En ce qui concerne la TVA relative a la quote part privative, mon contrôleur vient de me confirmer que la TVA y afférente est non déductible.

Bonjour.

Il peut aussi acquérir directement la nue propiete en personne physique et l usufruit en société, ce qui évitera la taxation en IPP a 16.5% ( sauf s il cede l usufruit dans le cadre de l ert 11 du ctva ou s il detient l habitation en Pleine propriété depuis 5 ans ) ET de repayer les 12.5 % de droits d enregistrement ( ben oui, tant qu a faire !!! )

Ce qui éviterait en meme temps l'éventuel risque de requalification via l art 344.

Pas d indemnité lors de l'extinction du droit, ni, normalement, d'avantage de toute nature dans le chef du nu propriétaire, risque lorsque celui ci est un gestionnaire de la société.

Je vous renvoie aux droits et obligations d un usufruitier ( par ex sur le site de la maison du notaire ).

Les obligations dévolues a l ussufruitier sont tres larges et tres lourdes; a moins de modifier la structure du bâtiment et théoriquement les tres gros travaux ( toiture, install de chauffage ), pas de risque de voir une quelconque taxation a l issue.

Si celle ci devrait quand meme avoir lieu, elle se ferait sur la valeur venale de l amélioration du bien concerné. Imaginez la VV d une cuisine équipée au frais de la société 15 ans apres...

Si le dirigeant occupe lui meme la maison, on doit determiner la partie professionnelle et privative, celle ci va determiner non seulement l avantage locatif, mais aussi la TVA privative indeductible ( sorry Elliot ).

Si travaux immobiliers et maitre d oeuvre societe commerciale; application du regime cocontractant et facturation a 0% de TVA.

A la société de reverser dans la decla periodique la TVA a 6 ou 21% relatif a la quote part privative.

Vaste matière dans laquelle j espere avoir apporter une contribution.

Confreres, merci de corriger ou d affiner le commentaire.

Bonne journée

Il m est arrivé lors d un contrôle TVA a l occasion d une cessation d activité en PP et dans laquelle la voiture avait été prélevée, que le contrôleur s enquiert de la destination du véhicule.

La TVA avait été reversée avec application de l arrêt backsi ( un prélèvement est une facture interne sur base d une valeur minimale pêchée sur les sites professionnels ). Et le véhicule avait été revendu par la suite de particulier a particulier.

Le contrôleur a retrouvé l acheteur via la DIV  et s est fait délivrer une copie de la facture de vente .

Il m a expliqué que si la valeur de prélèvement avait été de loin inférieure a la valeur de cession de gré a gré, il aurait taxé la différence...

Heureusement, le véhicule a été vendu 6 mois après pour ( un peu ) moins que la valeur de prélèvement.

Kissa,

Entraîné par la joie d avoir découvert une largesse de la TVA- pourtant pas consommé de substances illicites ! -  - j ai mal interprêté le document.

Cela concerne effectivement l usufruit de l immeuble cédé... sinon révision effectivement.

Maxima mea culpa

Là on avance très bien...

Encore plus fort :

L art 11 dit que l on peut exonerer de TVA les biens transmis si on apporte l ENSEMBLE des actifs nécessaires a l activité...

MAIS

elle TOLERE que l immeuble bien qu auparavant affecté en PP ne soit PAS APPORTE pour quand même répondre aux conditions.

là où c est tres fort !!!!

c est qu elle tolere aussi qu AUCUNE révision ne soit effectuée sur ledit immeuble non apporté sous certaines conditions :

( Tjs la même base comptable )

Compte tenu de l'argumentation de la Cour de Cassation, l'administration accepte que dans le cadre de la cession d'une universalité de biens ou d'une branche d'activité, la constitution d'un droit réel, sur un immeuble faisant partie du patrimoine de l'entreprise de l'assujetti cédant ou de son fonds de commerce, en faveur du cessionnaire, ne fait pas obstacle à l'application des articles 11 et 18, § 3, du Code. 
  Il en résulte qu'aucune révision de la déduction des taxes se rapportant à cet immeuble ne devra de ce fait, être opérée dans le chef de l'assujetti cédant, étant toutefois entendu que compte tenu de la présomption contenue à l'article 11 du Code, il appartiendra au cessionnaire d'effectuer la révision requise si, pendant la période définie à l'article 9 de l'arrêté royal n° 3 du 10 décembre 1969, une des causes de révision prévue par l'article 10 de ce même arrêté devait survenir. Tel serait notamment le cas si le droit réel venait à expirer avant la fin de la période précitée (Décision n° E.T. 108.759 dd. 26.01.2005).

Merci Kissa.

Concis et utile.

Le reste n a aucune influence sur le traitement TVA de l immeuble du cédant.

Une cession d usufruit, de nue propriété sur immeuble s effectue exactement de la même manière qu une pleine propriété, par acte notarié distinct et avec application des droits d enregistrements et est donc indépendante de la facture de quasi apport.

Cela ne change rien a la continuité de l entreprise et donc a l absence de révision TVA.

En ce qui concerne la taxation de la plus value résultante de la partie professionnelle de l usufruit et de la quotité de déduction de l habitation en personne physique, plusieurs avis sont partagés, il y a plusieurs post sur le sujet.

L administration soutient par un avis du ministre qu il y a taxation au même titre que si la personne physique vend la pleine propriété de son habitation.

Deduction --> taxation de la plus value de cession.

que le droit de propriété soit démembré ou non.

Au final, c est au client en connaissance de cause de prendre le risque de ne pas la déclarer.

Bonjour,

Rapidement :

Amortissement de l usufruit en raison de l extinction du droit a jouir comme un propriétaire.

Ce n est donc pas lié a la nature du bien. amortissement sur 100% du prix de la constitution du droit

Le notaire ne ventile pas la partie terrain/construction. Tjs pour la meme raison, il s agit d un droit d exploitation.

pour la cession d usufruit.

en cas d amortissement du bien, il y a taxation sur la plus value dégagée au taux marginal au titre de bénéfice ou profit dans le chef de la personne physique cédante .

Si l usufruit fait partie de la cession de l activité professionnelle, il y aura taxation à 16,5% comme les autres actifs ( sauf le stock ) dans la rubrique revenus d activités antérieures.

Le ministre a exprimé a plusieurs reprises que la cession s applique sur les droits réels, y compris le demembrement de la pleine propriété.

Je rapelle qu il suffit d 1 année d amortissement pour que la totalité de la plus value dégagée soit taxée.

Bon courage pour les exams

A lire :

QUESTION 01/854
Question n° 854 de M. Viseur dd. 21.12.2001
Questions et Réponses, Chambre, 2001-2002, n° 134, p. 16829-16830
Bull. n° 833, p. 212-214
Cession d'immeubles - Usufruit - Plus-values imposables
QUESTION
   .....
REPONSE
    L’honorable membre voudra bien trouver ci-après la réponse à la question posée.
    L’article 90, 8° et 10°, du Code des impô ts sur les revenus (CIR 1992), vise des plus-values qui sont réalisées, à l’occasion d’une cession à titre onéreux, sur des immeubles bâtis ou non bâtis situés en Belgique ou sur des droits réels autres qu’un droit d’emphytéose ou de superficie ou qu’un droit immobilier similaire portant sur ces immeubles. Cette disposition s’applique donc notamment à la cession d’un droit usufruit portant sur un bien immobilier.
    Au vu du terme général employé, la notion de cession visée dans cet article est à prendre dans son acceptation la plus large. Elle représente donc le transfert à autrui d’un bien ou d’un droit dont on est propriétaire ou titulaire.
    Par ailleurs, l’usufruit représente un droit dissocié de la pleine propriété; la constitution d’un droit d’usufruit au profit d’un tiers est un acte par lequel le propriétaire d’un bien démembre la pleine propriété de ce bien en vue d’en transférer (c’est-à-dire céder) l’usufruit à autrui.
    La constitution d’un droit d’usufruit au profit d’un tiers constitue par conséquent un cas particulier de cession, de sorte que l’article 90, 8° et 10°, CIR 1992 lui est en principe applicable. C’est donc à bon droit que l’article 54, § 2, alinéa 4, de l’arrêté royal d’exécution du CIR 1992, envisage l’hypothèse de la cession de l’usufruit d’un bien alors que l’aliénateur avait acquis la pleine propriété de ce bien.
    En outre, le fait que le législateur fiscal évoque les notions de "cession" et de "constitution" aux articles 7, § 1er, 3° et 442bis, § 1er, CIR 1992 ainsi qu’à l’article 8, §§ 2 et3, du Code de la TVA, n’est pas de nature à énerver cette position.

Autre article ;

L'habitation qui, de manière ininterrompue, est exonérée (conformément à l'art. 12, § 3 CIR 92) ou bénéficiait de la déduction pour habitation (conformément à l'art. 16 CIR 92 ex.d'imp. 2005 ou art. 526, §1 CIR 92) pendant au moins 12 mois au cours de la période de 18 mois qui précède le mois de l'aliénation, est exonérée de l'impôt sur la plus-value. Il est indifférent que ces bâtiments soient ou non utilisés pour l'exercice de l'activité professionnelle, tant qu'ils entrent en considération pour l'application de la déduction pour habitation.

Remarque : La plus-value réalisée sur la partie affectée à la profession peut entrer en considération pour l'impôt sur la plus-value ordinaire (voir cadre XVII: bénéfice).

Les droits réels sont e.a. la nue propriété et l'usufruit.
    Suivant le Ministre des finances, l'impôt sur la plus-value réalisée en cas de 'cession d'un droit réel' s'applique aussi à l'établissement du droit d'usufruit. Le Ministre interprète donc la notion de cession de manière assez large: à ses yeux, la 'cession' ne comprend pas seulement la cession au sens strict de l'usufruit, où l'usufruitier vend par ex. son droit réel d'usufruit, mais aussi la constitution d'un droit d'usufruit, où le plein propriétaire constitue l'usufruit à l'avantage d'un tiers ( QP. 854 d 21.12.2001).

On entend par cession à titre onéreux e.a. :

une vente;

un échange avec ou sans soulte;

un apport en société.

La cession à titre onéreux ne doit pas être volontaire.
Une vente suite à une faillite entraîne également l'application de l'impôt sur la plus-value.

Le caractère imposable naît au moment de la naissance de la créance, même si le paiement intervient ultérieurement.

Merci Hittiche #beer#

Bonjour,

Les acomptes TVA, comme leur nom l indique sont a valoir sur le montant de TVA due mentionnée sur la déclaration trimestrielle subséquente.

Donc :

Payer pour le 20 janvier le montant de la déclaration du 4eme trimestre 2005.

Effectuer 2 acomptes, le 20/02 et le 20/03 équivalent chacuns a 1/3 de la somme due pour la déclaration du 4eme trimestre 2005.

Ces acomptes viendront en réduction du montant mentionné sur la déclaration trimestrielle du 1er trimestre 2006 a rentrer et a payer ( éventuellement ) pour le 20/04/2006.

Soit le timbre fiscal a coller sur le formulaire rose...d une valeur de 31 €

1°) L argument juridique est pourtant bel et bien présent !

Il s agit de limiter le risque pour la personne physique. Le risque d un associé se limite a sa promesse d apport.

L absolution quasi automatique des faillis personnes physiques est très récente, elle reste néanmoins soumise au jugement du TRIBUNAL DE COMMERCE. S il s avère que le client s est servi des liquidités a des fins personnelles exagérées C EST LUI QUI PAIE.

2°) Si la dette excède effectivement la valeur MAXIMALE  de cession de clientèle régie par la loi, c est a cause de ratios financiers. La vraie valeur de clientele est au moins égale a la dette.

Je vous laisse deviner comment se regle les différences de valeurs legales et commerciales d habitude.

3°) La question est Y A T IL UNE ALTERNATIVE LEGALE a la constitution de société ou la transmission de clientèle à titre onéreux !

4°) Je crains de vous contredire, rares sont les sociétés qui se vendent sans dettes !!!

En général, c est lorsque l on est criblé de dettes que l on cherche repreneur.

Ca c est la réalité commerciale. 

Je clos effectivement la discussion.

Merci pour vos avis.

La situation est a géométrie variable, aujourd hui, le client est une personne physique et n a donc d autres choix s'il cède  sa clientèle que de se faire taxer à 16.5, 33 et au taux marginal ou céder son fond de commerce composé d'actifs immatériels, matériels et de dettes, le tout se compensant.

Il pourait aussi DONNER son fond de commerce ( dette comprise ), taxable a 3% aujourd hui et peut etre a 0% demain si le projet dela région walonne passe un jour.

Le problème du donataire ne se pose pas, il y a pléthore de candidats.

Dans ce cas, n étant pas juriste, je me pose la question de l opposabilité de la donation d entreprise au fisc.

Il peut aussi être en société demain ( facon de parler ) et s arranger pour ceder ses parts à 0, l'actif net étant plus ou moins égal a zéro.

Ce qui m embête dans ce systeme, tout a fait légal, vous l avez bien compris, c est la constitution du capital puisque l apport d activité devra comprendre autre chose que son actif net actuel négatif; par exemple du numéraire ou plus facilement, des biens immobiliers.

Ca ne pose pas de problemes fiscaux ni juridiques, mais ca devient couteux et beaucoup plus compliqué, surtout pour recouvrer ses immeubles lors de la cession des parts a un repreneur.

C est clair que c est 0% de risques, je tiens néanmoins a soulever le probleme au cas ou une argumentation juridique pourrait éviter la société.