil.

Sur ce lien concernant l' IPP 2005, il me semble y trouver un certains nombres de réponses ou les explications sont claires avec des exemples précis.
Association professionelle des comptables du Hainaut

Pas encore trouvé si la nue propriété permet la déduction des intérêts ordinaires.

rboudart · 2006-06-13 09:42:14

Merci pour le lien, je lirai cela attentivement.

Voici pour la nue-propriété:

Les intérêts d'emprunts pour l'acquisition de la nue-propriété d'un bien immobilier n'entrent toutefois pas en considération (voir QP n° 799, 10.7.1991, Repr. Verhofstadt, Bull. 712, p. 309 et QP n° 799, 29.6.1994, Sén. Desutter, Bull. 745, p. 116).

Cela me semble logique puisqu'elle est accordée à l'usufruitier.

pdec · 2006-06-13 15:23:32

En effet, sur ce lien page 57 et 58
Pim.be
il est précisé que la nue-propriété ne permet pas la déductibilité des intérêts ordinaires.

Ce document provient du Cours de formation professionelle 2004 Juristax cours complet

Il fait référence à l'Art 14 CIR92.
Dans le code fiscal 2006 de mon comptable, on ne retrouve pas la même chose.

Le suspense continue .....

pdec · 2006-06-13 23:04:42

Perplexe encore et toujours.

Sur le lien ci-dessous on a le choix
Fisconet

CIR 92 - exercice d'imposition 2007 (revenus 2006)
CIR 92 - exercice d'imposition 2006 (revenus 2005)
CIR 92 - exercice d'imposition 2005 (revenus 2004)
CIR 92 - exercice d'imposition 2004 (revenus 2003)
CIR 92 - exercice d'imposition 2003 (revenus 2002)
CIR 92 - exercice d'imposition 2002 (revenus 2001)
Code historique

[color=FF0033]Ci-après les rubriques qui interessent le sujet.[/color]
Dans tous les articles concernés, je n'ai pu trouver aucune mention de la nue-propriété.
Peut-on en conclure que si il y a eu de précédentes restrictions, elles ne sont plus d'actualités. Donc .....

Mise à jour jusqu'au M.B. du 08.06.2006

Code des impôts sur les revenus 92
Exercice d'imposition 2007 (revenus 2006)

Section II : Revenu des biens immobiliers

Sous-section III : Détermination du revenu net

[color=0000FF]Article 14[/color]

Des revenus des biens immobiliers sont déduits, à la condition d'être payés ou supportés pendant la période imposable :

[color=0000FF]1°[/color] les intérêts de dettes, y compris les dettes relatives à l'habitation visée à l'article 12, § 3, et qui ne sont pas visées à l'article 104, 9° , contractées spécifiquement en vue d'acquérir ou de conserver ces biens ou cette habitation visée à l'article 12, § 3, étant entendu que les intérêts afférents à une dette contractée pour un seul bien immobilier peuvent être déduits de l'ensemble des revenus immobiliers;

Le montant total des déductions visées à l'alinéa 1er , est limité aux revenus immobiliers déterminés conformément aux articles 7 à 13.

Ces déductions sont imputées suivant la règle proportionnelle sur les revenus des biens immobiliers.

Lorsqu'une imposition commune est établie et que les déductions visées à l'alinéa 1er et afférentes à l'un des contribuables excèdent ses revenus de biens immobiliers, le solde est imputé sur les revenus des biens immobiliers de l'autre contribuable.

---------------------------------------- Art. 14 : art. 14 est applicable à partir de l'exercice d'imposition 2006. (Art. 388, L 27.12.2004) M.B. 31.12.2004
[L'ancien texte de l'art. 14, tel qu'il existait avant d'être modifié par la loi-programme dd. 27.12.2004, reste applicable au revenu cadastral si les conditions visées aux dispositions transitoires de l'art. 526 CIR 92 sont remplies.]

art. 14, dernier al., est applicable à partir de l'exercice d'imposition 2005. (Art. 4, L 10.08.2001) M.B. 20.09.2001

art. 14 est applicable à partir de l'exercice d'imposition 1995. (Art. 4, L 06.07.1994) M.B.16.07.1994

art. 14 est applicable à partir de l'exercice d'imposition 1992. (Art. 9, L 07.12.1988 Art. 1er, AR 10.04.1992) M.B.30.07.1992

[color=0000FF]Article 12[/color]

[color=0000FF] § 3.[/color] Sans préjudice de la perception du précompte immobilier, est exonéré le revenu cadastral de l'habitation que le contribuable occupe et dont il est propriétaire, possesseur, emphytéote, superficiaire ou usufruitier.

Lorsque le contribuable occupe plus d'une habitation, l'exonération n'est accordée que pour une seule habitation à son choix.

L'exonération est également accordée lorsque, pour des raisons professionnelles ou sociales, le contribuable n'occupe pas personnellement l'habitation.

L'exonération n'est pas accordée pour la partie de l'habitation affectée à l'exercice de l'activité professionnelle du contribuable ou d'un des membres de son ménage ou qui est occupée par des personnes ne faisant pas partie de son ménage.

Lorsque des contribuables mariés occupent plus d'une habitation, l'exonération n'est accordée que pour l'habitation de leur choix occupée par les deux conjoints. L'exonération peut toutefois être accordée lorsque les conjoints ou l'un d'entre eux n'occupent pas personnellement l'habitation ainsi choisie pour des raisons professionnelles ou sociales.

[color=0000FF]Article 104[/color]

Les dépenses suivantes sont déduites de l'ensemble des revenus nets dans les limites et aux conditions prévues aux articles 107 à 116, dans la mesure où elles ont été effectivement payées au cours de la période imposable :

[color=0000FF]9° [/color]les intérêts et les sommes affectés à l'amortissement et à la reconstitution d'un emprunt hypothécaire contracté en vue d'acquérir ou de conserver une habitation unique visée à l'article 12, § 3, ainsi que les cotisations d'une assurance complémentaire contre la vieillesse et le décès prématuré que le contribuable a payées à titre définitif pour constituer une rente ou un capital en cas de vie ou en cas de décès en exécution d'un contrat d'assurance-vie qu'il a conclu individuellement et qui sert exclusivement à la reconstitution ou à la garantie d'un tel emprunt hypothécaire.

rboudart · 2006-06-14 09:32:31

Correction, j'ai relu les précédents posts.

Le gérant est nu-propriétaire et non usufruitier, donc il n'aura pas droit à la déduction d'intérêts.

Sur ce même site, vous devez également lire les commentaires des différents articles de lois. Ils donnent des explication sur l'habitation, sur la propriété, ...

pdec · 2006-06-14 12:40:02

Merci pour votre collaboration.
Vous aviez fait référence au commentaire Numéro 14/20 dont je reprends l'intégralité en fin de post.

En effet sur le site
Fisconet.be
- Impôts directs
- Commentaire du Code des impôts sur les revenus 1992
- Impôt des personnes physiques (3-178 )
SOUS-SECTION III : DETERMINATION DU REVENU NET
Article 14
III. DEDUCTION ORDINAIRE D'INTERETS
G. Droits réels - Indivision 14/20-21

Numéro 14/20

Pour l'application de l'art. 14, al. 1er, 1°, CIR 92, les droits réels portant sur des immeubles (usufruit, superficie, emphytéose) sont assimilés à des biens immobiliers.

Les intérêts de dettes contractées en vue d'acquérir ou de conserver la nue-propriété d'un bien immobilier ne sont cependant pas déductibles des revenus des biens immobiliers puisque le nu-propriétaire n'est pas considéré comme redevable d'impôts sur les revenus de ce bien (voir art. 11, CIR 92, QP n° 799, 10.7.1991, Repr. Verhofstadt, Bull. 712, p. 309 et QP n° 799, 29.6.1994, Sén. Desutter, Bull. 745, p. 116).

Les intérêts de dettes contractées par un indivisaire en vue d'acquérir ou de conserver sa part dans un bien immobilier indivis sont déductibles de l'ensemble des revenus immobiliers de cet indivisaire, à condition que les revenus correspondant à sa part dans le bien indivis soient effectivement compris dans sa base imposable à l'IPP (voir 14/27 à 27.3).

Etant donné qu'à partir de l'année qui suit celle au cours de laquelle la séparation de fait est intervenue, chaque époux est imposable sur la moitié des revenus des biens immobiliers appartenant à la communauté conjugale, la règle énoncée à l'alinéa précédent s'applique pour les intérêts payés personnellement pour un emprunt qu'un époux séparé de fait a contracté en vue d'acquérir ou de conserver ces biens.

Pour info: Le call center du ministère des finances 02 / 57 257 57 confirme également la chose.

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Re: Déductibilité des intérêts en démambrant la propriété

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Re: Déductibilité des intérêts en démambrant la propriété

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Re: Déductibilité des intérêts en démambrant la propriété

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Re: Déductibilité des intérêts en démambrant la propriété

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Re: Déductibilité des intérêts en démambrant la propriété

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Re: Déductibilité des intérêts en démambrant la propriété

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Re: Déductibilité des intérêts en démambrant la propriété

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Re: Déductibilité des intérêts en démambrant la propriété

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Re: Déductibilité des intérêts en démambrant la propriété

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Re: Déductibilité des intérêts en démambrant la propriété

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Re: Déductibilité des intérêts en démambrant la propriété

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Re: Déductibilité des intérêts en démambrant la propriété

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